基于养老市场巨大的市场潜力，房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。

但是，养老住宅相对于传统住宅开发商来说有三道门槛：

• 高段位的资源整合能力：养老住宅非常考验地产企业在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力。
• 雄厚的资金实力：由于养老住宅的资金投入巨大，而回收期相对较长，地产企业是否能够获取长期合理成本资金的能力非常关键。
• 优异的运营管理能力：长期项目运营和管理的能力是对地产企业的严峻考验。

在养老地产方面，万科无疑是业内最早涉足的企业之一。目前也开发出丰富产品线，提供不同层级不同照护方式的养老产品。

这种多养老业态并存的模式，使万科既可以通过不同项目业态和目标客群探索养老产业盈利模式，又可通过多点布局建立统一的养老运营和服务标准，提升品牌影响力。万科的模式值得业内借鉴。本文，笔者将以万科北京布局的养老产品为例，解读万科是如何做养老的。

万科养老布局城市的逻辑是什么？

2009年，杭州万科“随园嘉树”项目立项，这是万科养老迈出第一步。

随园嘉树

截至2019年，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上。无床位的日照/居家服务项目约120个，无床位项目主要集中在苏浙。

除了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线和新一线核心城市，其他进入城市的标准则必须符合“三高”：老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高。

万科养老三大产品线

经过多年实践，目前万科在养老业务上已形成了三大产品线：

持续照护社区：定位综合养老社区，侧重活力自理老人，如随园嘉树和北京随园。采用“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”方式，可快速回笼资金，解决资本投入与后期盈利的问题。

随园嘉树

城市全托中心：定位机构型养老，侧重高龄高护老人，如怡园光熙长者公寓和青岛怡园。采用“押金+月费”方式，通过押金实现部分资金回笼，通过月费维持日常运转。

怡园光熙长者公寓

社区嵌入中心：定位社区居家养老，辐射周边老人，如随园之家和北京嘉园。采用“收取养老服务费”模式，因体量小、投入少可实现快速复制。

但早期万科涉足养老业务主要是各城市公司的自发行为，集团统筹尚未形成。因此，在实际操作层面上，三大产品线对应的品牌并非一只，而是各城市公司根据各地养老业务发展情况，在三条核心产品线基础上，推出不同对应品牌。

比如，长三角地区的随园养老模式推出长者公寓系列随园嘉树、医疗机构系列随园护理院、居家养老系列随园之家和养护机构系列随园智汇坊。

北京万科推出持续照护社区随园、城市全托中心怡园和社区嵌入中心嘉园。

广州万科推出居家养老服务品牌智护家、社区长者照料中心智汇坊、城市长者照料中心榕悦等。

目前，万科北京是同时具有随园、怡园和嘉园，分别对应持续照护社区、城市护理型全托中心和社区嵌入式养老中心三大主力产品线的区域。

但随着2018年万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”战略后，北京万科养老业务也逐步收敛聚焦于两大产品线——突出专业护理能力的怡园和营造睦邻友好关系的随园。

万科养老的模式大解析

下面以北京万科两大标杆项目房山·随园和怡园光熙项目为例来看万科的养老模式。

1、转卖房为输出养老服务。

➣怡园光熙——输出养老服务和管控标准

大约在2012年到2014年的时候，万科在进行2.0养老版的尝试，北京、青岛、杭州、成都、三亚等地持有重资产养老项目。不过这些养老项目都不卖房子，而是用养老服务拓展业务，也探索各种各样的服务标准、服务模式，并且与周边机构进行联合。

怡园光熙就是由北京万科与北控老年公司一起合作打造，是北京万科在市中心位置的第一个市场化养老项目，半年时间项目实现满租。

在合作形式上，万科负责输出养老服务和管控标准，项目物业则继续保留在北控置业。

➣房山·随园——“公建民营”

房山·随园是北京市场上罕见的大规模政企合作型养老项目。公建民营，即土地等重资产由当地政府提供支持，万科则将关注点转为落地运营。在这种合作模式上，万科可以更加专注于输出技术、标准、团队等服务，也有助于进一步提升社会整体养老服务的质量和效率，为市场提供性价比更高的专业养老社区和服务。

养老地产销售型产品作为当前大部分地产公司养老项目的主要模式之一，虽然可以迅速回款，缓解资金压力，但很难保证后续服务的长期性和高效性。

公建民营的模式核心在于开发商可以将重点落在打造养老配套的服务支撑体系，将养老业务定位于“养老服务”而非“养老地产”。“不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容。”

房山·随园

2、医养结合模式。

万科一直在试水医疗领域，通过近十年的摸索与运营，形成了自己的模式：医养结合的模式保障、高品质的照护服务以及特色的康复管理。

如果说怡园光熙还在医疗介入的尝试阶段，那么房山·随园已经将自营医院完全介入到项目中。

➣怡园光熙——医养独立运营

怡园光熙项目中带有400多平方米的医务室、1000多平方米的康复理疗区，由专业的康复师设计康复方案并进行康复活动的操作。此外，项目中还规划了一个二级康复医院，包括了9个科室。

但怡园光熙虽然采取医养结合的方式，从实际的运营来说，养老公寓与医院两个部分是独立运营的状态。医疗部分前期以门诊为主。

➣房山·随园——自营医院全面介入

房山·随园将万科自营的光熙康复医院全面引入该项目的医疗管理。对房山·随园配备医生护士，进行24小时值班，定期专家查房。

随园内也会配备健康管理中心，为每位长者进行入住评估，建立个人健康档案，提供慢病管理及健康指数检测等日常医护照料。园内医务室内设老年内科、中医科、康复科等科室，可提供PT、OT、理疗、汤药、针灸、推拿等服务。

房山·随园

3、设置“幸福银行”，鼓励老人主动参与活动。

万科养老业务创新提出“幸福银行”的概念，鼓励老人积极参与活动。具体做法是给入住公寓的每位老人发放一本幸福账户，账户的奖励金通过积极参与康复运动、社团、社交活动而获得。奖励金存储进幸福银行，通过支取这些奖励金可以进而换取对等的福利内容。

具体的福利内容则是定期组织大型的“幸福集市”、“趣味运动”等，老人们可以在市集上根据自己的喜爱，购买到实用的日常用品、饮品、甜点等。2018年4月，“幸福银行”的概念首先在怡园光熙长者公寓试行，尽管在住的主要为半自理老人，但截至当年年底活动参与频率仍然平均提升了30%左右。

房山·随园

4、开发V-Care智慧照护平台，实现精细化管理。

为了服务的标准化和精细化，万科开发出V-Care智慧照护平台。目前房山·随园使用的是V-Care系统3.0，系统按照护理等级为每位长者定制照护计划，规范了护理员的64项护理动作，通过指纹打卡，数据上传，每日每个时间段的服务都可以被记录在案。

此外，V-Care在房山·随园上全面应用后，还将把文娱体系纳入到数据管理系统中。通过长者打卡、管家统计的形式，提供区域热力图、社团活动热力图，以便发现哪些空间、活动设计还需优化，均以数据的形式清晰呈现。

截至目前，北京万科养老已梳理出了8大类服务模块165个服务细项，涵盖产品硬件服务、健康管理、护理、康复、医疗、缤纷生活、营养餐饮、特色家政等。

房山·随园效果图

5、不同的空间功能设计对应不同产品线的需求。

➣怡园光熙——闹市中的桃花源

怡园品牌是设计为城市全托中心，对应的客户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚至医疗有较强需求。

所以在怡园光熙项目上，对于周边医疗、生活配套就要求更高。怡园光熙位于北京北三环核心位置，周边医疗资源丰富，是北京市罕有的中心区长者公寓。稀缺的位置和优质的环境使其成为繁华闹市中的桃源养老居所。

在空间设计上，更关注的是为长者带来家一般的入住体验。多层主题花园、阳光长廊、家庭会客厅等多样化的功能空间一应俱全、室内居住环境温馨雅致。

➣房山·随园——引进“全生命周期住宅”概念

随园品牌则是持续照料社区，主要提供全龄长者的照料方案，主体客户对于丰富的文娱社交生活需求更强烈。

万科邀请日本的知名设计师津岛晓生（曾经设计万科良渚美丽洲教堂）设计房山·随园，引进全生命周期住宅的理念。

房山·随园总建筑面积约4万平方米，整体规划7栋楼，共475套房间近800张床位，主要面向独立生活、以及需要不同程度的照护服务的全龄长者。

设计师经过3年的时间研究适合随园的长者社交活动场景，为随园设计了“乐、森、庭、迎、健”五大功能景观空间，共占地1.6万平方米。

房山·随园

当老人身体状况良好，可以在园内的“森林”、“花园”、中央会客厅里设有的阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧、休闲会客、阳光私宴等20余个功能空间，参加各种兴趣活动。同时，周边的永辉超市、家乐福超市、长阳购物中心、首创奥特莱斯等也均可以满足休闲购物需求。

在老人自理能力逐步下降的时候，可以搬到护理楼继续生活，且周边医疗资源丰富，园内除了光熙自营 24 小时医护团队，社区五公里急救通道可直达多家医院。

房山·随园效果图

6、收费模式。

目前，北京万科养老业务收费分为3个部分：房租、护理费、餐饮费。

怡园光熙项目推出了包括单人公寓、双人公寓及多人公寓产品，收费标准会根据入住老人的状况评估分级收费，每月费用标准从4400元到19800元不等。

房山·随园自理的单人综合消费约为5500元，护理的单人综合消费约为8500元。

结语

最后，笔者从万科北京养老项目中总结几个未来地产商涉足养老的模式趋势：

1、养老地产的核心是提供优质的养老服务，“公建民营”是个香饽饽。

目前，绝大多数养老产品的地产属性过重，“养老”是地产的卖点而非产品的核心价值。“公建民营”的模式使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，因此其实对开发商本身的产品力要求更高。可以遇见，未来更多的“公建民营”的项目只有那些深耕产品力的企业才能竞得。

2、医养结合是中国养老产业未来一段时间的重中之重，也是市场参与者脱颖而出的机会。

目前，养老地产中的医疗属性缺失是普遍现象。越来越的开发商也纷纷探索医疗领域，这不仅因为健康养老与康复医疗业务之间的合作联动能够提升养老品牌价值，探索康复医疗领域，同时也增加健康产业收入来源。

3、智慧、大数据、人工智能等精细化管理工具将是养老服务企业必备的能力。

文章来源：房地产观察家