一座城市的步行街，往往浓缩着这座城的经济、文化发展历程。

在商品供应相对没有那么富足的年代，商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。十年前，一线城市如上海、广州的商业街，凭借丰富的货品和实惠的价格，不仅可以吸引当地的居民，甚至可以吸引全国乃至海外的顾客前来“扫货”。

不夸张地说，很多东西，你当时只有在这些步行街上才能买到。

随着消费者“逛街”的习惯也在不断迭代。以前的逛街是真逛街，风吹日晒之下，在露天的商业街上来回走上数千米，绝对是个体力活。今时今日，逛街更多发生在大型购物中心里，吹着空调，乘着电梯，从向左走向右走，变成了向上走向下走。

今非昔比，随着经济发展和商业环境的改变，满足人们购物需求的渠道更广了也更多了，不论是网购的普及，还是去中心化的商圈兴起，在购物这一点上，传统商业步行街存在的必要性，都被悄无声息却又势不可挡地逐一瓦解。

步行街发展历程

商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街。

大到一个城市，小到一个小镇，都在尝试着开发富有特色商业步行街。商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。因此堪称“城市客厅”。

商业步行街，是生活中不可缺少的一部分，也是旅行爱好者重要的旅游内容之一。

上世纪90年代中后期，中国大城市掀起商业步行街区规划建设热潮。2000年左右，步行街已经成为商业与旅游业的最佳黄金结合点。1999年，上海南京路步行街与北京王府井商业街步行街先后实现全天候步行。紧跟其后，广州北京路也于2002年完成步行化改造。由此开始，步行街几乎一夜之间变成城市“标配”。

一座城市的步行街，往往浓缩着这座城的经济、文化发展历程，它们能乘着上一个时代的浪潮高高跃起，也可能被下一个时代的浪潮无情地碾成泡沫。在过去的20年中，伴随着电商的冲击，步行街逐渐开始显露出疲态。

据戴德梁行发布的《2020商业步行街改造提升白皮书》统计，全国经营面积在2万平方米以上的步行街超过2100条，总经营面积超过1亿平方米。但从发展现状来看，普遍存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多重问题，改造提升迫在眉睫。

步行街变「不行」街

在商品供应相对没有那么富足的年代，商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。十年前，一线城市如上海、广州的商业街，凭借丰富的货品和实惠的价格，不仅可以吸引当地的居民，甚至可以吸引全国乃至海外的顾客前来「扫货」。

不夸张地说，很多东西，当时只有在这些步行街上才能买到。

时过境迁，不论是网购的普及，还是去中心化的商圈兴起，在购物这一点上，传统商业步行街的必要性都被逐一瓦解。现在的它们，却多少都陷入「本地人不爱去，外地人被忽悠去了一次便不想再去」的窘境。曾经的千年商道，如今充斥着小商铺和杂货店，散落着大大小小的综合批发市场。由于步行街的租金较高，许多小店面更是频繁易主。

位于南京路步行街的上海新世界城旧照

2001 年，南京路的上海本地消费者占比达到 70%以上，随着新商业形态的冲击与徐家汇、淮海路、陆家嘴等其他商圈的分流，这一数据已下降至 40%左右。而被寄予厚望的游客群体，跟本地客流比起来，消费意向明显更低。根据几年前的统计，南京路的客流进店发生购物行为的比例仅为 20%左右，远不如其他商圈的平均水平。

有 800 年历史的北京王府井步行街，改造前的日均客流量在 25 万到 30 万人次，比过去最旺时期的 90 万人次已经下降六成。除了西单、前门等北京传统商圈之间的竞争，三里屯商圈、国贸商圈、中关村商圈等的崛起，也令线下厮杀更加惨烈。

生意惨淡，房租却在不断上升。还坚守在步行街的老板们，面对铺租过高、客单过少的双重压力，只能要么涨价，要么砍掉看起来不必要的服务性支出，甚至是以次充好。长此以往，商业步行街的品质和体验自然逐步下降，加速顾客流失，形成恶性循环。

三里屯等商圈的崛起令线下厮杀更加惨烈

自救和突围

不同于传统的单一商业项目，商业街的打造具有特殊性，它们具备社会和商业的双重属性，特色化的塑造显得愈加迫切和重要，实现「重资产」到「重运营」的转变更是必然。

2017 年夏天，阿根廷小伙儿夏波波在 B 站上传了「阿根廷老外吃臭豆腐 吃遍广州北京路」系列视频，详细介绍了北京路上地道的街边美食，总播放量近 30 万次。

2019 年 5 月，广州北京路完成 5G 网络建设。如今的北京路上，在网红地打卡和直播的年轻人随处可见。报告调查结果显示，2019 年，北京路步行街 16 岁-34 岁的年轻人占比高达 67.95%。

广州北京路步行街

除了游客直播打卡，北京路商家也在直播之路上不断探索。1200bookshop 是广州一家著名的 24 小时独立书店。疫情期间，这家书店的北京路分店另辟蹊径，在直播间开启「陪你失眠」的夜间直播，吸引了许多年轻人观看。

根据报告，2019 年，北京路街内客流生活服务类应用和短视频类应用使用量占比，分别在同类步行街中排名均为第一，短视频类应用同比增长 197%。硬核老字号、100 块吃垮北京路、TOP3 饮品店探店……旅游打卡、美食推介等小视频为步行街带来了丰厚的流量。

同样实现街区内 5G 和 WiFi 信号全覆盖的杭州湖滨步行街，街区周边泊位运行效率提升 64%，道路拥堵指数下降 2.2，移动支付的覆盖率达 100%，一部手机可实现 10 秒找房、30 秒入住、便捷打车、「先离场后付费」等全方位智慧消费机制。

杭州湖滨银泰 2020湖滨跨年狂欢夜

西安大唐不夜城在 2019 年演出达到 600 场次，全国首演占 30%。元宵节当日的客流量突破 80 万人次。更创造出去年红极一时的大唐不倒翁系列文化 IP，网络播放量达到 23 亿次。

通过这些对内容运营的挖掘和创新、空间环境的改善等一系列操作，步行街们终于实现了自救和突围。

在每个人都习惯了网购的年代，物质商品已经很难吸引人们重新回到步行街了。不管是具有文化特色的演出活动，还是新的消费业态，只有为人们提供更多精神享受，才有可能让「逛街」重获吸引力。

频繁登上热搜的「大唐不倒翁」

目前，全国经营面积在 2 万平方米以上的步行街超过 2100 条，总经营面积超过 1 亿平方米，大多不同程度上存在环境不佳、档次不高、功能不完善、特色不突出等问题，改造提升空间较大。

对这些步行街来说，仅仅在基础设施上进行改造提升可能远远不够，监管部门、开发商和商户都需要拿出诚意和勇气正视问题。

第一批步行街的改造升级为我们打了一个好样，证明了只有回归服务城市商业消费，回归服务市民游客、回归街道本色，步行街才有机会重新焕发生机。

文章来源：飙马综合风马牛地产学院、城市怎么办