中国房地产的路还有多长?

来源:陈仁科 飙马 2020-11-20 17:19

对许多开发商来说,最近几年房地产市场“气候”的转变可以说已经切身威胁到了自身的生存,大家都在问,中国房地产的路究竟还有多长?那么国内房地产市场到底发生了哪些变化?房地产业是否还有发展的空间?

 

 

房地产市场拐点真的已经来了

 

我早在前两年就已经说过,中国房地产市场的拐点已经悄然来临,无论是政策环境,还是市场环境都已经发生了深刻的变化。

首先从政策环境来说,现在领导层对房地产业的发展态度已经越来越明确,那就是“住房不炒”。在我看来,这不仅仅只是抑制投资的问题,而是在政策层面反应出国家对房地产业的态度已经发生了明显的变化。

我们知道,从90年代末加快推进住房市场化改革以来,房地产业从一开始就是作为拉动经济发展的重要产业,经过近十几年的飞速发展,最终成为一个尾大不掉的包袱,以至于和经济、财政等深度捆绑在一起,产生了大量问题。

中国房地产的路还有多长?

可以说,现在国家已经痛下决心,让房地产和经济脱钩。今年疫情以来,在经济困难的局面下,政策层面始终没有放松对市场的调控,反而加大力度出台了相关的行业监管措施,前不久刚刚还对房地产行业划下三道红线,等等这些方面都可以看得出来,房地产业不再作为平衡经济发展的手段,对房地产的调控将是长期的。

那市场环境又发生了哪些变化呢?有两点最为明显:

 

一是房价高企。特别是在大中城市,购房离普通刚需阶层越来越远;

 

二是市场增长乏力。从市场成交走势可以看得出来,前些年虽然市场波动性比较大,但整体市场是呈现快速扩张的状态,而近两年,市场的波动性下来了,但市场也不再增长了。当然各个城市的表现还有些差异,大中小城市出现分化现象也比较突出。

中国房地产的路还有多长?

那这些变化对房地产企业来说又意味着什么呢?对中小开发商来说,就是进入房地产的门槛越来越高,因为房价和地价的上涨,开发成本也随之上升,如今在一二线城市,中小房企基本没有机会,而三、四线城市,恰恰又是市场过剩比较严重的地区,市场风险越来越大。

大型房企的日子也未必好过。我们知道大型房企大部分是上市公司,维持股价增长的唯一原因就是依靠业绩增长,现在维持业绩增长的难度之大可想而知,同时债务问题也是压在大型房企身上的一副重担,头部三家房企的负债均超过了1万亿,想要从容退出也不是那么容易的。

可以说现在开发商就像热锅上的蚂蚁,诚惶诚恐。

 

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房地产市场的需求还远未得到满足

 

 

很多人说,中国房地产市场已经进入下一阶段了,常态化是未来的总体趋势。我不这么认为,我认为当前仅仅是一个拐点,房地产业正在迎来新的机会,因为中国人对房地产的需求还远未得到满足。

 

 

1. 中国城市化率远远低于欧美发达国家,决定中国房地产的路还很漫长。

 

中国的城镇化率目前还不到50%,而欧美发达国家以及我们的近邻日韩都在70%以上,这其中还有很大的空间,而城镇化必然伴随着房地产业的发展,这是毋庸置疑的。

 

当然,现在许多人也在反对过度城镇化,认为城镇化造成了农村的空槽问题,在我看来,这只是城镇化的路线出现了问题。城镇化不是简单的让农民进城,而是让农民脱离农业,转型到其他产业就业,这是社会进步和产业结构调整的必然要求。

中国房地产的路还有多长?

中国城镇

所以说中国还有20-30%的人口面临脱离农业生产,他们的居住和生活方式面临转变,这是房地产业发展的巨大机会。当然我们也要对现在的城镇化方式进行反思。本文限于篇幅就不再讨论,可以参考我的相关文章。

 

2. 现有的居住模式跟不上生活方式的转型。

 

在房地产的推动下,国内居住问题得到大幅改善的同时,我们也要看到,国内也正在经历社会环境的深刻变化,生活方式也正在快速转型,现有的居住模式还远没有达到理想状态。像我们所熟知的养老问题,城市病问题,以及人们对休闲、娱乐的需求日益增长,这些问题都是在社会转型的状况下真实存在的。

我们也看到许多开发商正在探讨房地产的转型,包括特色小镇、康养住宅等等,但总的来说,目前所取得的成果还较为有限。

中国房地产的路还有多长?

有一点毫无疑问,未来房地产市场的需求,不再是解决有无的问题,而是如何适应生活方式的改变,而这种需求是多元化的,这也要求房地产商改变目前的思维模式和开发模式,依靠快速扩张的滚动式开发,可能无法适应未来的市场环境。

房地产未来的路还很长,长路漫漫!

 

我始终认为,中国的房地产业需要改变。新需求,新市场,新机会,房地产行业并不是无路可走,而是需要新的思维来突破目前的发展瓶颈。这也是我今年以来,一直反思城镇化、提出1.5居所概念、探讨新地产的原因所在,感兴趣的朋友可以关注我的相关文章。

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