国内商业地产的发展现状及未来展望

来源:购物中心资产管理 2020-06-17 11:56:24

总体来看,国内商业地产运作较好的,多数是外资公司。外资公司比内地企业更尊重商业地产发展规律,较少以商业地产服务住宅开发,并且更愿意重资产持有经营,进行长线投资。除此之外,商业地产在国外发展历史更长,因此普遍比内地的公司要更有经验,运作模式也更加成熟。纵观现在北上广深及强二线城市,核心商圈内的优质物业都少不了外资的身影,甚至某种程度上核心商圈就是这些外资塑造的。北京的东方新天地和三里屯、上海的国金中心和恒隆广场、广州的太古汇和天环广场、成都太古里和IFS、杭州来福士、重庆来福士……内地最有标志性最赚钱的商业物业,有很大比例都属于外资。

比较之下,内资开发商走上商业地产发展之路,往往是偶然和被动的。内地的房地产开发商,在房地产市场发展的最初,卖住宅卖商铺就可以过的很好,直到有一天,住宅用地没那么好拿了,都得搭配商业用地一起,如果继续像以前一样不做商业,那么连做住宅的机会都大大减少了,于是开发商们不得不硬着头皮开始做商业,但是这种模式下的商业开发是服务于住宅销售的,这和外资商业地产开发商主动选择做商业是完全不同的。

之所以有主动被动之分,其根源还是因为商业地产沉淀了巨额资金,如果缺少商业地产价值变现的渠道,就会影响企业的资金周转率,进而影响投资回报。而国内商业地产缺少的正是价值变现的渠道,因此造成了国内发展商不愿意做商业地产的局面。

过去20年房地产市场经历了高速增长,在一个快速扩张的市场中,高周转路线获得的投资回报是最丰厚的。以一个投资16亿的购物中心为例,经营五年后其市场估值达到35亿元,是投资成本的2.18倍,称得上表现优异。但若当年将这16亿投入住宅开发,5年期间滚动开发,销售额过百亿根本不是问题。两相比较,发展商自然没有兴趣投资商业物业。

尽管如此,国内的商业地产在过去的20年仍然获得了高速增长,但这只是住宅开发高速扩张带来的附属效应,当然也得益于经济高速增长和与之伴随而生的消费快速增长。由于这种增长并不是基于商业地产内生的发展动力,因此虽然规模很可观,但是发展效率却有限。随着经济进入下行周期,房住不炒,房地产市场进入调整期,再加上疫情的影响,商业地产也要告别粗放式的发展,转而追求发展效益,否则将会在这一轮的调整周期中被淘汰。

在新的房地产市场周期中,商业地产将会呈现两极化的发展。这种两极化具体表现在企业和项目两个层面。

从项目层面来看,优质商业物业的价值将会越来越高,他们将会成为企业的压舱石、稳定器,为企业带来充沛的现金流,更有利于企业融资。而表现不太好的商业物业,其价值会越来越低,两者的差异会越来越大。

从企业层面来看,未来的竞争主要在那些实力雄厚经验丰富的企业之间展开,在过去20年的快速发展中仍然没有建立商业地产经验与优势的,很快就会退出市场竞争。

过去20年的高速发展还积累了大量的人才,如今也将面临大浪淘沙的更迭,人才的结构将会从过去的重开发转向重运营重投资。

展望未来,国内商业地产将会进入新的发展阶段:遵循商业发展规律、由商业内生动力驱动、可以真正实现商业地产价值的专业化赛道。商业地产的未来,坚定可期。

文章来源:购物中心资产管理

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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