TOD上盖商业开发的原则与要素

来源：美好生活商业研究院 2021-09-06 14:01:34

地铁车辆段的交通人流特征

1、换乘需求各异。

地铁换乘方式主要分为地铁间的同站换乘和地铁与其他交通方式（如出租车、小汽车、公交车、高铁、飞机）的换乘。不同的换乘方式对应了不同的出行行为需求：

2、客流特性多样。

（1）住宅区地铁站：住宅区地铁站商业体的客流往往早出晚归，此类型的地铁站呈现夜归型特征。晚市适合此类地铁站，商业业态建议以餐饮、生活配套为主。

（2）商业区地铁站：商业区地铁站的客流以上班通勤为主，主要消费人群为上班族，商业业态多为午市餐饮和服饰消费。

（3）枢纽区地铁站：枢纽区地铁站的客流大多是流转型，强调便利快捷消费，商业业态以快速消费品为首选。

（4）旅游区地铁站：旅游区地铁站的客流工作日较少而节假日、休息日较多，呈现出潮汐波动的特征。此类型的地铁站商业业态以补给型和礼品型为主。

地铁车辆段的商业布局原则

1、多元复合。

对于TOD模式下地铁车辆段的商业活动来说，为满足各类客流的消费需求，商业布局的首要原则是实现功能的多元复合，通过兼顾多种功能的平衡，实现各功能的相互补充、相互吸引。造 “一站式”的服务布局，更符合现代人的生活习惯需求，可以有效提升城市价值，从而实现生产生活生态高度和谐统一。

2、可见易达。

轨道交通车辆段与地铁线路相伴而生，往往汇集着大量的人流和车流，依托地铁车辆段进行上盖商业开发，其设计原则的重点是如何利用车辆段带来的市场资源，提高商业功能的运作效率。

3、归家便捷。

将TOD模式融入地铁车辆段上盖商业开发，目的是以轨道交通为基础，打造出一个具有多样性和内聚力的城市区块。形成的高密度的、功能多元混合的、崭新的都市片区，可以加大区域人员流动性，增强人流、资金流、商业流的集聚效应，从而提高城市活力。分考虑盖上居民的活动情况，遵循需求导向的归家便捷原则。

市场开发要素：项目溢价与分期建设

1、成本控制与溢价模式。

✦成本控制

成本控制首先需要把握市场规律。TOD车辆段项目拿地价格相比项目周边土地市场拿地价格低，可降低投资成本。杨柳郡为杭州七堡车辆段上盖项目2014年楼面价8223.56元/平方米，相比周边竞品楼盘越秀招商云悦湾2016年楼面价低出17419.94元/平方米。

✦成本控制

2、市场需求与开发时序。

✦市场需求

市场需求由交通需求、生活购物需求和生活配套需求几方面构成。

对于交通需求来说，在大城市的各种交通方式中，地铁和轻轨成为人群出行的首选交通方式。杨柳郡车辆段隶属于杭州地铁1号线和7号线。这三个车辆段便利的交通，满足人们的出行需求，也因此获得了开发的成功。

杨柳郡车辆段分期开发示意图

建设运营要素：商业形态与商业运营

1、商圈区位与商业模式。

① 位于郊区的车辆段商圈开发项目，周边交通便利，社区居民集中，但由于郊区人口密度一般，商圈辐射的人口在3-6万人左右，商圈整体消费水平一般；

② 位于近市区的车辆段商圈开发项目，交通线路交错集中，人口聚集度较高，商圈辐射范围5公里内服务人口高于50万，商圈整体消费水平较好；

③ 位于开发新区的车辆段商圈开发项目，具备优越的政策支持，交通极为便利，未来发展依托新区的强磁场效应，区域集聚力极强。商圈辐射范围很大，在辐射范围10公里内预发展约100万人口，商圈的消费水平最高。

主要城市不同车辆段区位分布情况

✦商业模式

① 车辆段上盖商业1.0：商业模式为配套型商业，以杭州七堡车辆段为代表，商业空间以住宅底商和沿街商业为主，立足盖上及周边居住区家庭的基础生活消费，以补足辐射范围内的人群日常生活需求。配套型商业模式具有近邻消费、客源稳定以及投资灵活的优势，但同时也会带来住商混杂、业态陈旧和环境污染的问题。

② 车辆段上盖商业2.0：商业模式为一站式商业，以上海徐泾车辆段为代表，打造多功能、多主题、一站式的商业综合体，集时尚购物、生活配套、餐饮娱乐为一体，以一站式消费商业构筑成为社区中心。一站式商业注重场景营造，有利于改善街区品质，满足消费者一站式购物的需求。但同时会面临外街遇冷、业态重合的问题，拉低整体品质。

③ 车辆段上盖商业3.0：商业模式为场景型商业，以香港将军澳车辆段为代表，以IP植入为理念，运用全场景化思维，以复合空间构筑起乐享生活圈，实现以艺术生态的体验构筑精致生活的美学场景。场景型商业模式拥有极高的环境品质，综合体内结合文化新生、生态体验和艺术风格营造多场景多主题的商业空间，实现空间、业态和风格创新。