大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅要满足购物，还必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业人士通过商业规划对项目物业室内空间限定和功能划分进行规划。

商业地产项目业态的2种组合方式

商业地产项目业态的组合可以采取2种组合方式：横向组合和竖向组合

1、业态的横向组合。

业态的横向组合是指不同业态之间的组合。比如，香港的购物中心和内地大多数购物中心的业态布置是不同的。它们并不是简单地以化妆品、男装或者女装按楼层来明确划分，而是在每一个楼层里既有服装珠宝，又将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。

香港又一城 中庭空间

2、业态的纵向组合。

业态的纵向组合是指同一业态之间的互相组合。比如，百货有高端时尚百货和普通百货进行组合等。纵向组合是在每一个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从而增加了购物中心整体的丰富性、多样性和有机性。

上海久光百货

商业地产业态组合的5个策略

商业地产项目业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和项目日后成功运营而对项目各功能分区和各楼层业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

策略一 : 以整体定位为依据

在项目主题定位和消费者定位确定之后，项目内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核心定位，形成项目鲜明主题。

策略二 : 确保5个“平衡”

当项目整体定位确定之后，项目主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项目整体经济效益的最大化。

单纯强化购物的比例对消费者黏着性危害很大。一般的大型购物中心，大都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于一体、多种复合业态的集合体。这需要他们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项目整体业态组合的最优化。

除了业态比例的均衡之外，一个大型购物中心还应考虑到5个平衡：

（1）品牌性商家与一般商家的比例和平衡；

（2）高收益业态与低收益业态的比例和平衡；

（3）大面积业态与小面积业态的比例和平衡；

（4）长期租赁业态与短期租赁业态的比例和平衡；

（5）白天运营业态与夜间运营业态的比例和平衡。

策略三 : 营造多元引擎

为了提高抗风险能力以及聚合能力，一个大型商业项目往往要确定多个不同类型的主力店和次主力店，以此增强项目的辐射能力和复合性，以吸引人气，又形成多业态经营，以使各业态之间优势互补。

上海iapm环贸广场LG1层主力店

精品超市CITY' SUPER与集合店 i.t

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策略四 : 与对应资源契合

业态划分和组合应和项目所具有各种资源紧密结合在一起，这样才能更大地发挥项目本身价值，以及项目内相应业态价值。

南京大观天地Mall

➣案例分析：南京大观天地Mall的资源整合思路

比如，南京大观天地Mall，紧邻国家4A级风景区狮子山、阅江楼、静海寺、天妃宫等著名历史文化景点。大观天地Mall在规划思路上对以上资源做了充分的利用，它的对策是：

a、二层顶部商铺命名为“天街”，消费者在此可以看到阅江楼、明城墙、庐龙湖、静海寺和天妃宫等历史文化景观，所以业态以特色创意餐饮为主，美食和美景相互呼应，使消费者流连忘返；

b、东面街铺命名为“内街”，“内街”紧邻静海寺、明城墙，依托古典建筑，打造出别具特色的休闲街区。

策略五 : 围绕收益最大化

项目的最终收益性是商业项目考虑的重点之一，也是项目定位不可忽视的指向目标之一。

一般购物中心往往倚重主力店综合效应的这种主流开发模式，虽然表面风光，然而开发商却无法从大商家低廉的租金和长期的合同中分享到物业价值的成长。所以，商业项目应该对各个业态进行全面的分析，从中找到兼顾品牌、效益、特色、人气等综合效益的最佳业态组合和定位，以实现项目价值的最大化。

快时尚服装品牌 H&M

商业地产项目业态布局的4个要点

商业地产项目在确定了业态组合之后，并不能随意或单凭主观意识对各业态进行落位布局，而应该在理解项目整体定位、消费者消费习惯、各业态特征的基础上，掌握业态布局要点，进行合理布局，以促成项目整体的成功运营。

要点一 : 与空间价值相契合

同一个商业地产项目，由于不同空间分区、不同楼层高度、不同交通可达性、不同展示效果等因素，使项目内部空间商业价值有所不同。即使是同一个地点，对不同业态的商家，其价值也有所差别。所以，业态组合要与项目空间价值相互契合。

一般来讲，按照价值匹配的原则，价值高的地块往往出租给效益好的租户，价值低的区域出租给收益较差的租户。具体来说，百货店往往占据最好的位置，超市等往往放在负一楼等价值不太高的地方。

深圳华润万象城剖面

深圳华润万象城剖面

从优秀购物中心整体业态布局来看，从一楼至高楼层，商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态；高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主，适量配置零售业态和配套服务业态。休闲、娱乐业态过多分布于低楼层，不但会影响和动摇购物中心的整体形象定位，也会拉低项目的租金回报。

要点二 : 与人流动线相契合

业态布局与人流动线相结合主要体现在以下3个方面：

（1）人流动线汇集点，往往是展示面最好、人流最大的地方。

这类地点往往留给主力店、核心店之类的业态。比如，华润万象城把最好的位置分给了GUCCI旗舰店和LV旗舰店。特别是GUCCI旗舰店，除了占据两大主干道的金角位置，还是一个四面临街、相对独立的商业体。

深圳华润万象城

“金角处”为 Gucci 旗舰店

（2）通过人流动线与业态分布变化，使各个业态之间充分地共享客源。

比如，万达认为，在中国各个城市的购物中心，餐饮店铺绝大多数都集中在最顶层，因为中国人喜欢美食，客户在用餐后，往往就会进入购物中心的“下半场”时间段，从上而下，可以经过其他楼层的相关商铺，这样就能增加顾客的购物机会。万达人为此还专门发明了一个名词叫“瀑布效应”。

上海iapm环贸广场的“瀑布效应”

用餐后的人群开始沿着扶梯向下面楼层发散，

进入“下半场”时间段，增加了消费的可能性

（3）人流动线应该结合各个业态之间的逻辑关系。

比如，宜家家居的人流动线是按照居家功能进行分区的，而且各区是按照客厅、厨房、餐厅、工作室、卧室、儿童房等进行有序排列。这种动线顺序符合各个业态之间的内在逻辑关系。

宜家家居及人流方向指引图

要点三 : 休闲餐饮业态要灵活落位

在经营区域的划分上，要灵活调整餐饮业态，采取集中和分散相结合的方法，将餐饮业态实行多点多层，发展休闲餐饮。

如，在一个比较高的地方做美食广场，在每一层里有风味餐厅。与传统的购物中心将餐饮业态设定在一个固定的区域内经营相比，每一层都设有休闲的地方对整个购物中心的人气有拉升作用，对于整个购物中心的人流量带动的作用是巨大的。

成都远洋太古里 首层户外休闲餐厅

要点四 : 以目标消费群体为配比的多族群组合方式

规划布局时进行横向布局，尝试根据不同消费群体的购买能力和消费习惯，兼顾纵向交叉，即针对特定客群的业态，品类和品牌整合布局，在同一个平层或同一个区域，建立一些特定的目标消费区域，让所有的细分目标客群各取所需、各得其乐。

石家庄勒泰广场顶层溜冰场

勒泰欧悦真冰场

文章来源：建筑vs艺术vs音乐