永旺越谷项目位于日本崎玉地区，于2008年开业，是日本最大级别的郊区型商业项目，建筑面积大于300000平方米，商业面积是245000平方米，停车场可以容纳10400台汽车。整体项目由两座分别命名为“风”和“森”的商业综合体建筑和一座奥莱商业项目组成。开业初周围环境荒凉，经过十年经营，辐射周围10公里人群，目前年来店客流有5000万人次，2018年营业额达到860亿日元。（日本迪士尼年客流仅为3000万人次）。本文，飙马商业地产重点从规划设计的角度，来为大家解读。

超前的规划理念

永旺越谷项目规划方案整整做了二、三十年，充分考虑了项目所在区域的发展预期，在有了主体建筑之后，发展性的预留扩建用地，逐渐按照规划往外扩张，以至形成今日的规模。

一、停车场。

早在在项目规划阶段，周边的居民住宅区还没有形成，项目开发商就打好足够的提前量，预估未来几十年项目发展情况。设置了大面积的停车场。原因有二，一是当地公路系统发达；二是当地居民的车辆持有率高，1小时驾车范围内辐射客群可达600多万户家庭，1500多万人。另外为了提高各层的回游性，配置了立体停车场，停车场出口与购物中心各层相连。

在2019年的某个周末，永旺越谷仍然是崎玉地区人们最喜欢来逛的商场，全家总动员开车前来，也不会担心没有停车位。这样超前的思考使项目实现了最初辐射周边家庭性消费人群的目标，通过良好的运营，也达成了永旺开辟商圈促进繁荣的使命。

二、三个不同定位的商场。

1、kaze都市型购物中心：吹起时尚之风，面向年轻女性

Aeon集团旗下首家三角型购物中心，该区域不设大型主力店，品牌构成比较接近百货，多为面向年轻女性的时尚品牌。除时装专卖店“VIVRE”、食品超市“Maruetsu”、多厅电影院、体育用品等大型专卖店之外，还汇集了不少在20、30岁人群中颇具人气的服装及餐饮等品牌。

2、mori新型购物街区：创造生活新形态，面向家庭消费者

Mori拥有约500米的日本国内最长商城，该区域定位为生活创造型MALL，面向家庭消费者，其服务业态涵盖教育、美容、生活、医疗等多方面。除AEON超市之外，还有美容区、汽车汽配区、体育及户外区、新生家庭区等。

3、LakeTown奥特莱斯：荟萃国际名牌

LakeTown奥特莱斯坐落于湿地湖畔，拥有舒适宜人的购物空间。本区域共有140家商铺，分为3大主题街区。

三、独特的业态布局。

在总体的在商品品类布局上，商品贩卖型品类占六成左右，四成大多为永旺自营的品牌（非商品贩卖），例如教育，医疗等。

图为mori业态布局

三个不同定位的商场，加上独特的业态布局。满足了特定消费客群一站式消费的需求。

有效的动线规划

1、以规划为指导的动线设计。

在mori栋，动线规划设计上，由于定位为家庭型消费客群，项目最初在做动线规划时，是以卫生间、母婴室为关键点进行动线规划设计，把功能型设施放在核心位置进行动线规划，区别于传统以手扶梯为中心规划动线的方式。

2、被动型动线——在每个动线的拐点增添目的型消费品牌

在动线的拐点设置超市、网红店等顾客必去的项目地点……有效的促使了顾客的回游。

值得一提的是，kaze的拐角为了聚集人气还设置了中庭广场，可作为活动用场地。为了活用kaze的三角型动线布局，提高上下层联动性和回游性，在一到三层的中央中庭引入多样餐饮品牌，分别打造Gourmet广场、café天堂和Dining平台。

3、水平动线。

拒绝一望到底的直线设计，采用弧线形、环形等动线组合，在动线上增加了微小的弯度，能使得顾客视野范围变得更窄，使得顾客在购物中心来往也能充满新鲜感。在最大化展示店面的前提下，眼前能够出现5、6家各具风格的店铺，充满新鲜感和趣味性的空间视野容易增加顾客的回头率。针对购物中心自身巨大的体量，为减少顾客疲惫感，场内的休息座椅比一般商店要多，座椅形态各异，颜色鲜艳而且舒适。

4、垂直动线。

电影院、美食广场设置在高层，超市在最底层，形成“淋浴”效果。具有开放感的中庭设计能够引导顾客往上走。

小结

永旺越谷项目经过十年运营，有了今天出色的业绩，其核心竞争力，可以回溯于项目开发最初超前的项目规划思路。面对未来行业发展的不确定性，我们在埋头苦干开发新项目的同时，能否静下心来思考未来这个世界有怎样的发展变化？我们所居住的城市会有什么变化？我们的商场十年后会怎样？

科技的发展正在使得我们的生活方式发生天翻地覆的变化，虚拟现实的实现、5G万物联网的到来、未来的飞向外太空……我们也需要为未来预留空间，就像永旺越谷项目十年前为停车场预留的空间。

变化，商业人被迫不断革新，变化，也正是商业的迷人之处。接受变化，感知变化，是我们当下对未来最好的准备。

文章来源：加得商业