近几年来，随着商业地产结构的不断变化，商业地产逐渐升温，城市综合体建设成为当前城市建设的重点。在城市进程不断加快的前提下，城市功能逐渐向多元化发展，城市综合体成为各大城市发展的必然需要，从某种意义上来说，未来城市竞争必将是综合体的竞争。因此，需要明确城市综合体开发过程中存在问题，联系实际情况，明确解决措施。本文将以城市综合体开发中存在的问题为研究点，对解决措施进行详细的分析。

城市综合体作为一种新的房地产发展模式，在内地和沿海地区逐渐被推广开来，并逐渐成为影响我国房地产建设和城市发展的重要形式，对我国城市发展进程有重要的影响。综合体的发展形式是综合了住宅和商业的新型地产开发模式，例如我国知名的新世界、万达企业都采用的是综合体发展形式，对促进城市的进一步发展有重要的作用。 

一、城市综合体概念及成因。

1、城市综合体概念。 

城市综合体起源于国外，同时被称为HOPSCA，即hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园），shopping mall（大型购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）的首字母组成的缩写。在我国城市综合体发展形式始于20世纪80年代末90年代初。从现有的开发成果来看，城市综合体是城市的商业发展中心，涉及到办公、居住的一体化发展趋势，在实践中需要建立一种相互依存和互为发展的关系，进而形成一种相对完整的发展关系。 

2、城市综合体成因。 

（1）理论依据。

由于城市综合体涉及到多个影响因素，要想提升运行效率，需要重视城市构成要素，在功能设置过程中按照既定设计程序进行重建，无论城市面积多大，都要在既定的区域内对整体设计方式进行重组。由于不同的区域中心受到限制，要从长级理沦对其进行解析，城市综合体的发展主要是通过乘数效应推动其他部门的增长。 

（2）应用基础。

城市综合体在整体发展过程中要想得到迅速的推广，要了解城市土地的供给情况。如果土地的供给不合理会严重影响城市经济发展水平。由于城市综合体建设涉及到建筑内部多种功能要素，为了满足高强度和综合性的需要，需要顺应时代发展趋势，在经济发展形式推动下，促进现代服务业的进一步发展。随着现代服务业的不断发展，城市综合体建设规模逐渐扩大，聚集的一种空间载体也随之出现变化。

二、我国城市综合体开发存在的问题。 

1、忽视了城市的承载力。

城市承载力是影响城市发展水平的关键性因素，其发展情况和城市所处的阶段、经济发展水平有一定的联系。但是当前部分城市的发展水平超过了原有的发展布局，在设计过程中如果处理不当，将会造成资源过剩，甚至影响商业体系的进一步发展。 

2、规划不合理。

由于发展形式是在商业主导的情况下进行的，计划设置不合理是关键性因素。在多种因素的影响下，无法带动城市的进一步发展，甚至对城市其他发展领域造成不利影响。当前部分城市对规划布局没有进行详细的分析，多是先建立综合体后建立商业结构，导致综合体的发展范围受到严重的影响 。 

3、同质化严重。

城市综合体的功能类型和其所处的地域之间存在本质性的差异，城市外围发展的创新性不足，任何城市的发展模式和整体趋势呈现差距比较大趋势，如果忽视了个性发展特征，会增加项目的运行风险，进而影响建设的合理性。 

三、我国城市综合体开发的建议。

针对当前城市综合体开发过程中存在的种种问题，为了对其进行合理的发展，需要联系实际情况，提出切实可行的发展建议，以下将对我国城市综合体开发的建议进行系统的分析。 

1、合理布局。

合理布局是建设过程中涉及到主要因素，无论是从哪个方面都要对投资项目进行具体化分析，由于综合性项目投资涉及到影响因素比较多，因此在设计过程中需要按照因地制宜的方式对其进行合理化分析。其次在项目定位阶段要掌握城市发展路径、按照资源要求和其他发展形式间的差距，探究适当的开发模式。在商业定位过程中，需要根据本地的发展特色，对其进行科学的分析，禁止出现照搬其他城市的做法，保证布局的合理性。 

2、提升开发商自身实力。

城市综合体建设需要从多个方面人手，例如项目选址、地质因素及融资渠道等，在规划建设过程中，各个单位要引起重视，经过各方面团队的有效配合，最终确定切实可行的发展模式。由于综合体开发需要大量的资金和人力投入，在实践中需要对资源进行整合，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台。开发商要不断更显思想观念，仅仅跟随时代发展趋势，按照既定的发展要求和形式进行创新发展，保证项目的成功运营，同时每个参与者都积累了相关经验，可以逐步提高自身实力。 

3、强化整体设计工作。

在整体化建设过程中，要以城市居民为中心，按照既定的公共空间建设和内部建设需求，在结构设计过程中体现设计的合理性。其中包括建筑设计规划、结构设计、空间设计及景观设计等内容。此外，要对建设指标进行详细的分析，按照以人为本的设计理念，加强城市综合体项 目建设工作，在建设中留出一定的空间，保证协调环境和设计理念的有效性，突出以人为本的设计理念，进而实现效益的最大化。 

四、结束语。 

为了促进其一体化发展，需要积极借助内外交通网络及周围区域的有力因素，满足多种发展要求，进而缩短生产成本，促进其可持续发展，在优化设计过程中，需要了解周边地区的辐射影响，掌握扩散效应当前单一的住宅或者商业建设无法满足人们的实际需求，因此需要将固定区域的公共服务功能分开进行分析，进而达到满足实践需求的目标。由于城市发展体系处于不断变化的过程中，因此要重视城市品牌效应的影响 。

文章来源：飙马商业地产