蛋壳公寓46万间房能否盈亏平衡?

来源:商业地产与电商 2019-12-04 14:40:40

继青客之后,长租公寓蛋壳10月29日递交了招股文件,计划在美国纽交所上市。

 

蛋壳公寓成立于2015年,截至2019年9月在13个一二线城市共运营房间40余万间,年均复合增长率高达360%

 

伴随规模快速扩张的是巨额亏损,最近三年累计亏损41.6亿元。

 

对于长租公寓的盈亏平衡规模业界还没有一个标准,但普遍认为:

只有房间数量扩张到足够规模,才能把所有的成本覆盖掉,实现盈亏平衡。

 

可是蛋壳已经40万间依然巨亏,是什么原因?一起看看蛋壳的收入和成本情况。

 

蛋壳公寓2019年前9个月损益表

 

在收入方面,蛋壳前9个月租金收入50亿,平均出租率86.9%,租户平均续住率51%。


在成本方面,开业前及开业后支付给房东的租金是最大的一项,合计占比高达92.7%。蛋壳与房东的合同年限一般为4至6年,续约率79%。


装修成本的折旧摊销是第二大成本项,占比15.8%,蛋壳公寓平均每房装修成本10414元。


以上两项合计54.3亿,即已超出收入4.3亿元。

 

其他需要覆盖的运营费用、营销费用、管理费用和研发费用合计占比37.8%,其中营销费用是占比最大的一项。

 

蛋壳营销人员占比高达62.9%


蛋壳过去三年平均复合增长率360%,规模快速扩张从几方面影响了短期的盈亏平衡:
1、高额的营销费用;

2、推高了拿房成本;
3、增加了开业前费用:装修期没有租赁收入但仍需付给房东租金;

4、降低了出租率:短时间内新增大量房源。
 

我们不妨测算一下在现有规模下,假设蛋壳不再扩张,其是否能实现盈亏平衡?为测算方便做了部分简化,交流探讨请加明哥微信:3279678885

 

单房间层面:回收期测算

1、假设平均租金和平均租赁成本维持在现有水平,此时租金差27.4%;
2、平均每房装修成本10414元;
3、平均回收期为:

10414/(2155-1655)=17.6个月

即单房层面回收期约18个月。

 

公司层面:盈亏测算

公司层面还需覆盖各项费用。

1、成熟期假设出租率95%,则前9个月租金收入为:

406676*2155*95%*9=74.9亿

2、开业前和开业后支付给房东的租金:

406676*1655*9=57.3亿

3、假设装修成本的摊销维持现有水平,则扣除租赁成本及装修摊销后的毛利为:

74.9-57.3-7.9=9.8亿

4、9.8亿的毛利还需覆盖其它运营费用、营销/管理/研发等费用。假设营销费用按租金收入的3%计提,其它费用维持现有水平,则各项费用合计13.2亿;
5、运营亏损为:

9.8-13.2=-3.4亿元

与目前9个月亏损25亿相比,基本实现盈亏平衡。

 

进一步对平均租金和租金差进行敏感性分析,

 

从而有:

1、如果保持平均租金2155元/月/间不变,则租金差上升至32.4%即房租占比下降至67.6%时盈亏平衡;
2、如果保持租金差27.4%不变,则平均租金提升至2655元/月/间时盈亏平衡。

 

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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