20家知名商业地产企业产品线分析（2020版）

来源：商业与地产 2020-07-21 13:46:38

万达商管

根据万达商管最新披露的2019年经营数据：截至2019年12月31日，公司共拥有及运营管理已开业商业广场323个，其中自持项目241个，轻资产项目30个，合作项目52个，总可租面积达到约3209.97万㎡，规模位居国内商业地产行业首位。

截至2019年12月末，公司在建及拟建万达广场共有18个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，上述项目规划总建筑面积合计227.34万平方米，总可租面积为166.16万平方米，总投资额合计157.96亿元，截至2019年12月末已投资57.33亿元；公司合计运营的总建筑面积为5230.33万㎡，其中持有的物业总建筑面积3897.27万㎡；此外，公司输出管理的总建筑面积为1333.06万㎡，其中运营的轻资产项目355.80万㎡，合作项目682.01万㎡，输出管理的酒店295.25万㎡。

从租金收入上看，2019年末，万达商管自持物业租金收入占所有租金比重为90.57%，轻资产项目租金收入比重为9.43%。

万达商业产品线

据统计，2019年万达在全国39座城市共新开业43座万达广场，其中22座城市为万达广场首次进驻。从城市区域分布看，华东区、华北区是重点布局区域，从城市线级分布看，下沉市场是万达广场的主战场。三线及以下城市合计占比超七成，其中四线城市项目最多，17个，占比达到39%。

2020年6月25日，江苏昆山经开、南通海安两座万达广场同日开业，标志着万达广场开启2020年批量开业序幕。万达商管集团7月还将开业3座万达广场，到年底，将按今年初计划如期开业45座万达广场。

凯德集团

凯德作为亚洲规模最大的侧重于商业地产运作的地产集团之一，目前已在国内一、二线城市开发来福士广场、凯德MALL和凯德广场等多个地标综合体项目。据其2019年年报数据显示，凯德已在中国42座城市布局200多个项目，总开发规模约2300万㎡，管理的总资产超过2700亿元人民币，收入为132亿元。

凯德主要商业产品系列

凯德在轻资产运营方面也形成了较大规模，以“地产开发+资本运作”为地产经营模式为核心，共管理7支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托以及20多支私募基金，从开发商到私募基金再到REITs，凯德形成了一个完整的投资和退出闭环。

在商业资产管理方面，近年来凯德收缩低线城市投资，将主力放在一、二线城市，多次抛售位于中国内地的商业物业。2018年1月，该公司向印力一次性抛售了20家购物中心，其中15个为三四线城市项目。2019年7月，凯德宣布抛售其所持有的全部建业地产股份，套现28亿港元。据财新报道，该公司计划在2019年内抛售价值约152亿人民币的非核心资产，就在近日，据河南商报消息，丹尼斯将接盘凯德郑州二七项目的物业，凯德方或将基本退出河南市场，着重发展武汉、长沙区域。

与此同时，凯德加大了一、二线核心城市的投资。仅2018-2019年间，凯德在中国新收购了约300亿元的项目，包括斥资达128亿的上海北外滩来福士项目以及浦发大厦、广州科学城和增城地块、重庆两江春城等。根据其官方发布的公司战略，凯德未来将在中国聚焦北京/天津、上海/杭州/苏州/宁波、广州/深圳、成都/重庆/西安、武汉五大核心城市群。

华润置地

根据华润置地2019年年度报告显示，其购物中心业务营业额人民币91.5亿元，同比增长33.4%。

2019年，集团新开业购物中心8个，重装开业3个。新开业购物中心分别为苏州吴江万象汇、哈尔滨松北万象汇、临沂万象汇、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、济南万象城、昆山万象汇、扬州万象汇；重装开业项目分别为鞍山万象汇、福州仓山万象里、上海华润时代广场。平均开业率为96%，8家首日业绩超过人民币1000万元。此外，集团坚持战略导向，积极获取优质资源，在北京、深圳等城市新获取了多个优质商业项目。

报告期内，集团所持购物中心零售额达人民币645.9亿元，同比增长36.6%。截至报告期末，集团在营投资物业总建筑面积超过1000万平米。购物中心方面，已开业万象城/万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个。另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

华润置地商业产品线一览

截至报告期末，集团购物中心评估后资产账面总值为人民币1131.7亿元，占集团资产总值14.8%。2019年，购物中心租金收入达人民币91.5亿元，出租率达94.9%。

截至报告期末，集团在营投资物业总楼面面积共计1106万㎡，在建及拟建投资物业总楼面面积共计1016万㎡。其中商业在营投资物业总楼面面积为547.2万㎡，应占楼面面积465.49万㎡；在建/拟建投资物业总楼面面积528.36万㎡，应占楼面面积374.71万㎡。

未来，华润置地在商业地产方面将继续顺应新零售发展趋势，多元化挖掘增量和存量机会，实现规模高质量有序增长；优化商业运营管理标准，提高经营质量和运营效率；积极尝试商业创新，明确商业数字化战略，推动投资物业的资产证券化，继续保持中国商业地产的领先地位。

大悦城控股

在商业地产领域，大悦城控股打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，以年轻中产、成熟中产为核心客群、以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，立体化布局，现已覆盖北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都、杭州等20余个一、二线核心城市。

大悦城控股商业产品线一览

据大悦城控股2019年年度业绩披露，2019年公司新拓展7个城市，获取22个项目，总计容面积500万㎡。截至2019年年底，公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万㎡，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。

公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目，均已开业。同时，公司拥有在建及拟建的大悦城8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。2020年，大悦城控股首个春风里项目——北京大兴大悦春风里项目即将迎来开业。

此外，今年6月30日，大悦城控股联合江苏江都建设集团成功获取张家口市经开区明湖教育小镇项目地块，战略性地进入张家口未来新城经开区核心区域，临近水域景观带与森林公园。项目将以高端国际教育为基础，植入祥云小镇2.0理念，旨在打造集合全龄教育、生态宜居与特色商业的国家教育生活小镇，集商、产、文、旅、科、居于一体。

爱琴海商业

红星商业自2018年1月1日开始正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌，进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，明确持续以资产管理业务为核心的商业发展战略。

目前爱琴海集团业务覆盖全国，已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同、遵义等80余个城市，商业管理总面积近1100万平方米。

爱琴海商业产品线一览

2019年爱琴海新开商业项目4个，新拿地项目30个，新拿地面积600万㎡。2019年度爱琴海百色龙旺、苏州吴江、昆明瑞鼎城、成都后花园等项目陆续开业，至此，爱琴海运营项目超过了20座，累计签约管理项目超100座。爱琴海在营商业面积已达400万㎡，为业主创造的年租赁收益近30亿元。

龙湖商业

龙湖商业是龙湖集团旗下的四大主航道业务（地产开发、商业运营、智慧服务、长租公寓）之一，全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张，商业地产规模逐步增大，先后发展出都市型购物中心“天街”、社区型购物中心“星悦荟”和中高端家居生活购物中心“家悦荟”三条主要产品线，以适应不同区域和客群的需求，积累了成功开发经验，并已和国内三千余家知名品牌建立了合作关系。

龙湖商业产品线一览

截至2019年底，龙湖商业成功布局环渤海，华东，华西，华中，华南、东北六大板块，在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安、苏州、常州、南京、合肥等核心城市，总共开业39座购物中心。

万科/印力集团

于2003年成立的印力集团，专注购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，2016年10月底，万科联合招行等收购印力96.55%股权并成为大股东，印力被定位为万科的商业运营平台。截至目前，印力在全国范围内运营项目逾120个，遍布全国50多个城市，管理面积近1000万㎡，已开业面积为644万㎡，资产规模近800亿。

目前印力集团旗下确定了四大商业产品线，即印力MEGA（超大型购物中心）、印象城（区域型购物中心）、印象里（社区商业）、印象汇（社区型购物中心），同时，还包括部分万科旗下的万科广场系列和社区商业。2017年印力集团在北京、上海、广深、杭州、武汉、西安这六大城市成立了商业公司，并采取轻重资产并行的发展模式。以广深区域为例，目前印力广深城市商业公司管理项目19个，覆盖12个城市，管理建面148万㎡，覆盖印力中心、印象城、印象汇、印象里四大品牌。

印力集团商业产品线一览

万科商业产品线一览

2019年，印力持续拓展围绕长三角、珠三角和环渤海等地区的业务，加速规模扩张、并购整合、存量改造依然是印力集团发展的“主线任务”。继2018年收购凯德在成都、重庆、德阳、宜宾的五座购物中心后，2019年接手三座沃尔玛乐世界购物中心。

同时，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心相继开业；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇更新升级并重新开业后，发力夜经济，市场表现良好；数字化会员运营系统覆盖 52 个项目，会员数量超过 500 万；除此之外，印力集团积极开展资本市场创新探索，其分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”在深交所正式挂牌，加快了资产证券化的步伐。

新城控股

随着新型城镇化的持续推进，新城控股集团加大了城市综合体项目的收储和开发，开启了住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式。

“吾悦”是新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌。2012年，“吾悦”商业品牌诞生，此后，新城不断升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将吾悦打造成“有情怀、不复制、具规模”的中国体验式商业领导品牌。

新城控股商业产品线一览

截至2020年5月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到128座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内103个大中城市，其中，全国已开业吾悦广场达63座。2019年吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。

远洋商业

不动产开发投资业务是远洋核心业务之一，远洋以“写字楼、综合体”作为战略性发展品类，寻求新的跨越式发展，涉足写字楼、城市综合体、城市社区集中商业等业务，拥有完善的内部管理体系和专业的招商、建设、营运等团队。城市综合体业务重点推进一线城市，以及部分有潜力、经济领先的二线城市的中高端城市项目投资、开发、运营。

在城市综合体业务领域，远洋与国际知名企业太古地产合作，共同投资开发及运营的北京颐堤港、成都远洋太古里等城市综合体项目，成为中国商业地产领域的标杆之作；远洋自身开发运营的“未来系”商业综合体也已经在北京、天津、杭州等地核心商圈落地。

远洋商业产品线

据远洋商业2019年年度报告数据披露，2019年公司已投入营运的项目可租赁面积约164.1 万㎡，实现租金收入人民币40.5 亿元，同比升 16%，EBITDA 利润人民币 24.2 亿元，同比升18%。目前，远洋集团在建的商业地产项目, 总建筑面积约180 万㎡，其中北京项目面积占比达 73%，以写字楼和零售物业为主。随着在建项目于2020 年至 2025 年陆续投入营运，远洋集团租金收入将保持穏定增长。

保利商业

保利商业是保利发展旗下的商业地产投资及运营管理企业，业务覆盖购物休闲、商旅度假、社区消费服务领域。

2020年5月22日，保利商业与成都乐家置业有限公司签署商业委托管理合同，就成都市高新区香悦湖二期商业广场项目开展合作。项目体量12.8万m²，是保利商业在成都获取的首个外部项目，也是继成都保利时光里、成都大都汇保利广场、南充保利MALL、眉山保利广场、宜宾保利广场之后，保利商业布局西南的第6座购物中心。

保利商业产品线一览

截至2020年一季度，保利商业在上海、广州、天津、武汉、长沙、合肥等城市已开业购物中心22个，筹建中购物中心11个。轻重资产模式并举，在管资产面积超过300万㎡。

在未来规划方面，保利商业的拓展重点落在以上海为中心的长三角地区、京津城市群、成都为中心的成渝地区、广州为中心的珠三角地区及武汉为中心的华中地区。

弘阳商业

弘阳商业秉承“让生活更有温度”的企业使命，形成了以购物中心、家居建材、主题游乐、社区商业、星级酒店等多元化经营的商业品牌，国内首创全时态游乐综合体，实现了全国战略布局，致力于提供线上线下全业态、全时态的消费体验，累计持有超400万方商业管理面积，年销售额超百亿元，年客流量超2000万人次。

2019年，弘阳集团旗下弘阳商业正式宣布优化产品线，为更好的集中资源优势满足中产阶级消费升级需求，“弘阳生活+”社区商业产品线正式升级为“弘阳广场”。自此，弘阳商业集团昂扬迈向全新战略发展阶段，“弘阳家居”与“弘阳广场”两条主力产品线并驾齐驱。

弘阳商业产品线一览

绿地商业

2018年10月12日，绿地集团通过官方微信宣布，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，其中，绿地商业集团更名为绿地商贸集团。绿地商用板块是绿地商贸集团旗下的核心成员，目前板块主营业务为“绿地缤纷城”系列商业综合体、绿地长租公寓、绿地生活荟、BeerLab佰乐杯精酿啤酒及存量资产一共五大业务。

目前，绿地商用板块全力打造及运营“绿地缤纷城”系列商业品牌，“绿地缤纷城”是一个在商业体量、品牌业态、运营管理都具备专业水平的城市商业综合体，以"潮流．艺术．文化．品位"为主的品牌特性，赋予了缤纷城高品质，高标准的商业姿态。

绿地集团商业产品线一览

截至2019年7月，目前绿地商用板块所管辖在营项目包括北京大兴缤纷城（东/西岸）、北京房山缤纷城、上海徐汇缤纷城、上海黄浦缤纷城、上海虹口创客中心、南昌缤纷城、西安缤纷荟共计8个；筹备项目包括武汉缤纷城、宁波缤纷城、青浦缤纷城、南昌高新缤纷城、上海青浦缤纷城共计5个，同期天津、重庆、成都，珠海等区域逐步进行洽谈中。

同时，商用板块紧密结合现代消费特性及市场需求，推出以荟吃、荟玩、荟够为主营内容的绿地生活荟特色街区，并已在中国有10多个项目稳定运营；以精酿啤酒为主营内容，现场酿造为品牌特色的BeerLab佰乐杯精酿啤酒，突破集团在精酿啤酒方面的业态空白；另打造智能化长租公寓品牌，旨在为都市青年提供舒适、时尚、动感的互联网生态社区，将于2020年在上海漕溪路首次亮相。

未来，绿地商用板块将以专业的多元化商业运营管理与新板块、新业态的新产业孵化为主营方向，逐步发展成为综合化商业资产管理企业。

富力商业

富力集团商业运营管理公司是富力集团于2018年建立的专业商业运营管理公司，负责统筹管理旗下自持商业物业。

2019年，富力商业以“24小时+1”——即城市生活“第25小时”的概念打造城市生活半径内的精品商区，将艺术、文化、娱乐与传统商业进行嫁接，正式形成“富力广场”系列与“富力星光”系列两条各具特色的商业产品线。

富力商业产品线

截至2019年年中，富力商业已在北京、天津、太原、成都、重庆、广州等核心城市拥有在营商场项目10个，在建及规划中的商场项目近20个。预计至2023年，富力商业将拓展至国内十余座城市、商场项目总体量将达到约109万㎡。

世茂商业

作为世茂的战略重点之一，世茂商业及主题娱乐负责世茂零售物业、办公物业、主题娱乐等多种类型项目的投资、开发和运营。随着世茂的全国布局，世茂商业及主题娱乐已进入全国28座城市，拥有54个商业项目，经营管理面积逾700万方；共计35个商业项目投入运营，经营管理面积近270万方。

世茂商业产品线

根据其2019年年度业绩披露，旗下重点商业类项目——长沙世茂环球金融中心、成都世茂广场、青岛世茂52+商业等预计于2020年面市。

宝龙商业

宝龙商业集团遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，经过多年的探索、总结、提升，形成了宝龙商业集团的四大商业产品：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地，分别对应为（超）高端、中高端、中端及购物街系列产品。

宝龙商业产品线一览

根据宝龙商业2019年年度业绩披露，其商业运营管理业务2019年总收入约13.35亿元，目前已在全国逾40个城市打造超130个地产项目，在营城市综合体达51家，经营面积约700万㎡，合约建筑面积890万㎡。

2019年期间，绍兴袍江宝龙广场、杭州临安宝龙广场、上海宝杨宝龙广场、天津滨海宝龙广场、南京高淳宝龙广场、宁波鄞州宝龙广场等项目落地，目前，天津于家堡宝龙广场目前正在整修中，预计2020年12月将重新开业。

同时，据年报披露，2020年至2022年宝龙自持商业项目将计划开出40家，轻资产运营商业计划投入市场量5家。

苏宁置业

随着城市更新进程加快以及产业结构升级，目前苏宁已形成以零售为核心，金融、置业等产业协同发展的智慧零售大生态，正进入智慧零售产业深耕的阶段。

智慧商业综合体旗舰——苏宁广场，多选址城市核心商圈，涵盖大型购物中心、高星级酒店、5A甲级写字楼、高端住宅等多种业态。依托集团互联网属性，融合O2O协同发展模式，以“智能、体验”属性为主题，打造“一站式智慧生活体验平台”。

苏宁置业商业产品线一览

2019年，苏宁置业助力智慧零售线下场景进一步落地，进驻杭州余杭、盐城东台、安徽安庆和滁州等城市核心区域，打造集智慧商业、智慧住宅等为一体的城市综合体，南京仙林、南昌、合肥、西安、太原、绍兴、宿州等苏宁广场项目紧锣密鼓推进建设；沈阳苏家屯、淮安金湖、成都新都等苏宁易购广场项目也完成封顶。此外，2019年9月，苏宁商业管理公司首家轻资产项目徐州复兴苏宁广场开业。

2020年7月初，苏宁置业两天连摘西安、南京两宗商住地块，西咸地块摘地即开工。未来，苏宁置业还将围绕新型商圈、老商圈、外围下辖城市进行布局，积极参与城市更新项目，有效增加土地储备。

合景泰富

合景泰富集团秉承“艺述·生态·乐活”的品牌理念，自2017年起，已运营悠方、摩方两大商业品牌，传承各个城市文化底蕴中，为每个商业综合体精准定位，多地门店开业首年出租率已达90%或以上。同时已在广州成功打造IGC购物中心，通过引入高端品牌、优质餐饮与娱乐等，满足家庭休闲娱乐需求，实现小型城市生活闭环。

合景泰富商业产品线

2019年，合景·悠方全力发展华南区，布局广州南沙、佛山泷景、广州中新知识城、广州萝岗、南宁等地，其中合景·悠方（南沙）以及和合景·悠方（佛山）项目已于2019年6月开业。截至2019年底，目前，集团已开业8个购物中心，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，经营面积达70万㎡。

2020年，在已开业的成都悠方旁，将迎来三大全新项目：成都摩方、成都U8 酒吧街、成都W酒店；日前，合景·悠方（知识城）项目也已进入招商筹备阶段。

奥园商业地产集团

秉持复合地产开发理念和“商住融合发展战略”，奥园商业地产集团形成标准化全周期高效开发运营体系和“奥园广场”、“奥园城市天地”、“奥园冠军城”等核心产品线。同时，携手众多国际国内知名品牌“奥商会”战略联盟，在一二线城市及县域成功打造 “奥园广场”、“奥园城市天地”系列城市综合体和住宅，同时携手高科技产业资源和高等学府教育科研资源，以产城融合，促进科教兴城，引领科创复合地产。

奥园商业产品线一览

奥园商业地产集团积极实施城市更新以及县域综合体发展战略，在贫困县、人口大县等开发了30多个“奥园广场”商业综合体标杆项目，促进县域经济振兴，以创新的商业模式为企业带来新的经济增长点。

聚焦北京区域、粤港澳大湾区、中西部城市群、北部湾经济区等地区，奥园商业地产集团积极参与城市更新改造，签订数十个城市更新项目，实现旧村、旧城、旧厂“三旧”改造全覆盖，拥有整村改造复建回迁和多个旧改项目建成开业成功案例。

星河商置

星河商置目前已经积累了商业策划、设计顾问、工程顾问、招商服务、企划推广、商业运营等全流程的专业化商业运作管理经验，打造全产业链、全流程商业管理体系，运营管理COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间等五大商业品牌。

星河商置商业产品线一览

2014年，星河商置首次试水进行深圳龙华星河iCO项目的品牌输出，标志着星河商置正式迈出轻资产运作步伐。六年来，星河商置成功运营深圳龙华星河iCO、普宁星河COCO City、鄂尔多斯星河COCO City、汕尾星河COCO City 、深圳龙岗星河iCO等项目，已建立起完整的轻资产运作模式以及与业主方的沟通运作机制。

截至2019年9月30日，星河商置已签约服务38个大型商用物业项目，总合约面积约为287万㎡。涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家具购物中心等多种商业产品形态。运营项目覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、南京、常州、无锡、南昌、恩施、长沙、天津、莆田、汕尾、揭阳及鄂尔多斯等16座城市，并不断扩大市场品牌影响力。

2020年5月16日，星河商置与长华投资集团签署项目合作协议，将为长华投资集团位于广东省佛山市的长华国际商业中心项目提供品牌输出管理服务，正式将COCO City引入佛山——佛山长华星河COCO City，成为了其在粤港澳大湾区战略的又一大动作；2020年6月18日，宁乡星河COCO City、南昌商联星河COCO Park、南昌博能星河iCO三大项目分别举办招商发布会，正式对外发声。

中海商业

中海环宇商业，是中海地产旗下的购物中心品牌，现已形成环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里四大产品矩阵，并稳健布局于各大核心城市。