土拍政策大调整,开发商要慌了!

来源:飙马商业地产综合丁祖昱评楼市等 徐建 2021-03-01 11:35

 

土拍政策大调整!

1年只许3次土拍,全国22城市试点!

一年只能卖地三次。

2月24日,这一消息在圈内广泛流传:2021年开始,全国22个重点城市土地招拍挂活动,一年只能进行三次。

这22个重点城市包括:北上广深4个一线城市,以及南京、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、苏州、无锡18个二线城市。

目前,青岛已经发布官方文件,明确将实行土拍“双集中”,天津、郑州则有非官方渠道的红头文件流出,2月25日,厦门临时取消了原定土拍……

青岛市自然资源和规划局官网已经发布相关新闻报道,如下:

 

青岛市自然资源和规划局官网截图

会议传达学习了上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求,并对2021年全市住宅用地供应工作进行了部署。一是要严格贯彻落实相关文件要求,科学编制住宅用地供应计划;二是坚持做好住宅用地信息公开工作,住宅用地信息公开做到及时、准确、全面;三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

再看天津的:

 

一年只能卖3次地,对于既有的土拍规则来说无疑是颠覆性的。一次几十宗地块同时拍卖,房企如果想增加拿地概率就需要参拍多宗地块,保证金、出让金动辄上亿,一场土拍下来压力可想而知。更何况,遇到热点城市同时挂地,取舍之间十分考验房企的研判能力、资金实力。

叠加“三道红线”和限贷政策,目前房企的处境可谓“腹背受敌”:一方面融资环节被卡住,另一方面现金流要求极高。可以说,2021年将关乎房企的生死存亡。

这种土拍政策下,地方政府也将面临流拍、土地出让金下降的压力,而土地财政的重要性想必不用笔者多说……

所以,新政对于房企和政府都是一大考验,下面飙马商业地产就来分析一下推地新政对房企以及地方政府的影响。

利好规模房企

中小房企有捡漏机会

“22城集中供地”将对企业投资布局产生巨大影响。在这其中,对规模房企可以算是重大利好,按照现有的初步规则来看,并没有限制企业在某次集中供地中的参拍次数,规模房企资金量大、资金渠道优势明显、投资标准化体系和投决研究方面积累较多,投资节奏统一后,其优势可以更加集中,拿地的次数和成功概率将大幅提升,规模效应将进一步放大。

对于中小房企而言,集中供地的最大利好在于有“捡漏”的机会。这主要是由于,集中供地后,规模房企受资金和精力限制,无法覆盖全部土地,因此会优先关注重点地块,这就使得中小房企可以有机会去拍那些,原本并未集中供地时相对热门但并非最热门的地块,从而“捡漏”。

而对于近年来扩张速度较快,且踩了红线的企业来说,集中供地模式或将产生一定压力,这些房企一方面需要尽快修复自身的负债指标,增厚现金流实力,提升参拍竞争力,另外一方面也需要调整企业融资回款节奏,以赶上集中供地机会。

 

图:各档位房企在三道红线政策前后投资力度变化(单位:%)

与此同时,随着未来行业竞争加剧,企业间的合作也将变得更为密切,集中供地后,或将出现更多企业合作拿地开发的现象。

 

政府合理安排土地供应企业妥善管理现金流是关键

需要注意的是,在集中供地的土拍模式下,土地拍卖逻辑与现行模式发生根本性改变,集中大批量的土地出让,会对地方土拍管理带来更大的考验,并且在出让安排上也会存在众多问题,需要地方主管部门和企业警惕。

从目前来看,对于那些土地市场相对比较热门的城市来说,一年至多三次的集中供应,还需提前规划管理,如何更好地通过对土拍节奏及地块优劣的安排,引导整个市场的节奏与热度,这是一种挑战。

对于土地市场相对较冷的城市来说,如何通过集中供地解决土地流拍,结构性供应过剩问题也将是关键。

与此同时,目前许多地方土拍细则,在土地集中出让制度下,是否也要进行相应调整?如南京目前规定在一轮土拍中,一家企业只能参与一幅地块的竞拍。这些都是需要解决的问题。

对于各大房企而言,在供应大增、自身资金有限的情况下,企业如何更好地管理现金流,更好地进行资金排布就显得尤为重要。

虽然目前很多房企“多渠道拿地”提倡了很久,但实际上仍然是以公开市场招拍挂为主,其他渠道为辅,在“22城集中供地”之后,房企相关各部门的节奏和模式都将发生变化,开发运营端要根据城市供地节奏调整项目节奏,投融资端也要根据城市供地节奏调整资金排布,未来将强调投融营一体化,提升资金的统筹能力。

 

结 语

2021年是房地产市场深度调整的一年,今年以来更精准的融资端调控、封堵炒房漏洞,再到对土地端的强制干预,本质上都是“稳地价、稳房价、稳预期”的政策体现。“房住不炒”并不是一句空口号,让房子回归居住属性,正在落到实处。

业内人士均认为,此时出台土地出让“两集中”政策,是落实中央经济工作会议精神和自然资源部住宅用地供应分类调控工作的一项重大举措。分别针对金融机构和房地产企业出台相关调控政策之后,全国多地针对土地市场再次祭出大招,必将深刻影响全国房价的走势和房企的未来。

文章来源:飙马商业地产综合丁祖昱评楼市等

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