在城市化发展的热潮之中，很多城市老城区里面或多或少都会有废旧的厂房存在，这些废旧的厂房占地面积较大，建筑较为集中，交通区位优势明显，厂房的来源，是以往的产业经过升级搬迁后留下来的，因为服务年代已久，废旧的厂房不符合现代城市发展所需。面对这些废旧厂房，要么加以利用，升级改造。要么，拆除，重新利用土地价值。从市面上来看，城市管理者选择前者居多，后者由于土地性质变更手续繁琐，以及土地安全性的考虑、水电管道等整体性的改造成本考虑选择较为慎重。

综合来看，废旧的工业厂房改造成文旅街区、文创园等文化性产品比较符合城市管理目标，不但消除了城市里的伤疤，还重生出了新的环保型文旅景点，成为区域文旅地标。面对城市里以往管理者处理起来比较头疼的废旧厂房，在这种变废为宝的操作模式下，确实是实现了涅槃重生式的转变，城市里的废旧厂房似乎找到了一条符合时代发展的创新大道了。

那么，废旧的工业厂房如何进行升级改造成文旅街区？作为专业负责商业地产（产业地产）领域内全程策划的顾问机构，飙马中国给出了这样的回答：

首先明确废旧厂房的位置、技术参数信息、具体可操作的范围、以往的产业。区域的人口结构信息、经济情况、文化特征、文化政策情况、潜在的竞争项目等。

其次，对区域范围内的商业做一个整体性的地毯式调研，所有文化类商业做个详细的市场调研，统计文化类商业的面积、数量、最常见的业态方式、位置、店招风格、门头、客流量、主打招牌等，梳理好这些市场信息，进行汇总分析。

对区域的不同年龄、性别、阶层的消费者进行调研，详细记录对文创的一些消费看法。

结合以上的信息，进行统筹分析汇总，总结分析给出科学合理的市场定位。

 

考察一下全国各地比较知名的，由废旧工业厂房改造而来的艺术街区、文创园、文旅街区等项目，了解他们的成功操作模式、改造程度、动线设计、艺术氛围营造、业态划分、定位、规划。

最后，根据定位，与专业的、擅长文旅设计的机构进行合作，针对废旧工厂厂房的实际物业条件，进行升级、设计改造，给出相应的效果图，进行评估论证、可行性研究。

根据调研得到的信息和定位，确定文旅项目内部的商业业态、划分、落位情况。

以上一系列的环节都按部就班的圆满完成后，形成了一个完整性的操作方案，项目就可以启动了，考虑开展招商工作。

废旧厂房的主权，分为两种情况，一种属于城市管理者，另外一种为拍卖出去后的拥有者，这两种产权方在废旧厂房改造方案的过程中都或多或少的缺乏一些必要性的实力，如果受制于自身商业操作的局限性，针对上述列举的改造方案操作起来有诸多的不足之处，建议不管主权方是谁都要从整体利益上出发，考虑借助第三方专业的商业策划机构，进行全程负责改造方案的制定，这样可以给产权方节省很多不必要的支出，还可以大大提高操作效率，在面对一些市场性问题、改造性难题上专业的策划公司有着丰富的处理经验，诸多的策划思路，成熟的应对能力，操作起来远远胜过产权方，在这方面上给专业的商业策划机构负责改造方案，对于产权方来说这才是更加专业化的体现，废旧厂房改造讲究的也是效率和周期，不能拖得太长，也不能一直干耗着，得快速而有效率的实现文旅改造。日后的运营，还需要产权方去进一步探索学习，改造只是一个新的开始，以后的路还很长，这个是需要自己去走的。

 

案例：深圳南海意库

南海意库承载“三来一补”企业最初的辉煌，它是中国滕笼换鸟的经典个案，它是深圳绿色技术改造的典范之作，它是蛇口的一张创意名片，更是未来全球高端创意产业聚集地。

1982年在蛇口水湾头村临海的滩涂地上，6幢多层三来一补厂房悄然峻工。二十多年来先后有近百家不同性质的劳动密集性企业入驻，三洋株式会社是其中时间最长、最著名的，为此这6幢厂房又称为“三洋厂房”。

2005年三洋厂房有四幢完全空置，顺应市政府“建设绿色低碳城市”的发展战略，招商地产完成了对三洋厂房的回购手续，并决定将其整体改造为深圳创意产业园二期基地，易名“南海意库”。六幢旧厂房改造成的五A甲级花园式写字楼，保持原有建筑风貌，又不失时机地注入新的创意元素。

目前，南海意库国内外创意企业已超150家，涵盖建筑、工业设计、艺术创作、景观规划等企业，有效地实现设计和艺术聚集的创意力量。就业人数超4000人，年产值超60亿元，创造利润总额超17亿元，缴纳税收超5.7亿元，释放出巨大的文化生产力。

 

 

文章来源：产业地产智囊