开发城市商业地产需注意哪些问题?

来源:新浪 徐建 2020-10-16 13:37

近年来,随着城市化进程的不断发展,政府和社会对商业地产的需求日益增长,地产开发企业也开始注重产业多元化的调整,以城市综合体为代表的复合型物业结构的比例越来越重。但商业地产有其结构特殊化、服务持续性强、社会综合效应突出等有别于住宅点产的特点,那么,开发城市商业地产需注意哪些问题呢?

项目选址

在城市商业地产中,大型商业(商铺、shoppingmall)和商业街的选址应尽量靠近城区中心地带,利用原有区域的聚集效应减少自身的成长周期。酒店旅馆(旅游地产)和特色商业街最好靠近当地的风景名胜或著名人文旅游景点,充分借助区域的地利天时,以文化传承取胜。

购物中心、大卖场和娱乐类商业地产(如电影院)应安置在大型居住组团周边,利用庞大的购物群体存量来提高商圈成熟速度,同时兼顾交通环境的便利,以便吸引其他区域的客户群体往来。 

CBD项目的选址类同于大型商业,但要注重选择城市行政中心的周边地带,以行政中心为半径,方圆1.5-2公里最佳,尽可能地方便商务群体的工作需求。也可以注重城市新兴区域的地带,如开发区、大型物流加工区和保税区等等。

专业市场、批发市场应该选择城郊结合部或较为空旷的地带,这样有极大的自由度,来方便布置市场的整体格局,交通运输、公交运力组织安排方便快捷,而且城郊结合部的生活支出成本相对廉价,符合市场内从业的经营商户生活需要。

项目设计

商业地产在其最初进行产品设计时,相对于住宅地产更应当注重建筑形态新颖、布局结构合理、交通组织流畅、景观别致和建筑能耗低碳环保等分布设计环节。

首先,商业地产一般坐落于建筑组群的中心位置,特别是单体建筑面积超过10万平米的大型商业建筑,多半是扮演了地标性建筑的角色。这就要求在外部宏观建筑形态上必须超前定位,保持相对时间内的新颖性,满足人们的视觉审美需求,在感官层面刺激大众的消费心理。

建筑内部的布局要充分给人予开放、舒适、便捷的感受,如共享空间要足够通透宽敞,购物交通迅捷而不繁杂,配套实施其全而且适用,楼层使用功能层次清楚分区布局合理等等。

其次,无论是大型商业、购物中心或是CBD(写字楼),在交通组织设计上都要求做到合理化、便捷化和复合多样性。

在城市中心区交通压力比较大的情况下设计安排车辆进出、泊位设置本身就是考验设计师综合思维能力的艰巨任务,一般来讲在进行实际操作时,不但应当满足规划指标要求的额定数值,更要有未来发展的前瞻性。

随着人口、车辆的不断增加,再大的设计体量也难以符合使用要求,这就要求在交通设计时一定要充分借鉴和利用城市公共交通设施,尽可能地将项目周边200米以内的地铁、公交、人行天桥等城市公共交通的辐射面引进整体设计中,充分发挥整体设施的复合型功能效应,弥补自身能力的不足。

第三,大型高端的CBD项目在设计时,对使用功能的要求相对于卖场则更为全面。超过5万平米的项目,核心筒的客运电梯不少于6部,货梯不少于3部,若设有局部共享空间,还应考虑安设电动扶梯。为满足消防要求的需要,楼梯间应设计为两列对称,形成环路样式,避难层尽可能为总层数的30%体量。

第四,中等体量的多层商业或超过三层的住宅下部商铺,在实际运营中的问题就体现在底层客流远高于高层客流的现象,除去餐饮业相对特殊外,零售百货和服务业受此影响较大。

因此在项目设计初期,应考虑为上述建筑增设外挂式景观电梯或自动扶梯,合理疏导客户群体流向,这有利于整体商业的运营效果,对分层、分户招商提供硬件支撑。

项目服务

商业地产的开发成功,除了上述选址、设计等环节的因素外,还有超过50%的成分要依靠准确的品牌经营定位和优秀的后期综合服务来保障。

通常所说“细节决定成败”,商业地产的品牌效应是维护市场地位的重中之重。对于大型零售商业(包括高端的CBD项目)来讲,能否将自身的商业定位与区域消费承载力有机的相结合,是运营成败的关键。

即使招商经营成功,但面对激烈的市场同业竞争,能否留住商户,保持流畅的租金收益,不进入互相压价的恶性循环,很大程度上就依赖于一支亲和力强、始终高效运转的物业管理团队。  

在日常设备维护、环境清理、客户利益协调的方面,物业管理团队都是遂行任务的主角。大到区域划分,小到天气变化的雨具,每一个细节都是客户品味商家品质的考核点,也是确立市场行业龙头位置的风向标。

因此,商业地产开发企业在项目确立初期,就应当适时考虑建立后期物业管理机构的问题,配和整体项目的开发运营,而不是后期建成后再着手自建或招标。

从笔者的经验来分析,开发企业最好是自建物业管理团队,这样在后期管理中的协调要比外招管理公司显得流畅和顺手,而且更能彰显开发企业的品牌效应。

对于卖场招商环节来讲,笔者建议和物业问题相反,应该更多的与国内外知名商业咨询管理公司为主。

这样的好处是由咨询公司为载体招商可以充分地利用企业多年建立的广泛信息资源,以企业信用度为依托,抛却复杂的人文感情因素,避免了自主招商是建立在“招商团队”个人信用度为主,信息资源狭窄,人际关系不利于奖惩的问题。

综上所述,商业地产的开发是一项综合性很强的工程,它考验着开发企业的全面管理经营素质,是检验地产企业能力的试金石。

随着中国城市化进程的发展,地产市场会不断向更高层级开拓,商业地产高速发展的趋势也会逐渐从一线发达城市向二、三线城市递延。祝愿商业地产的春天百花齐放,期待商业地产建设者为我们呈现一个又一个杰出的地产精品。

文章来源:新浪

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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