商业地产项目投资风险规避之策

来源:商之道 徐建 2020-03-25 14:17

商业地产最大的误区,在于很多人认为行业风险是在运营上。事实上,虽然项目最终失败的症状都是在运营上表现出来的,但是大部分项目失败的根源并不在运营上。

其实,商业地产最大的风险是在前期策划(或投资分析),也就是说战略失误才是商业地产最大的风险。

前期策划包括三大内容:

一个是盈利模式的设计。它说明项目是怎么产生盈利的,什么时间能产生盈利。

二是产品规划。它说明项目用什么样的产品来支撑自己的盈利模式。

三是项目投资预算,就是成本收益分析。它是要计算出项目具体的成本是多少,最终能赚多少钱。

其中盈利模式是核心,产品规划和投资预算都是在盈利模式的基础上来确定的。而盈利模式其实对应的是房地产企业最大的风险,就是现金流风险。住宅是一种快销产品,它的盈利模式相对简单,前期投入一定资金之后,如果项目可以迅速推进,现金流能够很快为正,这对企业来讲就没有风险了,只剩赚多赚少的问题了。

而商业项目的盈利模式要复杂的多,它可以是销售、也可以是持有,还可以是租售结合。如果是租售结合还会有不同的租售比例。持有部分会有不同的业态选择。销售部分会有不同的销售策略,是直接销售、带租约销售,还是返租销售,如果采用返租销售又有返租年限和退出的问题。这些决策都跟项目的现金流息息相关,而现金流只有三个来源:自有资金、外部融资、销售回款。而上面那一堆决策都是来回答现金流这一个问题的。

回答完盈利模式的问题,就需要设计与之相匹配的产品,在这里很多开发商会进入另一个误区,就是认为同一个产品会有多种不同的盈利模式,事实上,租有租的产品设计,售有售的产品设计,租售结合又有租售结合的设计。不同的盈利模式对应的会有不同的产品设计。如果错配了,项目就会出现硬伤,导致后面一系列难题。

所以说商业项目最大的风险来自于两个:一个是盈利模式设计错误,导致开发过程中出现现金流断裂问题。一个是盈利模式与建筑设计错配,出现建筑硬伤。

至于在招商、运营中出现的问题,都是可以治的病,可能会导致项目易主,但不会要了项目的命。而前两个风险则是致命的。第一个很可能导致项目烂尾夭折。第二个很可能会导致项目必须炸掉重来。

因此,商业项目的前期投资分析是最重要的事情,可是在实践中,很多开发商根本不重视这件工作。抱着走走看的心态,边走边调,其实这是最大的风险。

文章来源:商之道

上一篇:广州“最大烂尾楼”:2834户业主的22年等待 下一篇:三部门发布通知:释放被抑制被冻结的消费
项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
11038.84万平米
城市综合体
2019-12
47382万平米
步行街区
2020-09
3.2万平米
城市综合体
2020-12
2.5万平米
城市综合体
2020-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
美妆护理
30 - 50平米
3 - 5年
西南区
眼镜
40 - 80平米
3 - 5年
北京
饮品
500 - 800平米
4 - 8年
华东区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
全国
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/