商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀

来源:投拓江湖 徐建 2019-10-30 16:53

随着房地产土拍市场日益的白热化,政府对配建商业和自持有了更高的要求,很多房地产公司都将投资拓展的重点指向了勾地项目,整个公司上下一心研究勾地的套路。但是在勾地的模式当中,商办物业是绕不开的一个话题,这是勾地题材和设条件的必要内容,也是吸引地方政府最低成本的玩法。

商业存在的形态在我们日常可见的范围内有底商、商业街、商业街区、独立集中商业、城市商业综合体等五种。

商业地产的特殊性

商业与住宅在差异性上,是存在巨大的不同的。

1、住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论,而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。住宅在本质上是一种供消费的商品,而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。

2、商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间,住宅定价的依据是市场的供销存。因此商业定价首先要有租金,租金有上升的空间,售价才有升值的空间。

3、商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营,怎么吸引人流,创造更高的价值。相信大家在日常生活中会发现,那种一开始经营就冷淡的商业,后面就很难成功。“马太效应”在商业上的体现可谓是淋漓尽致,而住宅产品的稀缺性,即使开盘卖得再差,也总有会清盘甩掉的一天。

即便是大体量的商业,一旦初始经营不成功,也无力回天。例如沈阳万达广场,就是一个失败的典型,后来不得不拆掉重建,升级为万达的三代产品。

基于商业地产的特殊性,商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂,后期的运营推广更加具有针对性,更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。

三种盈利模式

一是只售不租的模式。这种模式是大多数地产公司的通行做法,适用于资金实力不够,融资渠道局限,急需套现的房企。

优点是相对省时省力且能够实现资金的快周转,缺点是无法享受后期增值的超额收益,而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范,杂乱无序。很多老旧的商业综合体就是存在这个问题,商业招商极为混乱,商场的总体消费等级不高,大多沦为纯粹的餐饮场所。

二是只租不售的模式。适用于资金实力雄厚,没有商业的专业运营经验,经营相对保守的房企。适合一些现金流充裕,且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企,龙湖天街就是一个例子。具体的案例有国内常见的凯德广场,万象城,中粮大悦城等等。

这种模式的优点是产权自有可以进行抵押融资,且不需要配备专业的团队,管理简单,成本较低,且租金收益结算方便。缺点是,收益率较低,一般来说只能达到3%-5%的投资回报率,成本回收周期较长,对房企的资金实力要求较高。即使后期物业升值,出售套现的难度也比较大。

三是且租且售的模式。此类模式适合资金雄厚,且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。具体的案例有六百本、大成国际购物中心等。

这种模式的优点是持有部分大体量优质的物业,能够进行抵押融资。通过部分自持自行招商经营,能够有效控制整体招商运营的的质量,防止招商混乱失败的风险,租金也有保证。相对来说也比较灵活机动,一旦部分招商失败,还有部分能够得到控制,能够重新招商运营。

缺点是会沉淀大量的资金,对房企的现金流要求很高。对项目的前期定位策划要求也较高,需要房企设立相应的部门和建立专业的团队。对房企的招商能力要求较高,要求房企具有完善商业资源库,对主力店的招租能力要求较高。

六大盈利要点

1、改变观念。

成功的商业地产的开发利润往往比住宅地产高得多,这就要求房企要具备长线跑赢的心态。因为商业开发过程中的风险比住宅地产大得多,要求房企有长期经营,持续投入,稳步升值,不期望短期盈利套现的观念。

2、谨慎选址。

一个好的项目选址是商业项目成功的关键因素,地段、交通通达度是选址考量的重要因素。开发新区类的项目,建议谨慎,并且控制开发体量。选址的标准可以参考这方面的佼佼者,各地的万达广场。

3、综合的考量。

一个优质的商业开发项目,在前期的策划定位时,最好能达到四方面的平衡。一是满足政府的城市形象,政绩需求,人口就业等,以便满足勾地的商务谈判。二是切合市场需求,满足消费者的需求。三是满足商户挖掘客户潜力,实现商业价值,保证盈利和现金流。四是能实现项目的未来发展,让项目能稳定升值。

4、招商前置。

商业地产的开发运营周期较长,招商存在激烈的竞争,因此先下手为强。因此房企有必要对商家意向进行先期的意向调查,签订合作协议。万达广场的捆绑式招商模式是一种比较好的思路,将所有的合作伙伴都纳入一揽子合作范围。万新开的万达广场,一些主流的品牌店都必须跟进开办新店,保证了整体的招商质量。

5、主题定位明确。

商业有一个明确的主题定位,是一个商业项目成败的关键,也是未来招商的基础。包括业态定位,客户定位,市场定位三个方面,主题定位还会随着消费需求的变化而不断调整优化。

6、退出机制。

选择合适的退出方式,退出时机是商业地产开发面临的最后一个问题。具体可以参考香港“李超人”在内地各大城市套现商业的做法。具体的退出机制有:发行REITS、寻求基金或者投行收购、股权收购、拆分IPO、资产交换、整体出售拆分出售等。

文章来源:投拓江湖

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项目名称城市商业面积类型开业时间
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
13.13万平米
其它
2014-08
12万平米
购物中心
2016-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
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