力合创投成立于1999年8月，是国内最早的创投机构之一，2019年借壳通产丽星（002243）成功上市后，借助资本市场实现了跨越式发展。尤其可贵的是，力合创投的科创背景特点既为创投机构探索出了一个新的发展模式，也为产业园区上市公司增添了一道“另类风景”。

力合科创成立之初的实际控制人为深圳市人民政府及清华大学。2018年6月至今，实际控制人变成深圳市国资委。在公司早期阶段，力合创投以创业投资孵化为主要业务，投资孵化收益是最主要的收入来源，现在形成了“创新基地平台服务、科技创新运营服务和投资孵化服务”三大业务板块。目前力合科创共管理清华信息港、珠海清华科技园、力合佛山科技园、江苏数字信息产业园等多个科技园区。

从业务结构来看，力合创投显然是“轻、重资产结合”的模式，公司能够在近三年实现营收、毛利润高速增长的原因有以下三大方面：

一、“投资孵化”、“园区载体销售”双管齐下，推动公司营收高速增长。

从力合科创的收入结构来看，占比最高的是基础孵化服务、园区载体销售、体系推广与产业咨询服务。基础孵化可以说是力合创投的“传统优势业务”，每年基本保持30%的增长速度。

更值得关注的是园区载体销售（即销售园区房产）的收入，2018年力合创投的营业收入比2017年增长了255.08%，主要就是由于园区载体销售业务收入相比2017年翻了将近10倍，占2018年全年收入56.33%。2019年园区载体销售业务收入占比也不少，为29.01%。

根据公开文件，预计未来几年力合创投通过销售园区房产还将获得非常可观的收入，即从2020年起至2026年的7年里，年均收入可达13亿元，累计收入将达到90亿元，这将为力合创投带来稳定的盈利预期。

二、不同于传统的地产开发模式，力合创投的产业地产、科创服务两大业务相辅相成，使得公司业务能够保持较高的毛利率。

不同于一般的“拿地——获取资金——开发建设——销售”的房地产企业运行模式，力合科创的地产业务明显带有“产业地产”的属性，在融资方式上，主要使用自有资金、国开行贷款及商业银行贷款融资；在销售模式上，以面向特定对象的直销模式为主；在盈利模式上，并非像传统房地产企业依靠一次性销售收入，而是通过园区载体销售聚集更多科技、产业资源，吸引更多企业入驻园区，进而在此基础上通过为企业导入更多科技创新服务持续获取收入。

与传统园区企业对比，力合创投的业务模式同时兼顾了科技服务、园区销售两大板块，较好地实现了“轻重结合”，并且能够使得主营业务之间产生“联动效应”，一方面在园区销售的基础导入科技创新服务，另一方面又以优质、成熟的运营服务能力带动园区销售单价的增长。

三、背靠深圳清华大学研究院与清华体系资源，为力合创投的业务发展提供了强大的支撑。

公开资料显示，力合科创集团是深圳清华大学研究院的控股的产学研资企业平台，负责实施研究院整体发展战略，背景其实就是清华大学。依托研究院与清华体系资源，力合科创拥有光机电、生物医药、新能源、宽带通信、电子信息、航空航天等六大研究所，20多个国家、省、市重点实验室和工程研发中心，拥有包括两院院士、美国科学院院士、973首席科学家在内的200多名高水平研发人才。

背靠强大的清华研究资源以及成熟的产学研一体平台，无疑为力合创投吸引各类高科技企业、聚拢优质产业资源提供了得天独厚的优势，从而使得公司能够持续保持增长。

综合来看，力合创投无疑是园区上市企业中的后起之秀，虽然综合体量与华夏幸福、上海临港等业界巨头有一定差距，但是力合创投的业务模式先进，业务组合均衡，也得到了各地政府的有力支持，发展形势良好，未来增长可期。

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