商业

 

 

典型企业分析

1、万达-管理输出战略持续升级

 

 

◆现状

当前万达商管集团在管万达广场项目数量约为 282 个，轻资产项目超过 50 个，轻资产项目占比约 2 成。万达集团 2018 工作总结显示：2018 年开业的万达广场中，轻资产已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。

◆项目布局城市

 

◆输出优势

 

◆项目合作条件

万达要求合作项目建设时，施工队伍必须是万达指定的队伍，所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌，避免建设品质不好影响后期运营管理；此外投资者要使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理「慧云」系统。

◆未来布局：轻资产布局持续升级

万达集团 2018 年工作总结提及：当前万达轻资产战略已有良好的成果。2018 年开业的万达广场中，轻资产项目已达 19 个。新发展的 58 个万达广场中，轻资产项目达 50 个。从 2019 年起，开业的轻资产广场项目数量将过半，且未来轻资产项目占比将逐年提升。

2、凯德-自持为主管理输出为辅

2016 年 8 月，凯德集团正式启动购物中心管理输出战略。签订第三方管理合同对凯德来说是快速扩大购物中心网络、补充长期持有商业项目的重要方式。未来凯德的发展策略仍是收购投资为主，品牌输出为辅。

◆现状

截至 2018 年上半年，凯德集团在全球拥有及管理资产总值超过 920 亿新币。中国区域商业业态布局项目数约为 70 余个，已布局的购物中心管理输出项目数量约为 6 个。

◆项目布局城市

与万达的深耕三四线城市不同，凯德坚持「五大城市群」发展战略，管理输出优先考虑一二线重点城市，以及其它凯德已有物业的城市。当前管理输出项目已布局长沙、佛山、西安、成都、武汉、广州 6 城。

◆输出优势

 

◆项目合作条件

对于具备长期持有潜力的项目，凯德在合同中约定在同等条件下拥有项目的优先购买权，且签订的管理输出合同一般为 10-15 年期。在输出形式上，凯德表示是否输出品牌取决于主业和项目，好的项目并且主业经营理念与凯德长期持有的经营理念相符，可以考虑品牌输出。

◆未来布局

2020 年将实现管理资产达 1000 亿新元；并通过优化资产组合每年新投资 30 亿新元；并且集团整体资产组合中 70%-80% 为投资型物业。凯德集团称，未来将继续寻找合适的收购机会扩大资产组合，同时通过第三方管理合同拓展网络。

公寓

 

 

典型企业分析

1、龙湖—依托集团资源优势前期主要以品牌与管理输出为主

龙湖集团于 2016 年推出长租公寓品牌「冠寓」，并于 2017 年将长租公寓的发展提升至战略业务层面。在两年的时间中，龙湖冠寓从无至有，先后布局了全国 32 个城市。

◆现状

当前龙湖已推出松果系列、核桃系列以及豆豆系列三大产品线不断深耕长租公寓领域。据不完全统计，白皮书统计期内，龙湖已拓公寓间数约为 65000 间，早期轻、重资产比约为 8：2 ，现已不断发展为 6：4 。

◆布局城市

目前冠寓主要布局于全国的一二线城市，其中二线城市的房源数占比最大，达到了 66% ；一线城市的占比为 33% 。一二线城市由于拥有巨大的流动人口以及较高的市场租金，为冠寓的正常运营提供了保障。

◆输出优势

 

◆未来布局

未来五年龙湖计划将运营管理 20 万间公寓，完成国际化布局，同时实现 IPO 上市。2020 年计划达到行业规模前三，实现 30 亿元营业收入。

3、酒店&办公&产业园

 

 

典型企业分析

1、绿地-托管到输出的蜕变

以往国际品牌酒店独占天下，但现在越来越多的本土酒店品牌逐渐开始在市场上崭露头角。近年来，绿地着力打造酒店品牌多元化，以覆盖各领域的发展需求。未来绿地将不断打造 10 个酒店品牌，包括铂瑞-PRIMUS、铂骊-TheQUBE 以及年轻化的 QHotel 酒店品牌等。

◆现状

绿地酒店旅游板块具有雄厚的规模与实力，遍布全球 5 洲 12 个国家 70 个城市，酒店总量超过 160 家，资产规模近 800 亿。绿地当前酒店管理输出项目约达 40 个，大多数项目目前仍处于签约阶段，预计将在未来 1-3 年内陆续落地。

◆项目布局城市

绿地管理输出项目主要布在全国多个重点城市及知名旅游景区，海外项目也多集中于旅游城市。

◆优势

绿地酒店集团在轻资产拓展上具有出色的表现力和品牌影响力，在「达沃斯」的第十一届国际酒店及旅游业投资峰会颁奖典礼上，绿地酒店管理集团被授予「亚洲最具投资价值酒店管理集团」，同时也获得第十五届「中国酒店『金枕头』奖」「 2018 年度中国最具投资价值酒店管理公司」。

◆未来布局

未来，绿地酒店集团将以自主品牌对外输出管理为核心业务，凭借良好的利润回报，专业的管理团队，广阔的发展平台，打造成世界级的知名酒店管理公司。至 2020 年，全球管理酒店数量将超过 200 家,客房数 50000 余间，酒店资产超过 800 亿元。

小结

当前房企在零售商业、公寓、酒店、办公四大领域均有管理输出项目落地，但也仅局限在零售商业的大范围铺设，未来或将有更多的房企加入存量资产管理的行列。

 

文章来源：克而瑞资管