购物中心业态升级tips

来源:互联网 2020-09-07 13:07:28
业态升级核心要素
 
商圈:升级一定是为了使这个商圈品牌的结构更加完整。一个商圈的优化才有利于商圈中每个成员共同成长。
周边竞争者:在周边的竞争者调节当中,要形成业态结构和品牌上的互补。
差异性:即使有着相同的定位,但在商品结构和品牌上一定要有自身特色和差异。
 
自营品牌:为了保持差异性,在联营和租赁品牌的前提下,拿出一定的面积,甚至拿出最好的面积做自营商品,只有自营商品才能实现和经营伙伴的差异化,而且能够控制价格。只有自己采购的商品,才有定价权,才有主动赢得竞争的机会。
 
控制坪效:在调整过程中,要注意控制好整体坪效,不能因为调整使坪效越来越低,要保持坪效的供应性。
 
保持品类的租赁关系:不能因为要增加主力业态,扩大联营和扣率的抽成,而缩减了休闲业态,影响顾客和消费者到购物中心的体验。一个完整的购物中心要带给顾客一种购物体验,形成自己的氛围,这比卖一件产品更重要。
 
 
业态升级研判
 
1、周边竞争性项目研判:甄别竞争性项目中的业态组合,避免与之产生冲突,导致恶性竞争。
2、自身项目商业业态研判:通过对项目所在区位条件、目标市场定位的初研判,甄别项目潜在的业态组合,并进行相关市场测试。
3、业态属性甄别
 
专属性业态:高端奢侈品牌,同一个城市的品牌布局不具有连锁性,对地段物业的要求较为苛刻。
 
排他性业态:一般指一些主力店,例如百货、影院、超市卖场等,在业态升级中因认真分析竞争性项目中的业态。
 
互补性业态:在同一个商圈中,可以考虑与竞争项目形成差异化的业态,主要集中在餐饮类、娱乐类业态。
 
大众化业态:定位大众,连锁品牌,可复制性,强调区域内消费,例如一些大众时尚、餐饮、服务类品牌。
 
 
业态升级技巧
 
产品再定位:每个购物中心中心脱胎换骨的过程,最重要的是认知和把脉市场趋势。日常生活中,我们最怕的就是对市场趋势的漠视和错判,对微观市场特征的模糊认知。产品定位的本质是:我的客户是谁?我有什么与众不同?客户为什么会来买单?
 
业态优化:优化调整业态,是建立在大量的预招商和财务数据分析工作基础上的。业态优化的决策必须以财务数据模型为依据,以强有力的备选业态及品牌库作为支撑。
 
技巧1:利用商圈分级,优化业态组合;处于传统商圈、CBD商务区、城市郊区,主流顾客群是不同的,业态自然也不相同。应对所在商圈进行深度分析,不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
技巧2:兼顾业态的共享和相容;在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。你的定位是什么,你的客群是谁,需要搭配什么样的业态组合。
技巧3:一站式业态功能配备;人们的消费需求逐渐朝着复合式、感生化方向发展,如购物、休闲、聚会等一体,一站式可满足人们多元化需求,创造愉悦的购物体验。
技巧4:差异化、特色化业态配备;对于成熟的购物中心而言,今后的发展趋势将必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上,完善其差异化、特色化业态配备。
 
跨界经营:购物中心与艺术、文化、健康等方面的联姻是当前最常用业态优化、升级手法。
 
 
业态选择类型
 
租金收益型(收益保障):女装、鞋、化妆品、休闲运用服饰等畅销业态品牌;
人流贡献型(聚客效应):超市、餐饮、影院、KTV等聚客能力较强业态品牌;
代表定位型(领头羊效应):时尚零售业态、时尚集合店;
新鲜血液型(独有前沿):首次进驻业态品牌。
 
 
业态落位策略与技巧
 
首层楼面及主要入口位置,布局主力业态,突显项目定位主题形象
 
以业态档次定位为主线,选择定位档次一致的业态,布局首层楼面
 
避免互相干扰或互相冲突的业态混杂布局
 
突出重点业态的位置和面积,合理控制其他业态的面积需求;做到象形奢华而不浪费,优雅但不高傲
 
交通动线流畅自然,区域空间开阔和谐,服务设施及标示指引突显人性化与特别关怀
 
各楼层布局须平面与垂直联动,业态适当集中与个别分散,品牌布局点面结合,保持不同档次的品牌和不同业态的商业互动关系
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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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