疫情对商业地产的影响:“危”中有“机”

来源:飙马商业地产综合 徐建 2020-02-10 11:59

地产商提供“减免租”是否足以支撑商铺们度过困境?这次疫情又将给地产企业当前及未来零售物业产生什么影响?本文,飙马商业地产将为您详细分析。

疫情突如其来,商业地产运营商与租户都没有准备

春节原本是购物消费高峰时期,然而突如其来的疫情让各地商城门可罗雀,大型购物中心广场,因为春节期间的关停,造成了阶段性经营困难。预计春节期间广东省企业同比营收下降5成以上,其中30%的企业收入几乎为零。恒大研究院报告显示,2020年春节7天假期直接经济损失将超一万亿元,其中电影预估损失约为70亿元,餐饮零售损失则约为5000亿元。

时间回到2月3日A股迎来节后第一天开盘,受到新型冠状病毒疫情影响,截止收盘,沪指无缘3000点,跌7.72%报2746.61点,深成指跌8.45%报9779.67点。截至收盘,A股地产板块振幅0.24%,总成交额132亿元,均价9.8,换手率0.82%,其中,下跌房企数量高达114家,仅中珠医疗一家房企股价上涨,资料显示,该公司主营业务为医药与房地产。

中信建投证券分析师竺劲认为,从短期冲击的影响看,企业之间的分化会更为明显,融资能力、回款能力是考验开发商的核心因素,龙头房企的潜力被看好。

进一步分析跌幅榜单可以发现,股价跌幅最大的房企主要以商业地产为主,包括天地源、渝开发、天健集团、北辰实业、上实发展、海南高速、南国置业、信达地产、华侨城A、中体产业、绿地控股、世茂股份、金融街等企业,其主营业务均涵盖商业运营和管理,比如,南国置业以商业地产为引导的综合型物业开发,华侨城A以主题公园和酒店服务等为主营业务,中体产业以赛事管理与运营、体育场馆运营管理、休闲健身等业务为主。

对此,上游财经专家顾问江瀚表示,当前受影响最严重的是第三产业,特别是劳动密集型服务业,对房地产行业来说,商业地产首当其冲,一方面,商业地产实际上都是服务密集产业,特别是以开发写字楼、商业中心等人员密集型为主要发展方向的商业,另一方面,很多商业地产都在进行租金减免政策,对利润有一定影响。

江瀚进一步表示,如果疫情持续时间继续延长的话,有可能对商业地产本身的长期盈利产生冲击,这也是为什么商业地产在此次股市走低过程中下跌更严重的原因。不过,我们还是要相信地产股还是值得看好,只要能够有效控制疫情,未来还是有相当大可以期待的空间。

减租、免租、降费,商业地产运营商与租户携手共渡难关

疫情对零售、餐饮、休闲娱乐等人们衣食住行领域的影响尤为严重,往年人满为患的购物中心如今门可罗雀,商场纷纷把开始营业的时间推后和提前打烊,不少商铺已经关门。

但是营收降至冰点的的同时,商家的店租怎么办?据了解,许多购物中心不约而同地为商家减免租金,与其共度时艰。据不完全统计,全国目前至少有30家商业地产主体主动宣布为商户减免租金。

比如,1月28日,王健林先生掌管的万达商管集团宣布对全国各地所有的万达广场的商户,从1月24日到2月25日内的租金及物业费实行全免。据业内预计,万达商管集团将减免租金30亿—40亿元。

随后,保利商业、华润置地、招商蛇口、大悦城控股、银泰集团等众多商业集团纷纷出台免租金措施,与广大商户共同承受经营压力。

1月29日,美的置业旗下美的商业宣布,所有在管运营的购物中心实施租金减免计划,减免所有商户1月25日-2月24日共计一个月的租金及物业管理费。

1月30日,新城控股宣布,旗下分布全国各地的吾悦广场,对全体商户自1月25日至2月13日期间的租金,实施减半政策,租金减免总额逾亿元

1月29日,富力集团宣布,免除2020年1月24日-2020年2月2日期间旗下7家购物中心商铺的租金。

1月29日,华润置地宣布,对全国各商业项目(包括万象城、万象天地、万象汇、五彩城、凤凰汇)所有店铺初一至十六的租金进行减免。

银泰商业集团将免除购物中心休业期间的全部租金。

此外,华侨城、招商蛇口则根据各地情况,对旗下商业项目实施优惠减免政策。

印力集团表示,商户作为企业唇齿相依的合作伙伴,希望可以通过减免租金的方式与大家一起共渡难关。

高力国际办公楼服务部董事周之惠女士认为,目前受疫情影响最直接的是商铺,如疫情持续发酵预计开发商会继续给予减免,预测业主们都会跟进政府的倡议,开发商至少会给予半租的优惠。

深圳部分零售物业的租金减免措施

2月1日,中国人民银行、财政部、中国银保监会等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,鼓励银行机构通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支持相关企业战胜疫情灾害。《通知》特别指出,对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业,以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业,特别是小微企业,不得盲目抽贷、断贷、压贷。

疫情突如其来,商业地产“危”中有“机”

回顾2003年,由于当年SARS肆虐,消费者减少出行而导致线下门店的冷落,推动了电商的兴起。京东创始人刘强东曾对媒体表示,“是非典成就了我”。

相比较可发现,此次疫情与SARS有诸多相似之处,消费者同样受到疫情的影响而减少出行,购物中心传统零售的客流量大幅度下降,零售物业经营面临寒冬。

面对突如其来的变局,零售业如何变“危机”为“机遇”是摆在每个地产商面前的难题。

除了通过短期的降租,地产商亟需解决零售物业在持续性发展层面的问题,并提出要更为全面和细致的计划。

业内建议,目前零售物业地产商应从两个方面入手,一方面通过降低租金来保障开业,另一方面又要重振消费者信心、想方设法提高到店客流。

具体的操作上,地产商应从“就近刚需”和“远端弹性需求”入手。第一类是锁定周边一公里的人群,主要针对这些人的日常必需品,货品做到供应充足,保证线下购买便利性。同时,商场这段期间也要建议消费者采用不到店的购买途径,来帮助他们缓解在商场内受到感染的几率,也是为了降低商场运营风险。

第二类就是针对一些远端客户,以及不是急需的服饰类、钟表珠宝、化妆品类,这一类的弹性需求零售品的关注点被疫情所转移,在未来两三个月时间里销售数量会大幅下滑,商场也应尽快建议这些商家跟客户之间通过微信、快递来运输。

业内人士认为,此次疫情很可能会带来新的业态,进而催生出新的零售物业运营模式。

高力国际咨询部董事陈厚桥指出,在疫情影响下,零售物业中需要互动体验、餐饮业态此等此类业态的聚客能力一定时间内可能会下降,甚至影响其市场价值。与此同时,这次疫情可能促使购物中心的业态组合迎来新一轮的革命,或将催生新的业态。

宝龙商业(09909.HK)执行董事及行政总裁张云峰表示,对地产而言,疫情只是短期影响,交易量下滑是一种时间上的差异,后期是可以补回来的。总体来说,这次疫情对商业行业是个危机,但也是有“危”有“机”。

“危”主要体现在,短期商家面临很大生存压力,也影响了他们对后期的信心,有些弱小的零售商可能会出现倒闭,这对商业运营商而言,会阶段性影响到出租率和收缴率。针对这一情况,宝龙会和商家一起面对,帮助其共度难关、维护其信心;加上现在各地政府也陆续有扶持政策出现,相信这些困难是短期性的。

“机”主要是从中长期来看:

商管行业并购方面,因为中小商管受疫情影响,生存压力更大,中小商管公司更加愿意跟有并购战略的龙头商业公司接洽。而宝龙商业一方面自身的规模优势,另一方19年底成功分拆上市,并顺利募集发行资金,资金充裕,接下来在并购这方面将更有利于推进。

对购物中心数字化建设,是一个机会。商业运营商推进的信息化平台,很多场景需要商家共同加入,以前去找商家圈店,总会出现部分商家不太愿意配合的现象。现在因为这个疫情出现,商家更愿意了,疫情使得商家的思维在变。宝龙商业从18年底就通过科技赋能,融合线上线下,打造“新商业”,相信这次疫情会有助于加快这部分的推进。

文章来源:飙马商业地产综合

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项目名称城市商业面积类型开业时间
6万平米
城市综合体
2013-10-01
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
儿童运动馆
150 - 200平米
3 - 5年
全国
日式料理
300 - 500平米
3 - 5年
全国
西式简(快)餐
250 - 500平米
15 - 20年
全国
KTV
1000 - 2000平米
3-5年
全国
焖锅/干锅
250 - 330平米
8 - 10年
华东区
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
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