商业地产到底从何营利

来源:互联网 未知 2020-10-15 14:22
商业地产赚钱的核心是要有运营能力,同时还包括资产管理的能力,这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。
 
商业地产的价值是由租金决定的,租金的高低是什么决定的呢?由运营能力来决定的。所以商业地产不是我们简单的认为只要地段好价格就可以高。
 
我们设想一下每一级台阶下面都对应一个资金池,第一层是短期投资者、第二层是中期投资者、第三层是长期投资者,他们资金的偏好是不一样的。短期投资者偏好的是高收益、高风险;长期投资者偏好的是低收益、低风险。
 
我们想象着在第一台阶的时候有一个不动产,怎么才能赚钱呢?必须把短期持有的商业不动产让他们买过来,我们设法让商业不动产转移到第二级台阶、第三级台阶,每上一个台阶,因为他们的风险偏好不一样,他可以出的钱更多。关键是怎么能够让不动产从第一台阶到第二台阶,再往上走。
 
美国现在大量的是现有的商业地产不断的交易,这就是赚钱能力、资产管理能力,通过服务商来提高他们的管理能力和运营能力,从而提高商业地产的价值,这样才能把短期投资者持有的商业地产卖给长期投资者。
 
我们离开这两种能力,赚钱就跟卖住宅是一样的,是靠土地成本升值的。到底商业地产基金会不会承认他的出口?短期来看是很难的。如果REITS也不能作为他们最主要的融资渠道,民间资本一定是比较受关注的。我们要给提供出租服务、物业管理服务、资本资产再流动的服务。
 
我国的商业地产发展前景广阔,通过商业运营,进行资源优化整合,可以实现商业资产的价值最大化。从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等全过程都会影响到日后资产的保值和增值。
 
后期运营与服务作为整个商业地产产业链中的关键一环,是商业地产收益和物业价值提升的源泉。因此,投资初期就应当考虑后期的持续运营问题,特别是在项目开业之后的运营期,运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量,进而影响开发商可收取的租金收入以及商业地产的整体价值和变现能力。
 
 
当前商业地产运营管理模式主要有以下几种:
 
 
产权出售模式
 
产权出售是指投资者在初期开发建设后就将商业地产出售的运营模式 。产权出售是一种较原始的粗放型运营策略,开发商主要通过产权交易来获得投资回报。
 
由于商业地产具有规模大 、风险高、收益大等特点,使得有能力一次性购买的投资者并不常见 ,并且过长的投资周期也使得大多数投资者望而却步 。因此,现实中的产权出售经常采用散售模式,即将商业地产的产权分割再转让给不同的投资开发商 ,典型代表是 SOHO中国地产项目。
 
 
物业持有模式
 
物业持有是指投资者开发建设后持有商业地产,通过收取租金维持长期收益的方式 。由于这种模式通常是投资开发商先确定主力商业经营者,再按照后者要求进行规划建设,竣工后租赁使用 。这需要投资开发商具备强大的实力以吸引品牌商家参与加盟 ,还需要拥有庞大的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。
 
 
售后返租模式
 
售后返租是指开发商出售商业地产后 ,与买方约定在一定年限内以代理方式进行返租 ,并将租金充抵售房价款或支付一定回报的方式。其实质是先出售后返租,并支付一定比例的租金回报。售后返租通常适用于写字楼、酒店、公寓和商铺等项目,这种模式最早流行于我国沿海发达城市,如广州、深圳等,并迅速向全国推广。
 
 
 
运营管理是商业地产增值的主要途径
 
运营管理能够提高商业地产的整体价值
 
现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上,统一的运营管理是商业地产成功的关键。
 
运营商通过业态与品牌的组合,以及针对客流量和转化率的运营,使得商业地产的经营效益和租金达到最大化。引进“沃尔玛”等主力品牌店,能够发挥前期强大的号召力、聚客能力、提升品牌形象,拉升总体价格,提高招商条件,从而提升整个商业地产的价值。
 
 
营管理能够有效保障稳定的租金收入
 
运营管理是商业地产的核心,只有高质量的运营才能使商业地产的资产价值得以有效释放。运营方凭借着良好的运营能力,能持续获得可观的商业出租收入,提升商业地产整体价值。
 
商业地产运营方根据科学规划,职能划分,通过室内装修、空间设计、物业维修保养等有效的管理运营手段,向社会企业提供场地以及物业服务来赚取租金收入。这不仅使得各个商户的经营形象与日益提升的商场定位相匹配,也能提升整体商业效果,租金水平与物业收入也随之提升。因此,有效的运营管理能够显著提升租金议价能力,从而享受资产增值。
 
 
 
优秀的运营管理能够提高商业地产的流动性,使其快速变现
 
商业地产的价值不仅是由其所在的地段价值决定的,更是由管理、服务价值决定的。只有规划、设计、建设、招商、运营、管理等各个环节都尽善尽美,才能使商业地产的整体价值不断攀升。
 
运营好的商业物业价值一般更高,也更容易受到投资人的关注,从而更容易变现。此外,在地产存量时代,商业地产金融化已经成为一个炙手可热的议题,运营管理作为直达地产价值核心的重要手段和工具,推动着商业地产资产证券化进程。
 
我国商业地产尚处于初级阶段,发展潜力巨大,商业地产关键的后期运营与服务将越来越受到关注。尤其在地理位置优越,基础设置齐全,商业繁荣的地区,运营对商业地产的价值提升尤其重要。
 
以长期投资为立足点,不仅将地产项目销售给购买者,还注重完善其后期运营 ,从而带来稳定的租金收入和服务回报将成为我国商业地产运营管理发展的趋势。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
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2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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