中国购物中心已走过黄金十年的发展道路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局也已基本定型，中国的零售行业商业形态变革日益清晰。

以前，国内的购物中心总是一味的追求大体量、全覆盖，导致许多购物中心面临招商难、空置高、客流少、利润低等问题。未来，随着城市商业副中心规划的逐步发展和消费升级，社区型购物中心将成为商业地产的主流。

近年来，有实力的开发商们也看准这一风向，纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求，打造社区服务体系。社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。

社区型购物中心即将步入黄金发展期

在宏观经济增速不断放缓，场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向，社区商业已经进入黄金发展期。

此外，消费者调查数据显示，绝大多数消费者对于购物中心的选择以交通便捷性为主要考量，社区型购物中心正好契合这一需求。事实上，社区型购物中心最大的特点就是贴近居民消费，可以很好地满足体验式消费需求，有着广阔的市场前景。零售市场无论怎么样变化，由于刚需，它都是长盛不衰的业态。

业内人士认为，社区型购物中心未来还有相当的发展空间，但它所面临的问题也同样严峻。因为社区购物中心缺乏流动客流，所以如何把客人请进来，应该是一个共同的思考的问题。那么社区型购物中心应该如何吃准社区人群的需求特点，在业态比例配置上做到精准呢？

物超所值的服务理念+多元业态组合=引流法宝

消费升级带来了消费需求的多样化，消费者已然越来越难以取悦，除了关注自身需求和商品质量，他们更讲求购物体验而非简单的买到一件商品。集购物、餐饮、娱乐于一体的购物中心在体验性上的优势是电商无法模仿的，亲临现场体验到的感觉绝对会更令人印象深刻。但是，如何将客流引到实体店里去一直是购物中心的一大难题，面对这个问题，社区型购物中心需如何应对？

1、物超所值的服务理念。

社区型购物中心提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。因此，在引进新晋品牌时，必须注重其服务理念，如沃尔玛保证顾客100％满意原则：顾客永远是对的，顾客如有错误，请参看第一条；"三米原则"，即要求员工在距顾客或同事三米之内驻足、微笑、打招呼。

2、根据消费需求确定体验业态比重。

在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在社区购物中心中起到举足轻重的作用。如今，购物、餐饮、休闲1：1：1组合模式盛行，以往双主力店也由现在的多主力店代替。然而，真正的社区购物中心，应该根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例，不应一刀切固定比例。

3、多元业态组合，营造社区“生活乐园”。

社区型购物中心可进行多元化品牌组合，除了设置2-3家百货、超市作为主力店外，还要尽量争取50-100家个性化专门店、快餐店和服务性店铺。最好能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体，为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活乐园，充分展现社区购物中心所营造的"生活趣味"。

4、线上线下结合，全渠道营销推广。

与百货、卖场等传统零售渠道增速下滑相比,社区购物中心依然保持了较快的发展态势。但是，面对信息技术的推动尤其是电商的冲击,除了线下市场转型,移动互联、智能货架、移动应用商店等新技术的推广，促使社区购物中心的线上线下业务融合步伐逐步加快，纷纷抢占"最后一公里"商机。

同质化竞争严重

社区型购物中心如何运营才能取胜

如今，社区购物中心在全国的购物中心总量中占比将近一半。社区型购物中心是未来发展的重点，也是未来成长潜力最好的，这也带来了同质化竞争严重的问题。除了吸引消费者消费，运营策略也是一个社区型购物中心能够取胜的关键所在。

1、要做到经营商家的品牌连锁化。

在社区型购物中心的发展过程当中，经营商家的品牌连锁化，不但有利于满足社区居民的多样化、个性化需求，服务好社区，而且在提升居民生活质量的同时，企业自身也能得到长久的良性发展。

2、合理的商业定位、业态规划和面积配比是关键。

构建合理的配套商业，可以形成相互作用、相互制约的对外辐射力，资源共享。另外，可以学习国外社区购物中心的零售商联合扩大经营的范围，不仅增强对人们"一站式"购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和家庭休闲娱乐项目，满足社区居民服务的特殊性和多样性。

3、社区型购物中心要更加注重"硬件"的提升和"软件"的深化。

商业地产进入了全面的技术商业时代、信息化时代，消费者的生活方式发生了全渠道、全天候、碎片化等重大的变化，社区型购物中心的打造要以差异化（主题化）满足消费者个性化的需求。科学合理的规划是持续良好经营的首要条件；转变经营思路、培养优秀的专业人才是根本。

4、客源分析要精准，打造双向服务功能才能出奇制胜。

社区购物中心的服务对象既有消费者，也有经营者。它不仅要向消费者提供具有购物、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、社会交往等多种功能的服务场所，还要向商户提供便利、可靠的经营环境，提供多种业态共生共荣的盈利模式，使各商户在经营中感受到全方位的服务和支持。　

5、加大体验式业态，吸引顾客到店消费。

近年来社区商业人气减弱，跟电商崛起有很大关系，日常消费有不少转移到线上，实体店要避开电商的冲击，必须依赖强体验的消费业态。这也是体验式业态的占比越来越高的原因。

现阶段各社区型购物中心常见的体验式消费有以下几种：

①科技体验。VR、AR、MR、虚拟投影等科技元素相关的业态，能打造沉浸式、交互式的逼真体验，趣味性高、体验感好，是当前社区型购物中心青睐的商业类型。

②亲子体验。亲子经济全面爆发，社区型购物中心同样将亲子体验式消费作为重中之重来打造。其中，亲子教育培训以及儿童游乐最常见。

③生鲜类商品+特色餐饮。尽管休闲娱乐等体验式的业态占比上升，但社区商业仍然是立足于居民的日常消费，生活类业态依然是主角。为了避免与线上店竞争，引进的品牌同样强调以特色化、体验化吸引顾客到店消费。

很多生鲜超市引入当前最火“盒马生鲜”，以生鲜食品+特色餐饮形成一体的生鲜食堂。

6、创造社交条件，增强顾客粘性。

社区型购物中心的顾客相对稳定，人与人之间容易建立起情感。通过创造一些社交场景，可以增进顾客间的感情，培养起他们对购物中心的粘性。

比如广州基盛万科中央公园就在万物市集内部打造了社区共享厨房和微型酒吧。

此外，一些社区型购物中心还常会组织社区跳蚤市场、社区运动会、宠物联谊会、儿童活动等，这些活动促进邻里情感交流，并为社区商业聚拢人气，活跃气氛。

7、提供便民服务，带动周边产品消费。

社区商业的本质属性是本地化生活服务，服务和消费之间密不可分，如何融服务于消费，以服务带动消费是社区型购物中心的重要能力之一。

①营业时间迁就居民的消费习惯，满足24小时消费需求。比如白天，早餐、超市部分业态提早开门，而并非像其他购物中心一样安排在九点后才开门迎客；夜间，部分店铺营业时间延长，满足下班后的消费娱乐需求。

②除了常规消费外，还有更多的贴近生活的服务型消费。如基础的便民服务，医疗宠物市政等专业类服务。

8、主题化定位，形成差异化竞争优势。

为了避开与周围商业体的竞争，提高自己的辨识度，社区型购物中心在规划上也强调差异化。事实上，社区型购物中心的业态大部分是比较接近的，但融入个别特色化的业态或者借助一些IP的打造，就可以赋予整体不一样的感觉，形成差异化特点。

当前，文化、美学、亲子、女性、科技等主题已经被很多项目运用到项目身上，形成自己的标签。同时，内部空间的主题化包装，也能增强项目的识别度。

社区型购物中心典型案例

1、泰国The Commons

“我们的首要目的是建立一个社区，其次才是商场！”这是设计师在设计初期对于The Cmmons的定位理念。

The Commons总共分为四个区域，分别是Market，Village，Play Yard，Top Yard。The Commons 最大的不同是一二层是一个巨大的开放式公共空间，拥有渐进式的台阶和坡道，采用木塑复合材料替代木板，用花草树木装饰，像一个后花园，餐厅和零售店置于花园中。

在这个公共空间，客户可以随心所欲地坐在椅子，长凳，台阶上或躺在地板的垫子上放松身心。

为了加强通风，建筑师在上层立面上安装了一层薄薄的钢网，一定程度上消解不同商店之间的差异，创造了一个轻盈而又统一的建筑外观。同时，这层钢网满足了通风需求，并且让室内外之间可以进行视觉交流。

二层定位为玩乐区「Play Yard」。成人可以在健身中心「Absolute You」练习瑜伽和骑室内单车，小孩则可以在小型儿童游乐园「Little Pea Kids Commons」里玩耍，这里内设两间活动室，提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。家长可以随时把小孩“寄放”在店里，这是最有强烈社区感的一部分。

不像一般的商场上楼要绕来绕去，The Commons 平缓的台阶和自然的风景可以不知不觉引导人们向上探索。这也是曼谷为数不多可以接受小宠物的商场，并且有一个小型的儿童游乐场 Little Pea Kids Common，提供“寄放”小孩的服务，确实适合带着小孩和宠物来度过一个慵懒的周末下午。

三、四楼层起到了遮蔽的作用，可以遮挡太阳和雨。同样开放式的外立面，虽然允许自然通风，但里面的情况看的太清楚会失去建筑得整体性。

除此以外，为了建造社区 The Commons 经常举办一些 Workshop、音乐节和私人派对的活动。这里还提供很多贴心的服务，例如存放自行车等。填补生活的同时，也让人们的到访变成了一种日常。

2、格林木购物中心。

格林木购物中心位于武藏小杉商圈，因为前往新宿、涉谷、品川、横滨等地交通方便，该商圈开发了许多高级社区。该商圈人口年龄构成从25-44岁，其中25-39岁上班族居多，一般是育儿家庭，儿童基本在10岁以内。

人工草坪是项目的一大亮点，小朋友可以安心地光脚在上面玩耍，前面大型的LED屏会定时、循环播放三种卡通或者动漫或者可爱的小动物等内容，而且小朋友可以通过投影进行认知和体验。

美食广场的深处容易形成死角，从安全的角度考虑，设计师将其设置为单间，并且可以按时间进行租赁使用，如年轻人的聚会，妈妈们的小型聚会，内部空间充足，也可以把儿童车推进去。

在格林木4层最大的近150㎡的母婴室里，整合成一个大的空间，便于妈妈间关于育儿的相互交流，并且不需要排队等候，里面还有一些儿童成长教育、健康方面的咨询服务，空间里还有HelloKitty等卡通主题的设计。

购物中心屋顶设有面积约4300㎡的屋顶花园，为周边居民提供一个免费的休憩场所。天气好的时候，顾客自备零食和饮料在这里休憩、游乐，雨天入口会封闭。花园里的活动广场会定期举办一些面向儿童的朗读、Talk Show、天体观测等文化活动。

结语

消费升级带来的消费需求的多样化，消费者已然难以取悦，而社区型购物中心所带来的体验式购物，是电商模式所无法模仿超越的，亲临现场体验的感觉绝对让人印象深刻。

未来社区购物中心的模式和业态越来越丰富，旨在为社区居民提供一个兼具购物、休闲、娱乐、教育文化、聚会社交等多重功能的生活体验乐园，充分展现社区购物中心所营造的"生活趣味"。

文章来源：飙马商业地产综合