困扰商业地产开发的核心痛点:有效的资产管理

来源:克而瑞CAIC 2020-05-20 16:00:45

急速飞跃发展了近10年的中国商业地产产业逐渐进入精细化管理的年代。商业地产因具有投资资金高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点,很多开发商在投资初期,就会考虑到与资本结合,多渠道融资。

不管是银行、信托,还是基金、债券等专业金融机构,关注的是商业资产的回报效应,因为资本的本质就是逐利,无论这个资本来自于哪类金融企业机构,故当前投资收益和未来资产增值,都是评估是否投资商业地产项目重要的评估指标。

行业内很多人认为评估商业项目价值和收益的核心点是项目的选址,但其实大量的案例表明,仅仅依靠优秀的地理位置并不能使得商业项目健康发展,真正的核心点应该是:资产管理。

现今无论是金融机构还是商业地产投资开发商,都将项目的核心目标放在了资产管理能力上。

资产管理是一个全生命周期的管理过程。从拿地、到建设开发、到运营管控,都是资产管理的内容。资产管理的KPI指标就是紧密锁定投资回报数据。

一个成功的项目,还会受到包括:管理人员团队、组织系统保障、产品定位、市场形势等诸多因素的影响,所以诊断、优化、改进帮助资本退出获利是资产管理的核心内容。

从项目全程资产管理过程来看,最主要的工作大概而已分成以下六个方面:

1、恰当选址,控制拿地成本。投资回报率是个相对数据。换句话说,没有地段好坏之分,只有投资回报的高低之分。

2、精准定位,锁定市场人群。大量的案例实践告诉我们,人群定位错了,项目投资回报率会大幅下降。而市场人群的消费趋势是最捉摸不定的,选对正确的目标人群,并对症下药,是考核资产管理者能力的重要一课。

3、控制投资,锁定造价。老道的资产管理团队为了达到最佳的商业展示目标,会精炼的控制各种投资成本。产品做得高大上或矮胖挫都不重要,重要的是在这样的投资配置下,后续的品牌定位以及租金、售价回报是否能与之成正比。

4、特色引领,但需考虑成本因素。商业地产是高速变化的潮流行业,没有创新的项目基本无法生存,而过度创新的项目也会将项目送入坟墓。拿捏好创新的度,一个重要的衡量标杆也是为创新所付出的投资回报的成果。财务数据是判断市场创新进化方向对错的最好标杆。

5、精选品类,看准品类黑马。业态规划和品牌选择是商业地产最为重要的问题。好的资产管理者,能够洞察品类发展趋势,巧妙的将未来快速成长的品类以较低的价格招入商场,从而让整个商场分享品类引爆的红利。这点和风险投资的逻辑没有两样。如果只选择当下最热的品类,付出的代价也越高,财务回报肯定不理想。选择成长中的品类才是王道。

6.加强运营管控,关注提升后期经营坪效。核心工作在于增加购物中心的营运收入,控制营运成本。很多项目为了后期快速增加人流,配置了豪华的运营团队,并采用各种措施做旺场活动,以提振人流。考核经营管理绩效的指标也是这种投入和租金、销售增长的关系。诊断、优化、创新、提升是商业资产后期运营过程中的更为重要的因素。

文章来源:克而瑞CAIC

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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