2020年再这样盲目开发商业地产就是自寻死路!

来源:厚几商业管理 2020-03-17 11:51:57
2020年再这样盲目开发商业地产就是自寻死路!

2020年初,一场突如其来的新冠肺炎疫情无疑是本年初最大的黑天鹅事件,冲乱了庚子年新年的喜庆,也打断了中国社会发展匆忙的脚步。如今,疫情还未看到尽头,防控阻击战硝烟弥漫,可各行各业所面临的严峻挑战已经清晰地在面前呈现,这场疫情所带来的影响既是突如其来,令人措手不及的,又会是长期而深刻的。

尤其对于本来就处于水深火热的实体商业来说无疑更是雪上加霜。特别是近年来飙马所接触的项目中有很大一部分是传统住宅开发商开始涉足商业地产项目,由于经验欠缺,大多是按传统住宅的逻辑开发商业地产项目,导致项目出现了一系列的问题:

1、忽视商业开发专业化需求。

商业地产项目的大型商业设计是特殊的专业领域。国内现有开发商多由住宅产品起家,商业地产明显区别于住宅开发,开发模式更加复杂,完全不能套用。

2、盲目照搬榜样。

商业地产由于其体量大、投资高、回报周期长等特点,很多开发商只看到一些销售成功的实例以及商业地产带来的巨大利润,盲目模仿照搬,轻信榜样的力量,忽视了案例成功的很多特殊因素。

2020年再这样盲目开发商业地产就是自寻死路!

3、重建筑设计轻商业策划。

大多数开发商认为只有像建筑设计或其它有形、有图的规划设计才重要,策划定位服务并不重要,在未明确商家物业需求的情况下就开始设计,而且商业设计人员主要来自住宅设计团队,配置以建筑、室内等大专业居多,缺乏幕墙、智能化等小专业人员,人员配置结构不合理,对商业项目设计流程管理要素认识不清晰,难以有效把控关键节点,往往会因缺乏定向设计依据,盲目的规划设计只能增加前期成本和后期招商难度。

4、项目定位不准。

国内大型商业地产项目往往与城市形象挂钩,规模求大,开发商与政府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠,所以先盲目进行规划拿到地后才进行论证。

5、缺乏科学规划的招租。

国内商业地产开发商大多缺乏商业地产经营经验,对于商业地产项目的理解尚不成熟。出于减少市场风险的考虑,往往将商场快速招租消化,易租的先租,不易租的低价出租甚至空置,而不是聘请专业的商业规划公司,对整个商场进行专业配比和合理的开发。

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为什么等项目做出来了才发现这些问题?

为什么直到最后才知道是这些问题?

造成了项目的不成功?

这些问题难道是不能避免的吗?

这些问题难道是无法解决的吗?

以上在商业地产开发过程中容易出现的这些问题,主要是因为项目设计与前期策划没有进行更好的合作与配合,往往把策划与设计混为一谈。其实,策划设计、差别很大!大多数商业地产的开发商分不清策划与设计哪个更重要,哪个在前,哪个在后,设计策划顺序错位,习惯用惯性的思维去做项目前期开发。先做规划,再以规划设计去要政策支持,以规划去套现,导致60%以上的商业地产尤其是购物中心或者商业综合体项目从规划设计开始就已经预示着失败。

设计主要就是按照项目详规,在项目概念、效果图表、理论体系、消防要求等方面按规范操作,投入很大精力,往往由于对商业业态了解深度不够而会忽略品牌商家对于物业条件、交通动线、配套设施、优化展示、空间适用性和特色业态的物业需求等方面因素;而策划就是策略,就是通过谋划、创意和论证,充分考虑项目的现有条件和发展趋势,通过顶层设计,提出具有巨大价值的目标又可落地执行的最佳方案的活动。

策划就是全盘“策”动,就是一个“活”字;策划就是运筹帷幄,决胜千里,就是一个“胜”字。策划是战略、策略、理念、经验、市场、前瞻、格局、创意的集大成者。策划会根据市场缺什么、消费者需求什么、地块最适合做什么、开发商的最终目标是什么等等方面综合考量,来解决项目开发最核心的问题。

2020年再这样盲目开发商业地产就是自寻死路!

因此针对以上痛点问题,笔者建议商业地产项目开发要采用“策划+设计双轮驱动”的合作战略,为大量没有开发经验的商业地产开发商,在目前商业地产整体环境不佳、尤其是在遇到突发的“黑天鹅”事件影响,前景更不明朗的情况下,提供准确的、清晰的、合理地项目定位策划与适用的建筑设计及空间设计,使项目得以更好的开发,保证开发、投资、运营实现多方共赢。

首先要全景视角:明确策划与规划在各阶段的顺序关系,促使商业策划持续参与项目开发,有效落实产品定位及主力店需求。如概念设计之前,策划工作占主导;概念设计阶段,策划要参与项目定位研讨会;方案设计阶段,策划要参与初提资确认会;初步设计阶段,召开商业策划深化提资确认会等。

其次是价值视角:开发企业为实现利润最大化,往往都会对人工成本进行控制,设计人员配备无法做到全专业覆盖。设计人员在通过与策划团队密切配合过程中,不仅能够对设计专业管理的全流程有更清晰的认知,也能在此过程中兼顾到幕墙、景观、绿建、机电、燃气、标识等小专业在后期运营管理中的价值。横向理顺前期研究、概念设计、方案设计、扩初设计、主体施工图设计、专项设计施工图、项目建造、筹开及运营在不同阶段的关键节点及先后顺序。实现了对设计管理大、小专业的全过程筹划,避免导致设计方案及目标成本有颠覆性调整。

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第三是协作视角:在各专业全价值管控要素的基础上,梳理各专业纵向交互协同关系,使得设计各专业间、设计与策划之间在具体关键节点的协同提资关系进一步明确,纵向优化整个开发流程。

通过“策划+设计双轮驱动”,可以针对明确而具体的商业地产开发项目,通过各种创造性思维和操作性安排,并多重互动形成行业核心、商业模式、文化标杆、主题品牌、游憩方式、产品内容、服务特色和针对项目的专项设计,从而形成独特的项目“顶层设计”,建构有效的营销促销体系和体验体系,促进区域经济可持续的良性发展,并促使项目在短期内获得良好的经济效益和社会效益。

2020年再这样盲目开发商业地产就是自寻死路!

文章来源:厚几商业管理

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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