疫情对2020年房地产有哪些影响?大佬们这样分析

来源:地产首席品牌官 徐建 2020-02-07 12:14

除了尽最大努力规避不利影响,我们更要明白:在这场“战疫”中,没有一个人是孤岛。抗击疫情,需要真金白银的投入,但对行业、对国家、对未来的信心将更为重要。

任泽平、丁祖昱、毛大庆、章华、竺劲、陈聪、李超、郭磊把脉疫情后的楼市发展,信心比黄金重要!

恒大集团 任泽平

疫情将打断中国经济2019年底的弱企稳,在经济下行压力较大背景城下,破6是大概率事件,一季度可能破5。

需求和生产骤降,投资、消费、出口均受明显冲击,短期失业上升和物价上涨。防控疫情需要人口避免大规模流动和聚集,隔离防控,因此大幅降低消费需求。工人返城、工厂复工延迟,企业停工减产,制造业、房地产、基建投资短期基本停滞。一旦被WHO认定为疫区,出口可能受较大影响。

对于资本市场而言,短期利好债市、利空股市,中期仍取决于经济基本面和趋势。疫情推升避险情绪,叠加对经济的悲观预期,债市在短期内受益。

一方面疫情的扩散与传染对消费、生产与投资带来负面冲击,实体经济短期走弱有利于推动债市走强;另一方面,疫情带来的恐慌情绪推升避险情绪,带动利率下行。疫情将从盈利和风险偏好共同打压股市,股市的波动性将加大。从2003年非典疫情的影响来看,交通运输、房地产、有色金属、建筑、食品板块跌幅居前,医药板块相对受益。

由于反应更快、抗击疫情力度更强,因此乐观估计影响主要在一季度,但也要估计第二和三种情形:

情景一:防控及时得力,疫情持续时间较短,对经济的冲击也主要局限在一季度,疫情高峰出现在2月中旬,此后逐步下降,3-4月结束,四个季度的GDP增速预计为4%、6%、5.8%和5.6%,全年5.4%。

情景二:由于春节复工人口流动、气温较低利于病毒传播以及防控不得力,疫情可能延续至二季度,最终各方面努力下并在气温升高的帮助下于6月左右结束。疫情持续时间较长,将影响整个上半年的经济增长。四个季度GDP增速预计分别为4%、5%、6%和5.8%,全年5.2%。

情景三:考虑到病毒的前期潜伏期较长、传染性较强以及未来变异的可能性、复工以后再次扩散和传播、防控上可能的疏漏,疫情持续时间可能会超出预期,要充分估计形势的演化可能比第二种更严峻,坚持底线思维。四个季度GDP增速预计分别为4%、5%、5%和6%,全年GDP增速为5%。

易居中国 丁祖昱

因疫情的急速蔓延,房地产行业休眠,企业销售停摆。这点和其他服务业,诸如餐饮、旅游面临的困境基本相同,1月26日晚间,中国房地产业协会向会员单位并全行业发出号召,暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。

据CRIC不完全统计,截止目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。

此外,结合房企1月销售数据,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%,地产行业因疫情迎来休眠期不言自明。

其次,短期内房地产市场行情的变化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相关。如果疫情得不到缓解,楼市仍然会休眠;一旦疫情得以控制或是出现比较大的缓和,那么房地产市场也会慢慢的复苏。

受此影响,许多房企开始通过微信公众号、小程序、网站等多种渠道及时搭建“线上售楼处”,确保置业者足不出户即可看房选房。这是一种不失为非常时期的变通手段,但毋庸置疑,面对疫情,消费者没有看房和买房方面的欲望和心思,才是房企面临的核心问题。

一位百强房企营销负责人表示,线下看房、签约这个环节很难被替代,解决不了项目去化问题,要从根本上解决销售问题还有很大困难。

最后,疫情一旦平稳下来,甚至基本好转之后,我认为,市场还是会迅速复苏,成交量层面也会出现一定程度的报复性反弹。这点类似于2003年SARS之后房地产市场迅速启动,而且考虑到一季度经济形势,相信政府也会出台一些诸如降息、降准等比较大力度的刺激性政策,这些都会对房地产市场产生一定的利好,所以也没有必要对今年的地产行业过分悲观。

我甚至大胆推测,疫情之后,房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件。

毋庸置疑,房企目前最重要的仍是要关注现金流,因为疫情而带来销售停滞,对房企影响最大的还是现金流问题。若没有销售回款,实际上房企面临的现金流压力无疑是非常巨大的,尤其是中小企业,资金面趋紧叠加兼并收购潮来袭,发展前景不容乐观。除了售楼处关闭之外,目前各地也要求暂停开工,房企开发投资节奏被迫放缓,这些都是企业今天亟待解决的重要问题。

对于其他相关行业而言,关注现金流也是最为核心的重中之重,没有什么比活下去更重要。

优客工场 毛大庆

对于企业而言,在这种非正常状态下,保证现金流的安全性是非常重要的,需要减少一切非必要支出,保证让企业活下去,让生产经营工作可以正常运转。

疫情当下,我们原有的工作节奏和生活秩序都被最大限度地打乱了。我一直相信,在大环境的侵扰下仍能保持自我的人,终将在一切恢复之后比其他人有更多收获。

面对不确定性,好的组织系统会具备“反脆弱性”。危机和压力带来的变异,不仅仅是生物进化的内在动因,通常也是商业模式和组织变革的最佳机遇。

鼎信长城 章华

关于疫情对于房地产行业的影响,虽然部分地区市场需求短时间内或受冲击,但在"三稳"目标下,国家对于市场稳定的方针不会改变,包括央行等各监管部门及地方政府已采取具体金融政策等方面的倾斜举措,维持房地产整体平稳可控。

基于上述判断,房地产行业发展的根本因素并未发生本质变化,市场需求仅为延迟释放,行业整体稳健发展态势不会发生改变。

中信建投 竺劲

疫情会对资产价格有短期影响,无论是香港还是国内房地产市场表现疫情均对短期商品房销售带来影响,但随着疫情的结束在疫情期间积压的需求会在随后获得释放,影响房地产市场更为中长期的原因依然在于政策调控和货币环境下的房地产市场供求关系。

对于地产板块而言,疫情不改变房地产板块的长期逻辑和趋势,当前板块估值处于历史底部,同时疫情对于宏观经济的影响,可能会带动后续流动性的边际宽松,而疫情对于房地产市场需求的短期压制也会在更长时间内得到平滑。

尽管开发销售受到影响,但龙头房企的潜力值得肯定,包括其回款能力和融资能力,推荐万科A、保利地产、金地集团、阳光城。相对而言,物业管理行业受到疫情冲击小,其业绩确定性和行业成长性值得肯定,推荐碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新大正。

中信证券 陈聪

短期受损:餐饮,零售商业,旅游,航空机场,铁路公路,酒店,线下教育,体育赛事,电影娱乐,博彩,白酒,游乐场,房地产…………

其实逻辑很直接,相当于砍了一部分消费量。除了一些先囤后用的消费(比如高端白酒)有一些缓冲(也就是类似地产的预售而已)。不过,也就是砍了一部分消费,少了一个季度,最多两个季度的eps,对于公司长期的价值,是无损的。

房地产的情况比较特殊,春节是销售淡季,但如果时间拉长一点,多少也是有影响的。其实房地产受的冲击没多大。

给开发企业的建议——短期适当拿地,抓紧回款,长期狠抓品牌服务,适度对外投资。

首先就是在疫情初步平息之后,是可以考虑适当拿地的。原本2019年年底,土地供给侧的质量就有所提升,眼下肯定是土地出让冻结的,未来预计出让质量会进一步提升。这种情况下,拿一点土地是可以的。只不过这个拿地窗口预计不会太长。

其次是抓紧回款。新房的销售是发生系统性变化的,本来售楼处的作用就越来越小,这次之后我建议很多楼盘就不要搞售楼处了。一方面可以有线上的看盘和营销,另一方面可以搞一个城市样板间,在销售对象集中的区域(而不是楼盘现场)租个场地展示。节约下来的成本,可以多给销售人员发点工资,对给客户让利。抓紧回款仍然是重要的,尽管可能有逆周期调节政策,跌了好久的房价可能也会稳住,但没有理由过分乐观。

但更重要的是抓品牌和搞服务。

抓品牌搞服务,首先就是把资源思维和服务思维区别开来,长期来看,企业的出路总是要依靠服务和品牌赚钱的,房地产企业的地是货如轮转,最终留下的,只有管理体系,人员和品牌。如果不深入社区,不增加服务的投入,不率先建立独立的盈利模式,最终资源也没出路。不管分拆还是不分拆,服务业务的独立也是迟早的。

商业运营虽然面临困难,但总要继续做下去。只要做下去,困难也可以变为机会。重资产困难,可以轻资产模式去盘活人家更困难的重资产。前所未有的困难是有的,但我始终认为人是需要空间营建的物种,不可能放弃空间。更重要的是,如果利率的降速加快,那么资产证券化的出路,轻资产的出路,也总算近在眼前。

适当对外投资是没问题的。以前我总是反对地产公司多元化,那是因为那时候地产行业roe高且持续,而且人员方面也不专业。现在来看,地产企业搞一些长期股权投资,可能是有益的。以前地产企业的长期股权投资集中在资源行业,想的都是套制度红利,或者跨境配置资产,现在逐渐有人开始考虑产业链投资,想赚一些实业的钱,全产业的钱,协同的钱,这的确是非常好的新现象。这说明地产企业有希望始于开发,但不终于开发。

华泰证券 李超

疫情演进及各地推迟复工的防控措施,可能对一季度经济形成负面影响。华泰判断稳增长仍是今年经济工作重中之重,今年1月初,各地已在以较快速度发行财政部提前批复的2020年新增1万亿专项债额度,为基建投资的反弹储备了较为充足的资金来源。

但新型冠状病毒疫情对春节后开工节奏可能产生较大影响,对我国经济增长可能产生阶段性的负面冲击,属于黑天鹅事件。最主要体现在对居民消费以及中小企业营商环境的负面影响,同时外贸、地产等方面也将受到负向冲击,一季度经济增长可能受到短暂压制,同时对未来的政策对冲也提出了更高要求。

对地产企业而言,将一定程度上影响到地产企业的现金流和拿地意愿。

广发证券 郭磊

疫情对于第三产业(交通、餐饮、旅游、零售、娱乐、房地产)影响广泛且深刻,对第二产业(企业复工延迟、投资延迟、出口报关延后、物流约束)也会有一定程度影响。

疫情冲击和2003年SARS相比节奏更靠前(如按钟南山院士预计2月中旬前达到高峰),粗略估计疫情对2020年一季度单季名义GDP增速的影响在1.5个点左右。一季度GDP一般占全年22%左右,全年影响目前判断尚早,但影响量级应显著低于一季度。

可以预见的是,此次疫情对第三产业的影响要远大于第二产业,因此2020年一季度三产占比高的省份/城市的名义GDP增长压力更大,二产占比偏高的暂时影响有限,名义GDP的影响相差大约1个百分点。

文章来源:地产首席品牌官

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项目名称城市商业面积类型开业时间
6万平米
城市综合体
2013-10-01
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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