勾地有哪些常见策略？

 

勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。

 

勾地这个玩法，师传于香港房地产。1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。

 

勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。

 

 

勾地的分类市场上勾地的玩法可谓五花八门，较为主流的套路，总的来说可以分为几个大类：

 

 

一是产业勾地。

 

这一类勾地被称得上是“真正的勾地”，在国家鼓励制造业和新兴经济的大背景下，目前比较兴盛的一些勾地的新方法新套路有很多。比如某房企的新能源造车题材、另一房企的机器人生产线题材、新能源动力电池题材、电子产品生产线题材、芯片生产线题材、生物技术题材等等。这类产业勾地项目，一般是真金白银的产业投入，同时要求以配建员工宿舍，生活配套等理由配以商住用地。

 

 

二是商业勾地。

 

这类勾地以万达的万达广场主题和绿地的地标高楼主题为行业内的翘楚。通过地标建筑的打造，契合了一些中小城市的地方政府急需改善城市形象，提升城市品位，从而创造政绩的需求。这类勾地要求开发商有成熟的可呈现的产品线，并且有持续的运营经验。

 

 

三是新区招商引资（合伙炒地皮）。

 

在一些三四线城市的开发区或者新区较为常见，新区政府为了造势，会引进一些主流的房企（通常是前30强或当地龙头房企）。低价出让大面积的土地，在一个新区域进行开发，导入人流，提升区域认可度，从而将“生地”化为“熟地”。恒大的“御景半岛”“金碧天下”两个产品系列，就是这类勾地的优秀代表。这类勾地要求开发商在市场上的认可度或者排名靠前，并且具有强大的操盘和风险把控能力。

 

 

四是旅游、康养、农旅小镇勾地。

 

通常是以集团的层面进行，动辄上千亩的项目启动，先打造一两个标杆产品，让项目呈现可视化。恒大童世界，恒大养生谷，万科的良褚文化小镇，恒大海花岛，万达城等都是这类勾地的钻石玩家。这类勾地必须要有可呈现的项目，而且在市场上有广泛的宣传和接受度。五是教育勾地。这类勾地应该属于零敲碎打，小打小闹的玩法了。一般来讲在某个学校、学院需要建设新校区或者分校，抑或是学校整体搬迁，接受地的地方政府除了基本的教育用地划拨以外，还会配套教室宿舍等商住用地。学校基于资金的短缺和开发经验的缺乏，开发商可以和学校进行深度合作，进行商住用地的获取和开发。这类勾地最大的缺点是，不可复制，新校区的建设一般是一次性的。