空置率攀升,做得好的购物中心这样应对危机

来源:中购联 2021-08-05 11:51:39
空置率攀升,做得好的购物中心这样应对危机

 

中国购物中心发展至今,经历了从爆发式增长到存量化时代的变化,在此过程中,购物中心与品牌商户的合作模式也有所不同。

随着中国经济的不断发展,在购物中心内卷化、电商的普及与爆发、国民收入水平的提升、消费升级等各种综合因素的影响下,购物中心与品牌商家的关系也在不断重塑。

根据调查数据显示,2020年上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个,无论是关店还是开店的调整,幅度都远超往常。到2020下半年,购物中心调整频率加快,但整体出租情况却不理想,平均空置率环比涨幅近32.5%至11.77%,有些城市甚至直逼警戒线。

随着城市购物中心闭店潮、掉铺率、空置率等不断攀升,购物中心“空置率”已然成为摆在运营者面前的首要难题。然而站在城市更新大潮下,存量时代考验着我们对商业生命周期的挖掘和延续,“再生与自救”成为国内商业向下一阶段突破新生的重要方式。

疫情只是购物中心空铺率的加速器

早在疫情爆发之前,各大商业购物中心已经出现空铺率的端倪,在疫情的刺激下空铺率现象尤为加剧,不仅加重了购物中心的运营成本,还对消费者体验产生一定影响。

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数据显示,今年一季度,9大城市813个样本购物中心中,出租率超过95%的占比约35.5%,环比下降3.5个百分点;约35%的购物中心空置率超过10%。在城市方面,武汉、广州、重庆空置率较高,均超过10%,购物中心经营承压;深圳、北京空置率水平较低,回暖情况较为理想。

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实体商业深陷“空置”、“难做”困境,究其原因,由于全国经济高速发展的大环境下,商场数量趋于饱和,同质化、泡沫化、行业内卷等因素演化为“粥多僧少”的局面,叠加疫情反复影响品牌生存,导致空置面积难以在短期填补。同时,部分品牌由于个性特色不够突出,竞争力弱,为缩减开店成本亦或是加码线上,减少实体门店布局。

尤其经过疫情的洗礼,消费者需求及习惯发生转变,线上消费成为他们主要的购物方式。需求大幅下降,供需矛盾突出,购物中心唯有求变,进一步调整和升级租户结构与品质、优化品牌业态占比、主力品牌组合,才是商业购物中心的解决方案。

面向Z时代,主打时尚潮流文化

近年来随着“爆改而红”的商业项目不断涌现,购物中心则越来越倾向于品牌调改升级。

如TX淮海丨年轻力中心,其前身为华亭伊势丹,当时经营了15年后因中高端客流持续下跌、空置率过高而宣告歇业。此后,百联集团与锦江国际集团签署合作协议,将各自经营的第一百货淮海店与锦江国际购物中心合并,化身为淮海中路最大的体量商业体—TX淮海。

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TX淮海旧改的最大目的是对于“人流洼地”的痛点解决,该项目遵循“文化”先于“招商”的运营逻辑,通过举办展览打造出一个潮流集群区域,吸引客流并转化为真实消费。

TX淮海首创策展型零售概念,围绕艺术展、艺术互动装置、设计师品牌等,营造出年轻力氛围,聚集了陈冠希的潮牌、专门卖宠物衣服的品牌、室内滑雪的专业体验创新空间、vintage集合店等特色品牌。

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每一个路过TX淮海的人都强烈体会到这个区域的休闲氛围,消磨掉传统MALL“高端”所带来的心理成本。而TX淮海四层被贴上的“Vintage(复古)”标签,更是成为时下Z时代最热爱的场景之一。

它以“vintage X classic mode”为主题,打造了500㎡的“复古HOTEL”特别空间,展示出不同风情的精致复古单品,连带同楼层的餐饮空间都覆盖上了浓郁的复古工业色彩。

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总而言之,TX淮海可能是一个找不到任何对标案例的购物中心。它没有完全遵循盒子商业的构成法则,比如清晰闭环的动线,明亮的商铺展示,甚至连一个常规大气的中庭也没有。

但同时,消费者又不得不被其品牌内容的丰富性所吸引。项目通过专业策展管理+创新体验零售的结合,重新定义商业空间。

意外爆火的TX淮海,不仅吸引无数潮人大咖打卡,还一度被称为“魔都最好拍商场”、“堪比美术馆的商场”,成为商业的璀璨焦点。

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引入“首店”,营造稀缺体验感

三里屯太古里作为北京商业活跃度和风向标的代言人,疫情期间同样不可避免地出现了空置率上升、业绩滑坡的现象。

据2020年太古地产有限公司发布的公告,披露了第二季度营运数据。数据显示,太古地产位于国内已建成投资的物业多数出现了出租率下调,并且降幅在1%-4%。二季度三里屯太古里零售销售额同比减少38.1%,下滑明显。

去年疫情期间,虽然面临销售、客流难以提升的状况,但三里屯太古里仍旧能够把握内部调整时机,通过调改和品牌升级打造了更时尚、更潮流的体验。

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三里屯太古里依托 “时尚潮流风向标”的影响力和辐射力,鼓励国际高端、时尚品牌“首店”、“旗舰店”落户,被誉为“首店收割机”,如来自日本的PUBLIC TOKYO和UNITED TOKYO均为内地首店、瑞典香氛BYREDO是中国首家beauty plus精品店、北美品牌MANITO为北京首家旗舰店、日本甜品LeTao为北京首店等品牌。

三里屯太古里除积极引进首店外,更有多家小众、时尚品牌进驻,如Tiramisu所在位置被LeTAO替代,潮牌服饰b+ab的位置被UNITED TOKYO替代,美国快时尚品牌HOLLISTER一层区域成为了网红汉堡店SHAKE SHACK等。

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此外,中国大陆首家Apple Store新店在设计上延续了品牌一贯的通透、简洁风格,并融入许多北京元素,建筑主体的玻璃幕墙采用了景泰蓝纹饰,也纳入了Forum互动坊、Viewing Gallery景廊和Boardroom商谈室等不同的场景。

星巴克臻选三里屯太古里旗舰店是星巴克在中国内地的首家旗舰店,去年该店同样进行了换装升级,一层为商品市集,二层为Bar Mixato创新酒坊。通过星巴克臻选咖啡的加持、Bar Mixato创新酒坊体验的引入,进行了全方位体验升级,成为最新版拥有酒坊的星巴克。

法国高级时装品牌Sandro也进行了门店升级,将男女装整合为一。此外,PANDORA、Diesel、JOYRICH、AVIREX等品牌也都经过调改或移位新址后以新形象亮相,英国家居设计品牌Tom Dixon首家精品店暨概念酒吧也落户在南区,打破了空间陈列与酒吧的界限。

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随着一系列品牌门店升级,三里屯太古里的迭代进入一个新阶段,调整后的品牌门店功能性更全面,更好的满足了消费者对于时尚生活的追求。

在如今商业竞争越发激烈的大背景下,三里屯太古里在招商上通过择优引进更多有创意的新品牌,包括在概念上、形象上,或者独具风格的旗舰店等,始终保持北京顶尖潮流圣地的调性,挽回销售颓势。然而纵观全国依然有很多购物中心没有摆脱“空置率”的厄运,在商海沉浮中凋零。

未来,商业购物中心如何制定项目整体发展战略、构建项目业态组合以及引入知名IP,迎来购物中心的新增长点,成为实体商业难以解决的问题。

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文章来源:中购联

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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