项目全周期的土地增值税筹划

来源: 哏都地产人 飙马 2020-09-18 16:59

自2016年房地产市场火爆,各开发商均呈现出“五行缺土”状态,为取得土地,各开发商早已杀红眼。

 

建造类成本日益标准化,产品线日益成熟,各家产品及成本已不存在太大差异。

 

这时候税务管理显得十分重要,尤其房地产特有的土地增值税,有时甚至成了项目成败的胜负手。

 

下面分析下土地增值税对项目各个阶段的影响。

 

项目全周期的土地增值税筹划

可研决策

 

项目可研阶段,一般根据土地容积率、建筑密集、限高和所在区位,基本直接从产品库选定产品线,产品均质化、抑或高低配,定位刚需盘、或改善、或高端,根据模型自动判断成本。

 

在该阶段,产品建造类成本可认为是固定的,方案选定后,我们锁定的常量因素是成本,变量是土地楼面单价及产品单价。

 

产品定价更多是依据市场及预期,针对普通住宅售价来确定楼面地价,要注意绝对避免落入无效地价区间(地价低而净利润低),谨慎选择低效地价区间(毛利率略高而地价低得多)。

 

在此基础上我们通过基于楼面价及单价的净利润双变量分析,可以确定不同定价的合理楼面价区间。

 

同时根据不同方案(通常两三版),做不同的敏感性分析,找出利润最大化的合理方案(等于三变量分析)。

 

低密度的非普宅产品固然可以拉高售价,但是是否能抵消税负的增加,针对这个双变量分析可以得到答案。

 

举例说明,土地楼面价10000起拍,目前预期均价为23000,建造类假设成本为4000(假定综合进项税率9%),简单测算结果如下:

 

项目全周期的土地增值税筹划

上图中可见,相对于普通住宅,在当前楼面价及售价下,如果做成高溢价非普通住宅,价格提升1500元,净利润反而会降低。

 

所以一定要找到不同楼面价的平衡点,据此才确定产品业态及户型安排(模型变量分析略),考虑价差及税差的关系确定最终方案。

 

针对上图中普通住宅,因为存在20%增值率内免税政策,更要合理利用该政策进行土地价格及售价匹配,避免出现不合理的售价地价匹配情况。

 

以上表中普通住宅为例,针对售价及楼面地价做简单双变量敏感性分析,结果如下表:

 

项目全周期的土地增值税筹划

上表可见,在预期售价23500时,楼面价10200比10000时毛利率要高,同样,楼面价24000时,楼面价10800的毛利率最高。

 

图中标黄单元格均为当前定价下毛利最高楼面价,而标红单元格均为当前预期售价下无效地价。

 

因此针对普通住宅如果增值率超过20%,一定要做分析,找出无效地价期间。

 

而对于深蓝色单元格,这部分虽然价格高于其他楼面价时的毛利率,我们认为这部分属于低效地价区间。

 

因为我们可以看到楼面价10300比12500的地价低约20%,但毛利率仅仅高了0.3个百分点,决策时也应该予以注意避开。

 

为增加竞拍竞争力,合理的地价区间应该使得普通住宅土地增值率低于20%,避免停留在低效及无效地价区间。

项目全周期的土地增值税筹划

证件办理

项目全周期的土地增值税筹划

前期报建阶段,证件办理的分期对土地增值税及最终对方案的确定也具有决定性影响。

 

该阶段土地价款和产品预期售价已确定,虽说土地取得阶段强排方案已确定项目大致方案,但方案真正细化落地时,还需做进一步测算和筹划。

 

总体目标依然是通过降低综合税负实现净利润最大化,具体需重点关注三分法下每种类型产品的税负及总的土地增值税负、同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策及非普通住宅产品拉升的溢价能否覆盖土地增值税的增加,各方案的选择需要详细测算取舍。

 

因为项目证件是土地增值税中项目分期及成本分摊的重要依据,下面谈谈证件办理的影响。

 

第一,发改委立项的拆分问题。

 

部分城市对于分期开发的项目以区级(含)以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算。

 

由于土地楼面价提升,出让宗地面积日益变小,部分区发改委一宗土地一般只办理一个立项,但也有部分区仍能分拆办理立项。

 

这就需要开发商抉择是否分拆,因为这涉及清算单位确定及成本分摊。

 

纳税人成片受让土地使用权后,分期开发转让房地产的,各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。

 

同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。

 

不拆分立项,即不分期,根据成本分摊原则,地块内各业态土地成本一致;拆分立项,同一立项内土地成本一致。

 

这对产品“均质化”方案的税负不会产生大的影响,但对于“高低配”方案的产品土地成本的分摊影响极大。

 

总体来讲,如拆分立项,要争取同一立项中产品趋于均质化,避免同一立项内出现“高低配”。

 

当低密度部分为非普通住宅时尤其如此,因为这会导致同一立项中不同层数产品分摊的楼面价的极度不平衡(如六层洋房分摊楼面价是30层高层的5倍),进而可能增加土地增值税税负;

 

如不拆分立项,整个地块土地成本相同,高层普通住宅配多层非普通住宅时,也会出现楼面价分摊不平衡情况。

 

对于比较极端的高低配产品(例如高层配别墅),选择拆分立项,因产品建筑密度差异,楼面价格的差异不会有楼层比例那么大,可能会比不进行拆分有较好的节税效果。

 

但不管什么情况,因为各项目的盈利水平不同,是否拆分立项都需要通过测算确定。

 

第二,工程规划许可证的办理问题。

 

工程规划许可证一般和立项对应,分期的各项数据指标都在规划许可证及附图上明确,是土地增值税清算的非常重要依据。

 

在确定普通住宅时,住宅小区是怎么界定,以宗地认定还是以规划许可证认定(二者均含容积率信息),并没有相关文件明确说明。

 

在未明确的情况下,主管税务局为规避执法风险,很可能选择纳税人税负高认定方式执行。

 

虽然本人认为,土地增值税和契税(考虑宗地容积率和建筑面积)认定普通住宅标准应该保持一致,但为规避风险还是建议提前安排。

 

分期开发时,要注意低密度部分规划许可证的容积率问题,如小于1.0,则可能面临该期全部被认定为非普通住宅而失去普通住宅优惠政策的风险(即使面积小于144平方米)。

 

同时,工程规划许可证在划分占地时,应考虑土地增值税因素。

 

因为将一宗土地按照立项拆分成两个或者更多规划许可证时,各规划许可证的面积存在一定的调整空间,虽然数量不大,但对土地成本分摊会产生一定影响,需要在确定时关注对税务的影响。

 

第三,建设工程施工许可证的拆分问题。

 

一般来讲,一个施工许可证对应一个总承包合同,如果一宗土地或同一分期办理一个施工许可证,那么按照土地增值税分摊规定建造成本的就要按面积分摊。

 

而如果想体现不同业态的成本差异以便降低税负,则需要分开取证,把分摊成本变成直接成本。

 

如已取得施工许可证又不想均摊成本,那么务必在结算时在不同业态间进行准确归集并提供第三方监理单位确认意见佐证。

 

总之,发改委立项、工程规划许可证及建设工程施工许可证的办理都会对方案的测算结果产生影响。

 

所以在方案阶段,针对每一方案都要根据土地增值税的情况做出最优取证方案,然后比较不同方案在最优取证方式下的盈利情况。

 

再综合考虑企业的产品线及品牌塑造等因素,做出最优方案选择,实现企业综合效益最大化。

 

项目全周期的土地增值税筹划

方案确定

 

方案确定阶段,针对具体方案税负仍可采取改进措施。从前面两节可见,土地增值税筹划的核心主要三点:

 

第一,充分利用普通住宅优惠政策;

 

第二,成本分摊的优化,前文谈的证件办理正是针对这点。

 

第三,售价的制定和调整,虽然在方案阶段,我们假定不同产品的预期售价是确定的,但可以对售价进行合理调整而降低纳入清算范围的收入。

 

如何充分利用普通住宅优惠政策?套用一句话来表达我们的态度:“符合普通住宅优惠政策要享受,不符合政策创造条件也要享受优惠”。

 

怎么创造条件享受?

 

第一,产品上,尽量不要做144-150之间户型,产品要符合普通住宅标准(容积率1.0以上,建筑面积144平米以下)。


在144-150的面积段,产品舒适度有限提升却浪费了普通住宅优惠政策未免得不偿失,除非该部分产品增值率远大于20%或者为负数。

 

第二,对于普通住宅产品,尽量将增值率控制在20%以内,除非增值率远超20%。

 

因为普通住宅优惠政策的存在,产品售价又是基于市场预期,这个定价可能落在产品无效定价区间(即定价盲区)或者低效定价区间。

 

在此先谈谈关于普通住宅的两个概念:无效定价区间和低效定价区间。

 

无效定价区间是指产品价格提高而毛利率下降、净利润降低的定价区间,只有普通住宅存在无效价格区间,非普通住宅只要价格提升,就会带来净利润增加;

 

低效定价区间是指产品价格提高而毛利率降低、净利润增加的定价区间,此时净利润的增幅低于价格的增幅,这部分定价区间也不是好的选择。

 

如下表所示:

项目全周期的土地增值税筹划

假设单方成本固定为10000,表中可见,单价为15694时,单方净利润为3461,毛利率为29.41%。

 

当价格提升至16129时,因为土地增值税因素,净利润反而降低了。

 

单价16821和15694的情形下,净利润是一样的,可见单价(15694,16821)这个区间为无效定价区间。

 

在单价17241的情况下,净利润有所提升,但是毛利率28.47%低于单价15694时的毛利率,直到单价17643时的毛利率才与单价15694时相同,即单价(16821,17643)的区间属于低效定价区间。

 

从单价与单方成本比例关系看,单价/单方成本156.94%-68.21%比例时,属于无效定价;

 

单价/单方成本168.21%-76.43%比例时,属于低效定价(数据属于粗略估算,为阐明逻辑)。

 

针对落入无效和低效定价区间的情况,我们单纯调低价格使其落入有效定价区间固然可节税,却难免心有不甘也非最优方案。

 

而且万一后期价格大幅拉升或者降低,目前针对售价的决策都可能是失败的。既然价格不做单独调整,那就在成本上做文章,或者在价格和成本上同时做文章(调整产品线或产品品质)。

 

在实质不调整单价的情况下,可采取哪些措施呢?

 

第一,销售精装修商品房。

 

由于战略集中采购优势,开发商的精装修成本远低于业主自行装修成本.

 

在该环节即使开发商原价销售精装修业务,因为精装修属于建安成本可以加计扣除成本,所以可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内而享受免税政策。

 

同时原价销售的精装修业务又能使得产品的竞争力大幅增加而促进销售。

 

项目全周期的土地增值税筹划

如上表左侧红框所示,当产品的单价和单方成本每平米均增加1000元时,在净利润由3100提升至3708,有效规避了无效定价问题;

 

右侧红框中,通过单价和单方成本每平米均增加2800元,毛利率从提升至29.25%,接近了29.41%,改善了低效定价的情形。

 

第二,提升产品线。


产品线的提升通常是售价和成本的同步增加,和精装修同样的道理。

 

成本在土地增值税清算中存在加计扣除成本,也可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内从而享受免税政策,低效定价的问题也能得到改善。

 

道理与精装修基本一致,在此不做举例。

 

第三,单纯增加成本。

 

如果预期客户对价格敏感度较高,那我们不妨提升产品品质,适度增加成本,打造品牌效应。

 

而成本增加目的也是为了降低增值率而享受普通住宅免税政策,进而提升净利润,既提升了产品品质又增加了利润,一举两得的方案,何乐不为?

 

此外对于高溢价率项目,我们也提倡进行品质提升,在增值率大于200%项目中,支付的每一元钱都有约85%是税务局为企业买单。

 

我们等于用非常低成本去提升品牌效应,也是非常划算的,属于一个高性价比的品牌打造方案。

 

项目全周期的土地增值税筹划

如上表红框中所示,单纯增加300元及1000元单方成本,在提升产品品质同时改善了项目的盈利状况。

 

第四,进行售价分解。

 

根据部分城市政策,按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。

 

在这种精装业务或者车位销售等业务中,将商品房部分售价转移至精装修部分或者车位价格中,降低参与清算部分的收入,从而降低其增值率,无论对于普通住宅还是非普通住宅都是可执行的税务筹划方案。

 

综上,分析无效定价区间和低效定价区间,对于企业的产品选择和定位具有重要指导意义。

 

但方案真正落地,需做具体测算和筹划,不能只关注普通住宅部分。

 

总体目标是通过降低综合税负实现净利润最大化,重点关注三分法下每种业态的税负及总的土地增值税负,三种类型间的成本做好安排和均衡。

 

同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策,非普通住宅产品做到拉升的溢价能够覆盖土地增值税的增加,综合考虑各因素及措施为项目方案确定提供财务依据。

项目全周期的土地增值税筹划

销售阶段

 

方案确定后,就进入全面开发阶段,施工和销售全面推开。

 

方案阶段的设想都是美好的,但市场变幻莫测,尤其最近三年,房地产市场和土地增值税政策一样说变就变。

 

所以开发阶段的土地增值税管理,要基于项目具体发展状况,因地制宜。

 

近几年摘牌土地的命运可谓冰火两重天,从2015年那批暴利的,到2017年那批亏损的,再到最近逐步回归理性的土地,恰恰构成了土地增值税开发阶段需筹划的三种类型。

 

先说暴利项目。

 

前文分析了“无效定价区间”的概念,暴利项目,首先要避免落入该区间,因为那波房价暴涨,一般来讲该类项目定价不会落入该区间。

 

但相比早期可研测算阶段增加的售价,大部分都被土地增值税侵蚀掉了,虽然随着售价提升毛利率还在增加,但是毛利率的增幅远远低于了售价增幅。

 

综合所得税考虑,在一般计征模式下,在增值率达到200%以上时候,售价提升一元,净利润只增加约0.27元,也就是增加的售价73%部分都交税了。

 

对于该类项目,如何处理?

 

1. 清算时点选择。

 

尽可能推迟清算时点,暴利项目,一旦清算,会大额补税,导致项目资金提前流出。

 

提前做好沟通工作,适当放缓销售和签约节奏,避免“日光盘”带来的清算时点提前,此时成本尚未发生,启动清算后果不堪设想。

 

在资金占用成本低于补税资金成本的情况下,建议选择合理高价适当控制销售签约节奏,获取高额利润同时延缓清算时点

 

2. 销售策略。

 

虽然要注意销售节奏延缓清算时点,但因为项目收入的边际效益很低,一旦进入尾盘阶段(销售进度超85%,即已达清算条件),尽快打折销售,进行清盘处理。

 

如前述,牺牲的销售收入,只有27%是项目承担,但是如果不及时清盘,项目的管理费和人工成本占用以及资金占用,会侵蚀掉这部分利润。

 

举例说明,项目最高土增税率假设为60%,剩余货值为5000万,那么打9折促销,仅仅损失135万利润。

 

如果9折销售能提前一年清盘,节省的管理费、营销费以及资金成本,远远大于135万。

 

所以对于该类项目的尾盘,无需恋战,速战速决,转移资源开拓新战场。

 

3. 成本安排。

 

由于成本存在加计扣除影响,成本的变化对净利润的影响更小,增值税一般计征模式下,增加一元钱开发成本,净利润仅仅减少0.15元(15%)。

 

基于这个逻辑,成本端的筹划方案不言自明。

 

再说亏损项目。该类项目的土地增值税逻辑与暴利项目相反。

 

亏算项目每增加一元钱的收入,都是实实在在的利润增加,由于不存在土地增值税,成本降低却对项目的影响和收入增加是相同的。

 

1. 清算时点选择。

 

根据部分城市规定,房地产开发项目进行清算后继续销售的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

 

因此亏损项目应尽快启动清算,避免预缴税金进一步增加。适当控制收款节奏,避免后期退税负担增加。

 

2. 销售策略。

 

该类项目收入的边际收益高,属于可以以时间换利润的项目,如果预期后期价格涨幅能够抵消资金成本,则可以选择拉长销售周期放缓节奏,同时在竣工时尽快进行土地增值税清算,减少土地增值税预缴资金压力。

 

3. 成本安排。

 

由于项目清算时点的选择,项目所涉及各项成本应尽快取得发票以便清算工作尽快推进。

 

同时因为项目成本不存在土地增值税税盾,应尽可能严控成本,避免成本增加。项目成本的进一步增加,在土地增值税上都属于无效成本。

 

总结一句,暴利项目要尽可能延缓清算,收入增加对项目利润影响不大,销售尾盘阶段应尽快清盘降低费用支出及资金成本,成本增加对项目利润影响也不大;亏损项目逻辑相反。

 

最后谈谈正常项目。

 

由于市场这两年趋于稳定,加上国土部门冠绝群雄的测算水准,即使是底价取得土地,也仅仅能获取正常利润,在这种情况下,税务筹划安排越发重要。

 

随着项目的销售一步步推进,收入逐步确定,根据收入实现情况进行动态跟踪测算,坚决避免落入“无效定价区间”。

 

前文提到的精装修选择及产品线选择在销售阶段已经承诺给客户,已不具备选择空间。

 

但后期售价分解与否和成本增加与否,以及售价分解及成本增加的幅度,依据动态测算我们可以得到进一步的结论及选择。

 

项目全周期的土地增值税筹划

决算阶段

 

项目一旦销售完毕,同时竣工备案,项目税负也就有了定论。

 

一般来讲除了尽快取得成本发票避免清算时成本损失,不存在太多管理空间了。

 

但实际操作中,其实还有空间和文章可做,在此不便分析。


来源: 哏都地产人

上一篇:产业园的下半场,不拼租金 下一篇:袁家村模式的2大创新之举及6个启示
项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/