2020年，产业园区风起云涌，各类产业资本加速涌入，行业竞争环境更加激烈，但发展内核依旧是产业精准化培育、区域差异化发展，围绕发展主线，产业园区上市公司对外将深耕存量、精细化发展，对外将强化产业合作，求同存异。

我们认为，2020年中国产业园区的发展趋势可以概况为以下六个方面：

1、面向存量，精细管理。

2019年5月，北京市住建委连发216号、217号两份文件，完善了已建成研发、工业项目的转让管理，并进一步明确了研发、工业等产业项目的审核部门、审核标准和审核时限，意味着北京产业地产迎来“持有时代”，鼓励“产业地产持有”的政策导向下也对产业地产商的运营能力提出了挑战。在增量扩张之路愈发难走的背景下，产业地产商应转向存量经营。

此前，北京市政府办公厅还印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》，意见指出，北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”，除了极特殊情况，土地流转年限缩短到20年以内。而在深圳及上海工业用地、产业用地的弹性年期出让土地政策已在全市全面展开。

同时，现阶段，我国的产业园区存在定位趋同、特色不明显、园区品牌影响较弱等问题，因产业园区缺乏精准规划、产业配套跟不上，产业园区招商工作难以推进，项目效益产出低。在逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，重点发展主导业务，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，提高土地利用率，提高单个项目效益，打造品牌效应。

2、从“园区经济”转向“城市经济”。

随着产业园区的发展模式演化与升级，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在园区内并存聚集，推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。未来，产业地产商在打造产业新城等项目时，会遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。

但是国内目前区域经济结构差异化明显，各地经济基础与产业特色不同，不是每个项目都要做成“大而全”的产业新城或者产业综合体，针对区域的个性化特定，基于政策规划、区位优势、产业链现状，对区域、土地、产业价值的反省式、内涵式挖掘，基于产业主题和概念进行重新的“排列—组合—链接”，建设适合区域的“小而美”的特色主题产业园是未来产业园区上市公司打造标杆案例的主流模式。

3、从“客户思维”转向“伙伴思维”，合作与竞争共生。

共享经济、数字经济、大数据、云计算、人工智能等新兴科技出现，并赋能传统产业，产业间的相互渗透与融合发展趋势提速，新的产业模式与组织形态不断涌现，园区内大量的不同业态的创业企业具有不同类型、不同层次需求，不单单停留在空间、功能、设备等硬性需求，还有政策、产业资源、人才、资金与服务等软性需求，对于园区运营者的投资、招商、运营的专业化要求更高。

未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，甚至细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额，而园区运营者则会带领这些专业机构组成运营服务平台为客户提供更专业的服务。

在竞争方面，房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产这一领域，例如：万科与厚朴投资、高瓴资本、中银投联合收购普洛斯；泰禾集团收购北科建23.32%的股权，成为第二大股东；碧桂园向中集产城增资，获得25%股权，成为第二大股东。行业性的洗牌、换牌和格局重塑将会来临。可见各类资本进入产业地产趋势明显加快，产业园区上市公司的行业集中趋势已愈发明显，未来，通过并购等行为的行业竞争会加剧。

4、从“管理园区”转向“服务园区”。

未来产业园区发展进入精细化管理阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。

一是精准规划。针对目前产业园区定位千篇一律、招商难以推进等问题，未来产业园区的发展将以产业发展为核心，由规划单位提供的概规已经不能满足一般意义上的规划要求。将布局能够对接和落地的战略规划，并从城市规划、战略规划、产业规划、总体规划到控制性规划，一系列的规划将在一个逻辑中被考虑，“多规合一”成为新的要求。

二是招商变革。商务部发布的数据显示，2019年1至10月，全国新设立外商投资企业26174家，同比增长15.9%，新入的外商投资企业主要集中在新材料、生物技术、智能机器人、高端芯片、3D打印、无人机和人工智能等方面。未来，产业地产商应密切关注国家的外资政策，为园区招徕更多的外资企业。

三是智慧运营。在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。例如VR体验式招商等。

5、产业升级转型依旧是主流。

未来，产业地产商的核心工作仍是促进产业转型升级。

产业升级转型有两个方向：一是促进产业迈向全球价值链中高端。受劳动人口红利的消散、环境成本、以及工业4.0时代制造业生产链两端与底端的价值差异拉大等因素影响，国内经济升级转型与产业创新迫在眉睫，地方政府需要通过能够提供优质产业资源导入与链接等专业服务的产业园区运营商整合地方园区平台。

二是培育区域战略新兴产业。以新一代信息技术为代表的战略新兴产业逐渐成为推动我国经济发展的重要力量，地方政府需要借助新兴产业的发展助力地方支柱型产业升级转型，实现弯道超车，要求产业园区企业根据不同地区区域自身产业发展的特色，打造跟当地主导产业相契合的战略新兴产业地产，例如节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造业和新材料等。

6、区域产业结构化差异。

十九大报告提出“加大西部开放力度，加快东北等老工业基地振兴，建立更加有效的区域协调发展新机制”，产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。

东部领先走在产业升级发展的前端，未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代，占据产业结构的高地。中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，工业仍主要以传统制造业为主，主要产业地产需求是工业园区、物流园、高科技园。随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产机会，尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。沿海产业的转移与中西部产业的承接与整合，势必带来大量的园区招商机会。招商引资发展的新阶段，传统的招商引资模式已经不能满足新形势的竞争要求，这对各地园区的招商引资提出了更高的要求。