如何用1.5居所解决特色小镇的痛点问题?

来源:陈仁科 飙马 2020-11-20 17:18

特色小镇是我国推动新型城镇化建设的重要平台,特别是对那些产业基础薄弱,经济基础差的广大乡村和小城镇地区来说,打造文旅特色小镇已经成为推动地区经济发展最现实的选择,但为什么特色小镇的建设从最初的轰轰烈烈,到现在冷冷清清,我认为关键还在于定位出现了问题。

 

这些年,以文旅为主题的特色小镇在全国遍地开花,但是另一方面,我们也看到,除了少数资源得天独厚的地区,大部分这类特色小镇都存在着产业落地难、发展难以持续的问题,问题到底出在哪里?我想,不外乎以下几点原因

 

 

1、功能过于单一

 

大部分这类特色小镇,在开发之初就已经意识到缺乏本地的消费支撑,主要瞄准所在区域的中心城市客群的消费需求,但往往对这些城市的外溢需求缺乏准确而细致的分析,而简单地归纳为休闲度假、养老等泛需求,这就造成了对需求的把握不精准,进而造成功能上过于单一,比如只强调旅游功能,但这类需求往往具有周期性消费特征(节假日需求旺盛,而平时客流稀少),以及容易被替代,从而使得小镇始终难以聚集人气。又比如,发展养老,往往只关注养老的硬件和配套服务的建设,但实际上因为生活氛围的缺乏,这类养老基地很难吸引到真正的养老客群进驻。

 

 

2、同质化严重

 

由于对需求缺乏准确判断,这也就造成了另一个比较严重的问题,那就是业态发展的同质化,大部分特色小镇的发展模式,都是商业街+休闲+旅游配套,而休闲旅游配套又往往是以民宿、餐饮、田园休闲等为主,虽在文化主题、规划设计等方面努力地寻找差异化,但在见多识广、日益多元化的游客面前,这些都很难形成差异化吸引力。

 

即使有些小镇通过扩大投资,引进大型的配套项目,但这种模式由于有较强的投资回报要求,难以适用于大部分的项目。于是,对大多数项目而言,就陷入了日益严重的低层次同质化竞争。

如何用1.5居所解决特色小镇的痛点问题?

模仿周庄的龙潭水乡如今游客稀少

 

3、缺乏内在发展动力

 

我们知道,特色小镇与旅游景区的最大区别就在于,小镇是一个综合发展的平台,其根本目的是要促进区域发展,而不仅仅是为了开发一个项目。小镇的核心是人和产业,并在此基础上形成经济、社会、文化等的良性运转。而当前,无论是文旅小镇、还是养老小镇,都过于追求产业的发展,而忽视了人口的导入,或者是过于追求吸引游客、外来消费者,而忽视了本地的民生建设,这最终导致这种开发只能是昙花一现,难以促进本地的可持续发展。

 

中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的策划,是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有成功案例22个,均得到当地政府和开发商的肯定。策划的项目有:新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略策划团队由陈仁科领衔,是目前国内最具实操性的专业团队。

 

面对当前特色小镇建设存在的问题,究其根本,还是对特色小镇的发展定位存在认知上的偏差。首先,我们要认识到,大力推动康养、文旅产业在特色小镇的融合发展,打造我国的特色小城镇发展模式,将对我国乡镇经济的发展转型发挥重要的作用,对促进城乡共同发展具有重要的意义。

 

但同时,从经济发展规律来说,产业的布局,除了资源价值因素影响,最重要的就是生成要素和成本,从目前的特色小镇的发展模式看,过于依赖外部市场,在运营模式上显然是缺乏成本竞争力的,那么怎样深入促进文旅产业在特色小镇的融合发展呢?

 

1.5居所,特别适用于位于城市0.5-1小时生活圈内的小镇,通过1.5居所的引进,特色小镇将形成一个完整的集居住、生活和产业发展的生态圈。

如何用1.5居所解决特色小镇的痛点问题?

1.5居所需要便捷的交通条件

对于实现文旅产业、康养产业在特色小镇的融合发展,1.5居所将发挥以下几个方面的作用:

 

 

1. 促进小镇定位及功能的统一

 

我们知道,特色小镇的目标是要打造一个生产、生活、生态“三生融合”的社会空间,而无论目前的文旅小镇也好,康养小镇也好,其开发核心还是聚焦于产业的打造,往往忽视了一个小镇最核心的要素,那就是“”?什么样的人愿意居住在小镇?

 

1.5居所,通过定位于城市中产阶层的居住和生活升级需求,找到了这种潜在的消费市场,而要满足这种需求,我们就需要打造完善的休闲、旅游、文化、养老等配套服务产业,这样,围绕1.5居所的概念,我们实现了对小镇开发定位的统一,同时无论是养老产业,还是文旅产业,在这一定位的指引下,其功能得到了统一。

如何用1.5居所解决特色小镇的痛点问题?

多元化的休闲娱乐活动

 

 

2. 促进小镇业态关联的紧密性

 

有了1.5居所的定位,在其之上发展文旅和康养产业,就不再只是生搬硬套,因为这些产业如何发展,如何布局,都有了具体的服务对象。

 

比如:1.5居所首先是要满足居民日常生活配套,那就需要发展日常的服务业、商业、教育等产业,其次作为1.5居所,需要有休闲度假的居住体验,于是打造完善的自然生态环境。并配套文化、休闲、旅游、亲子等设施,同时,对部分家庭来说,他们需要提供养老的功能,于是养老产业和服务的引进也就变得顺理成章。

 

总之,围绕1.5居所,将形成一个联系紧密的产业生态圈,而具有产业发展的基础后,小镇就能将这种服务延伸到旅游市场、度假市场,覆盖更广的市场范围,让小镇获得良性发展。

如何用1.5居所解决特色小镇的痛点问题?

符合1.5居所理念要求的都匀黔南院子

 

3. 促进了盈利模式上的互补性

 

我们知道,文旅产业前期投入大,后期主要通过门票销售收入、回收经营收入、商铺租赁经营收入等获得长期的经营收益,具有前期投资大、回报周期长的特点;而康养产业的盈利模式目前主要包括物业经营、养老地产销售、养老服务运营等,包括长期和短期的收益。但从二者单一且较长期的盈利模式来看,高额的前期投入,限制了大部分开发商的投资热情。而已有的开发项目,也大都以地产为开发主导,但由于缺乏准确的定位,往往经济效益并不佳。

 

而1.5居所,通过满足城市中产阶层潜在的居住升级需求,以地产开发带动小镇建设,推动小镇产业发展,可以实现前期快速回笼资金,实现滚动开发,解决小镇开发中面临的投资大、回报周期长的最大难点。

 

综上所述,1.5居所这一创新模式,既可以促进文旅和康养产业在特色小镇的融合发展,为特色小镇的定位提供了一个方向,同时,还解决当前居住的痛点,有望成为房地产市场新的增长点。我期待“1.5居所”方案能为当前特色小镇的建设提供一个可以借鉴的发展模式,推动特色小镇真正实现可持续的发展模式。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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