关于商铺的几个投资问题

来源:互联网 2021-07-13 14:21:15
 
怎么转租商铺?
 
转租商铺很简单,首先查一下你之前和房东签的租赁合同有无关于转租的条约。没有的话联系房东让他同意转租就可以以房东现租客的名义发布信息让别人来租。至于是重新签合同还是续签你的合同。这个具体商议。至于准让费用还有租金差价也是各例个案。
合同允许转租就自己把信息挂出去,或者让中介公司推广。合同不允许就需要跟房东商量了,要征得房东的同意,才有转租权。
 
 
买商铺能按揭吗?
 
可以,根据要求,商铺最低需要50%首付,贷款时间最长为10年,基本的商业地产贷款利率为5.39%(5年及5年以上的),但实际操作中,每个售楼处的情况不一样,需单独看待。
 
 
一手商铺出售的税收是多少?
 
你不是开发商,就不是一手商铺,你这边是从开发商哪买的,这是二手铺。
 
 
买家支付
 
1、房地产交易手续费:5元/平方米为普通住宅,非普通住宅为11元/平方米.
2、房屋登记费:550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。
3、权证印花税:5元/本。
4、印花税:0.05%
5、契税:交易价(或评估价)×4%。
 
 
卖家支付
 
卖家出售的时候,商铺不论年限,都要交纳以下几种税费:
 
1、房地产交易手续费:3元/平方米。
2、印花税:房屋产价的0.05%。
3、土地增值税:
A、可提供上手购房发票的,土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。
B、不能提供上手购房发票的,土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税:
据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%,核定征收为转让收入×7.5%×20%。
转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税:
A、可提供上手购房发票的,为(转让收入-上手发票价)×5.5%。
B、不能提供上手发票的,为转让收入×5.5%。
C、税费为差额的5.56%
6、土地出让金:
商业用途用房,按其网格点基准地价的35%计收;
商业路线价区段路的商业临街宗地,加收路线价的10%;
办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
7、土地出让金契税:
按本次征收土地出让金价款的3%征收。
 
 
商铺卖家有抵押,怎么规避风险?
 
如果协助卖方还款解押的话建议还款后,到房管局做个顺位抵押。
 
 
 
手上有商铺在供,买房还算首套房吗?
 
没有影响,商铺归商铺,住房贷款归住房贷款,你是属于第一套住房贷款的。国家所谓的房贷政策是就买房子而言的,你买车,买商铺的贷款都是不会列入政策考虑,所以一定是第一套贷款无疑。
再者,你的商铺贷款的每月还款额加上住房贷款的每月还款额,必须低于收入的50%,简单而言吧,你之前贷款商铺每月还2000,现在买房每月也要还2000,那么总共每月还银行4000元,你买房的时候出示给银行的收入证明必须高过8000元。
 
 
现在投资商铺还有升值空间吗?
 
这个要看地段的,考虑要么买一个有发展的地方,因为价格低点升值的空间就大,要么就考虑一个成熟点的地段回报率高的直接收租金不考虑升值也挺好,那当然够买的价格也要高点。
商铺投资宁买对的,不买贵的。
 
 
如何看商铺潜力?
 
一般15年回本的商铺都可以考虑了,何况10年。但要调查清楚包租的是谁,有部分不良开发商会自己找人租,等你买下后违约不租,最多送点押金给你。所以在附近房屋中介调查区域内租售情况很有必要。
 
 
商铺产权一般多少年?
 
根据有关法律规定,我国的土地使用年限,根据使用性质的不同,商业用地为40年,综合用地为50年,住宅用地为70年。
一般情况下,纯商铺的土地使用产权年限是40年,既可以商业也可用于住房产权年限是50年。住宅楼下的商铺同住宅产权一样70年,不过这种70年的性质就不是商铺,具体依据土地使用性质确定的。您可以根据自己房子的实际情况来判断一下属于哪种。
 
 
商铺公摊率多少?
 
国家规定商场内商铺的公摊不超过60%。商场公摊在50%左右是一个合理水平。
公摊率的合理与否,不仅仅关系到者的成本问题,更是直接关系到商场对人流的承载力,会直接作用在者收获之上。
《房产测量规范》规定:大堂、公共门厅、走廊、电梯井等可以划分为公摊面积,仓库、车库、车道等则不能计入公摊。
与普通住宅不同,商铺要包含一些顾客通道、休息场所、消防设施等公摊区域,公摊率自然也会大大增加。
一般沿街店铺公摊在10%-20%左右,部分商场的公摊在25%-40%,大多数较高端的商业地产公摊甚至超过了50%。
 
商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。空间是有限的,公摊越小,可容纳消费者的空间就越少,其人流量就会受到限制,从而影响商场的经营效果。
因此,高档的商场,为消费者考虑得越多,其公共空间就会越多。当业主在衡量公摊或低时,应综合考虑各方面的配套设施是否齐全再做决定。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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