商业地产租售比多少合适?

来源:飙马商业地产 2021-06-10 15:01:14

核心提示:与住宅不同,商业地产是完全意义上的投资品,投资决策时首先是要考虑投资回报及退出难度与路径的。关于商业地产投资的退出难度与技术路径这里暂且不表,单就商业地产投资回报来讲,其来源主要有两点:基于运营所产生的租金及其衍生收入与资产买卖差价收入。在买卖差价收入之外,最能体现商业地产投资回报的核心指标就是租售比了,这也是飙马商业地产今天需要探讨的问题。

 

商业地产,是一个综合性的商业统称,从立项拿地开发到落地成功运营是个庞大的一系列的过程,这些操作需要几亿甚至几十亿的投资成本,对开发商的资金实力来说是个严格的考验,而投资回报率却相对比较漫长,回报率也不是平稳的,影响回报率因素很多,例如开发商的商业运作能力、商业环境、突发性状况等。这就要求开发商在商业地产这个严峻的世界里,每一个环节都需要做的充分合理,不能有一丝出错,商业地产对资金链依赖性较大,输不起。

商业地产的领域错综复杂,玩得转的商业项目,一年营业额几十个亿,租金收入几个亿,玩不转的商业项目营业额可能会低于一个亿,亏本运营,这就需要开发商在管理运营环节,必须要专业,商业地产并非住宅地产,如果按照住宅的玩法将商铺都销售出去,可以回笼资金收入,带来的后果则是丧失商业经营权,业态混乱,无法统一经营管理。若是以售后返租的形式出售商铺,这看似是开发商和投资者双赢的局面,实际上,对项目来说背后则是一系列的经营风险和危机,无法与自持物业的商业项目进行竞争。对投资者来说,一旦无法兑现租金返还的承诺,面临投资失败的风险,即便是走诉讼程序,也挽救不了多少损失。

商业项目需要组建正规军,杜绝散乱的派别林立的状态。主要经营权必须要统一,统一经营管理才能确保商业项目具有合理的市场定位,这就直接的告诉大家,商业项目的商铺需要自持,主要的经营权要掌控在自己手上,你不拿销售出去了,否则你的商业项目以后可能会有很大的经营风险。

 

本文,飙马商业地产将对商业地产的租售比情况进行如下阐述:

1、销售,第一种是直接进行销售,这类商业体的商铺一般是大型商铺,销售起来单个商铺价格较高,有些商业体会把商铺进行分割成小商铺,降低单个商铺的价格,以此来促进销售。这样的以销售为主的商业体,日后在经营过程中就彻底的丧失了控制权,无法做到统一经营管理,为日后经营风险埋下了伏笔。第二种,是售后返租,销售出去的商铺开发商再租回来,每年返还投资者一定数额的租金,这种模式看似既保障了资金回笼,又实现了统一经营管理的控制权,实际上这样的操作模式也是不利于日后商业运作的,与投资者签订合同的一般都是第三方商业公司,一旦经营效果不佳,就会撤场,留下一个烂摊子给投资者。

2、自持,商业地产从立项到落地运营,动辄几个亿到几十个亿,这就要求开发商要有稳定的资金渠道,完全做到自持对开发商而言有点压力,完全自持带来的好处是显而易见的,完全把控着经营管理,统一规划商业,是商业战场里的正规军。

3、销售和自持,部分销售部分自持,回笼部分资金的同时对整体的经营权进行掌控,说的直白一点,小部分商铺销售,大部分的要做到自持,考虑到日后的商业经营,统一经营管理,必须得做到自持占据主要。

 

商业地产的租和售,从本质上来看是自持运营和销售商铺的占比问题,我们可以看一下商业巨头们的玩法,以华润、万科、凯德为代表开发的商业地产产品线,很少会有直接销售项目商铺的,几乎都是自持。而以万达、新城为代表的商业巨头,旗下的万达广场、吾悦广场,却对外销售一定规模的商铺,在这里需要说明的是,万达可不是直接销售商业项目内的商铺,而是项目外围地段的金街商铺,最远的距离离项目可能有上百米。吾悦广场销售的商铺也是出于项目外围的街区商铺,并不是项目内部的核心商铺,这就告诉了大家,在技术参数允许的情况下,可以将外围地段利用起来,建造商铺,用来销售,或者销售部分项目非核心位置的商铺。

无论是购物中心还是社区商业、商业街区,从长远的商业收益上来看,主要的自持才是根本保障,至于租售比具体多少才合适?飙马商业地产认为,这个具体的数字没有准确的答案,但是有一个准确的说法,主体上做到控制,可以适当地出售部分商铺,前提是不影响日后的经营,主要以非核心位置商铺为主。

 

文章来源:飙马商业地产

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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