养老地产成地产转型升级新热点。随着一系列的政策落地，老龄化社会催生的“银发经济”促使众多保险企业和房企纷纷进军养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。国内上市房企中涉足养老地产的有20余家，入行较早和发展较成熟的企业主要有三家：万科集团、远洋集团、复星集团，三家企业所涉顶目各有特色。

从城市布局来看，三家企业的策略本一致，布局一二线重点城市。由于大城市的消费水平普遍较高，而人们的消费观也超前，小城市的老人则更倾向于居家养老，故目前国内养老项目布局主要集中在一二线城市。

从项目数量来看，万科的项目总数多达181个，平均最低收费约4714元/月，远洋的项目共20个，已开业的为12个，平均最低消费约6221元/月，复星的项目共计37个，平均最低消费约5500元/月。

从类型上看，万科涵盖了国内养老地产的三大类：社区型养老、机构型养老、医养结合型养老，大部分项目实行租售并举的模式，销售部分能够有效快速回笼资金，但因前期投人资金巨大，故现金流转正需要很长的时间；远洋集团主要开展机构型养老业务，实行只租不售的模式，收取用户会员费和月服务费用，现平均人住率已满60％，实现了收支平衡。复星则以社区型养老为主，同时开展一部分养老护理机构，提供床位总数量超过4000张，旗下有近30个居家一体化照护中心等社区项目，一般实行只租不售的模式，按月收取服务费用。

远洋创新服务模式，专注高端养老和社区养老

远洋集团与美国拥有30多年先进运营管理经验及服务本系的专业养老MendianSeniorLiving于2012年展开深度合作，成立了专业养老业务公司一一远洋养老运营管理有限公司。2013年，远洋集团正式推出旗下高品质养老服务品牌“椿萱茂"。2016年，远洋·椿萱茂已成为国内高端养老行业的标杆品牌。远洋·椿萱茂陆续进人上海、广州、武汉、成都等城市，开启品牌连锁化的布局版图。聚焦社区养老，远洋首创“公益养老"新模式，推出全国首个短期托老服务目。2016年7月，远洋之帆公益基金会与远洋服务旗下椿萱茂、海医汇，远洋亿家三大服务品牌联合推出全国首个短期托老服务公益示范项目一一颐和之家，首创“公益养老"新模式，聚焦社区养老服务，项目依托远洋蝽萱茂老年公寓，为社区老人提供最长7天6晚的高质量免费短期托老服务，为子女因短期出差或出游、老人无人照料的家庭提供一站式解决方案，开创养老服务新模式。

万科养老地产涵盖三大类型

万科从养老地产到养老产业，实现产品线与服务体系构建。2016年万科养老拓展市场化道路。万科深耕北、上、广、深、杭州、成都等核心城市，重点布局10个左右“三高”（老人基数高、人均可支配收人高、医疗水平高）城市，养老业务将发展成独立业务板块。万科已明确其机构型、CCR型、社区嵌人型三大养老业务方向。

万科整合了随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线，成立了浙江园养老发展有艰公司。随园嘉树、园护理院、随园之家既作为各自独立的业务体系，同时又互为支撑，从而形成覆盖全龄、全域长者养老服务以及自身业务体系之间的产链闭环。

复星成立养老子公司探索CCRC模式

作为复星首个养老项目一一星堡中环养老社区，是中美合资的高端养老项目，采用的是国内尚处试水阶段的持续照料退休社区模式（CCRC），为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。为更好地推进养老产业的发展，复星成立了全资子公司星健。作为复星地产旗下的大健康投资和运营平台，星健聚焦“医、康、养"整合式照护体系，全方位探索养老产业模式的创新和运营能力的提升。星健尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡，而宁波的星健兰庭项目（CCRC）则是其养老服务项目代表之作。

国内做养老地产的房企，项目数量不多，尚处于试水阶段。随着市场规模的壮大与规范，飙马商业地产考虑养老地产项目定位方面逐渐分为三大派，一是以万科为代表的涵盖大中小型养老机构，针对不同的人群开发不同等级的项目，这将有利于长远的发展。二是以复星、远洋为代表的，主要开发高端养老机构，规模普遍较大，覆盖了不同年龄段的老人需求。三是小型社区护理中心，这类型机构需要的投资相对较小，风险也较低。

文章来源：产业地产智囊