商业地产如何确定商圈
来源:互联网 2021-08-04 14:43:03
商圈是以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围,这是原则性的标准
在实际从事商圈设定时,还必须考虑经营业种、商品特性以及交通网的分布等因素
通过对商业地产商圈的分析,可以明确商圈的范围,了解人口分布及生活结构和在地块上的经济效益预测。
比如计划开超市,根据周边居住的人口规模、收入水平和竞争对手的情况进行分析,就可以计算出该店可能达到的营业额。
商圈的构成及顾客来源
商圈是由核心商圈、次级商圈和边缘商圈构成。一般核心商圈辐射半径为1千米左右,包括这一商店顾客总数的55%—70%,该商店的顾客在人口中所占的密度最高、消费的客单价也是最高的,而且也是与其他同业竞品商店很少发生重叠的。
次级商圈包含了商店顾客总数的15%-25%,辐射半径为3-4千米,对一般的日用品来讲,很少能辐射到该商圈的人口,关键取决于经营状态。
边缘商圈的覆盖半径为7千米范围,一般情况下只有大型百货商场、购物中心、专业店具有这样的辐射能力。
真正的商圈不是同心圆模式,其规模和形状受各种因素影响,包括经营业态、商店的规模、竞争者的位置和交通等多因素。商圈中有一个著名的海滩原理,就是再一条海滩上做冷饮生意的两家商贩,一开始其各自的商圈范围是均衡的,由于竞争因素导致他们集中在一起吸引顾客。
消费群体分析
购物中心在其特定的商圈范围有特定的服务对象,顾客来源分为居住人口、工作人口、流动人口。
消费者生活结构分析
消费者生活机构包括人口结构、家庭户数结构、收入水平、消费水平、购买行为等。
消费者群体范围与购物中心类型的关系
购物中心分类评估的条件有很多,根据客源范围的规模而定。一般区域性或大型购物中心客源范围消费人数超过10万人次,地区性或社区购物中心消费人数至少4万人以上,地方性或邻里购物中心,消费人数约1万人次。
交通分析
①方便到达
尽可能多的顾客方便到达商店,因此商业设施选址必须是交通可达性的最佳点,所用的交通费最少,出行时间最少。
②汽车到该位置所需要的时间
一般进行汽车驾乘时间测试,根据所花费的时间绘制等时间的距离图。理想的行车时间控制在10-30分钟。
商圈竞争对手分析
知己知彼百战百胜,分析对手就是知彼的过程。
做竞争对手分析,需要了解:同一商圈的竞争者所居住的竞争位置,在商圈内供给量所占比例,需求者有无欲望的特性,消费的空白点。
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