在国内，步行街对区域经济的带动作用也日益明显，成为促进消费升级的重要载体。疫情过后，步行街更是成为挖掘消费潜力的重地，具有促进消费回补的意义。2018年，商务部在全国启动了11条步行街改造提升试点。对照伦敦步行街改造，我国如何参照其经验？

3大共同“痛点”

为国内外步行街带来挑战

1、内容竞争力不足。

表现在内容产品与消费需求错配；缺乏人文资源的正确挖掘，内容无趣、同质化严重；城市商业竞争激烈，商业街难以跟上内容迭代步伐等。

在核心竞争力方面，国内和伦敦的步行街的共性问题和差异均有不少。在共性方面，业态配比与消费者需求错配。在差异方面，对本地客群的重视程度各异。国外商业街重视周边人群消费。而国内，步行街被认为大都针对外国（外地）消费者，对本地客群重视不够，也缺乏创新动力持续吸引本地客群。第二个国内与英国步行街的明显差异在于，英国步行街的零售业态逐年减少，而国内步行街有许多依旧以零售或餐饮为主。

2、空间环境杂乱。

包括路面状况、生态绿化、街道设施、交通状况、建筑设计等在内的一切影响使用体验和消费者感官的事物。

国内外的各个商业街，无论知名重要与否，都会或多或少遇到此类问题，比如北京两大商业步行街王府井大街和前门大街。发展成熟且看似漂亮繁华的牛津街同样面临这些问题。

3、统筹机制不完善。

国内外步行街改造的共同根本难题，产权碎片化导致唯利益论，不注重内容迭代；难以统一管理，改造推进速度慢。

伦敦西区的的牛津街、邦德街等地产权分散导致改造推进难，目前他们并没有彻底解决的办法，只能通过间接方法推进。

Regent Street

在国内，步行街采取的方式大多是艰难地悉数收回分散的产权，如王府井步行街从清退零散的沿街水吧等类型的业态开始。这样的办法耗时长、过程曲折，实际也难以称之为最佳办法。

牛津街改造策略：

主干道+支马路，分区单独改造

牛津街在2018年的改造之前便已意识到这一工程的庞大和复杂。为了清晰、有序地进行步行街优化，且在最小程度上受产权分散的限制，其采用了“分区改造”办法，即所谓的 ‘District Approach’。

“分区改造”方式的立足根本，是不以主干道为中心进行改造，而是将其融入周围片区，以“主干道+支马路”为组合切割整条步行街，分区单独改造。

这种方式的优势是既能通过改善支马路问题优化主干道，又能分出固定节点，分段考虑产权回收问题，避免统一全部回收的麻烦。

牛津街全长1.9km，共300多个沿街商铺，且有众多历史文化古迹。牛津街的改造策划者综合考虑了交通节点、历史古迹、重要商业项目等要素，为这条全长1.9km的街道分出9个区域，每个区域兼顾考虑南北向的支马路。

牛津街改造分区：

A区：牛津街西侧入口，有地铁站，以 Marble Arch 古建筑为标志

B区：牛津街主干道上的旗舰店集合区

C区：以百货 Selfridges 为代表性建筑，支马路连接 James Street、Bird Street 和 Barrett Street

D区：南北连接多个重要支马路 Davies Street、Stratford Place、Marylebone Lane、Vere Street等

E区：连接 Cavendish Square 和 Hanover square 两个牛津街南北向的重要绿化公共休息区

F区：有 Oxford Circus地铁站，另一牛津街入口，伦敦地标性场所

G区：南北向连接 重要支马路 Great Marlborough Street

H区：南北向连接 Soho 和 Fitzrovia 两个社区

I区：牛津街东侧入口，南北向连接 Soho Street 和 Hanway Street 两个重要支马路

主干道+支马路的分区之所以如此必要，是因为牛津街在南北方向多有纵深，业态丰富，整个伦敦西区都受到牛津街对南北向施加的影响。

我们以色块代表不同业态，可以看到主干道上的商业以百货和高端零售为主，而南北向上有众多当地人常常光顾的独立商店，以及星罗棋布的餐饮业态。

这些支马路上的商业各自气质不同，汇入主干道时为牛津街带来多元客群，支马路上的交通状况也为牛津街带来影响。

例如，牛津街主干道上有多个与支马路相交的节点面临人群拥堵问题，后续发现是由于支马路过窄，且餐饮业态多，外摆占据人行道，导致人群流动缓慢。

可以看出，“主干道+支马路”视角分区有利于发现节点性问题并有针对性地进行改造，也可以说是充分利用“后街经济”的做法。

分区过后，产权带来的压力也有所缓解：

牛津街将对主干道重要节点，以及与重要支马路交叉线处产权进行回收和统一运营管理；其他支马路和街巷，在不影响整体商业氛围的情况下，由产权人自主运营管理。

其他改造方面，如休息区的增添、绿化提升以及历史文化挖掘等，是某些独立区块的重点，各区域协同改造和运作有利于提升整体效率。

伦敦步行街改造

有哪些细节做法值得借鉴？

1、拥抱大数据。

实体商业数字化转型浪潮下，商业街改造自然无法跳过这个话题。

2016年起，牛津街便接入了大数据监测系统，主要对客流量进行记录和分析。在此次改造中，有两组数据使得牛津街开始将夜生活纳入紧迫的重要考虑范围。

只要对英国天气有所了解，便可知牛津街步行道人流量为何会随季节如此变化：

夏季是户外活动最为舒适的季节、12月因为圣诞季因此客流最高，而其它月份，受制于阴冷的天气，牛津街客流远低于每日60万的平均水准。

再看 Oxford Circus 这一牛津街标志性位置以及入口的人流变化：傍晚下班时人流最多，而仅到23点就急剧下降，与“隔壁”Soho区夜生活直到凌晨的气氛形成鲜明对比。

因此，牛津街的在此次改造中开始考虑依照适宜进行夜生活的季节，引入更多设施和业态，伦敦西区或因此再添一“夜间经济”圣地。

2、返还空置税政策。

此次改造，牛津街参考了大量国际案例，还派出考察队在世界范围内搜寻值得尝试的改造方式，其中，比利时一个名为Roeselare的小城的步行街改造经验给牛津街改造策划者带来了新思路。

Roeselare 城市内多条步行街同样产权分散，难以统一管理。市中心零售没落后，多处店铺空置。

市政府针对此现象出台了空置税政策，第一年空置的店铺需缴纳5000欧元税费，若第二年继续空置则税费翻倍，但如果有商户入驻则返还全部空置税。

Roeselare 此项政策在一定程度上推动产权人解决店铺控制问题，市中心空置率此后明显降低。

Roeselare 步行街一角

结语

对比国内和英国步行街，笔者发现了3个方面的共同问题，即产权分散导致的管理困难、业态内容迭代与消费需求的不匹配以及多种商业街环境问题。

牛津街的分区改造办法充分考虑后街，将支马路改造视作重要部分，并借此对解决主干道问题进行推动。

文章来源：RET睿意德