产业园的下半场,不拼租金

来源: 云创科技智慧园区 飙马 2020-09-18 16:58

在我国产业园区已经走过了40载。1979年,深圳蛇口工业区建立,产业园区建设就此拉开序幕。

 

  从以政策为主导、国家投入为主的第一代园区,到以张江高科、江苏工业园区为代表的第二代园区,随着园区数量的暴涨,地方政府间的恶性竞争也愈演愈烈,土地价格、水电费、税收等一降再降。同时一些企业为追寻最优惠政策而随意迁移,造成财税的大量损失。

 

产业园区的发展前景愈被看好!品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加快入局,整个行业呈现出“跑马圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月,我国共有各类国家级开发区628家,省级开发区2053家,各类产业园区15000多个,发展势头惊人。

 

分析目前中国产业园区领域的各类参与者,普遍认为主要可以分为五类,分别是:

  • 政府背景的园区;
  • 房地产开发商出身的园区;
  • 实业巨头背景的园区;
  • 轻资产园区运营商;
  • 创投机构出身的园区。

 

随着园区发展逐步进入到市场化转型阶段,国内产业园区的运营大致可以包括政府运营、投资合作运营、土地开发盈利、产业项目运营等模式。

 

暨南大学产业经济研究院院长顾乃华表示,在这几种模式中,认可度较高的有两种,“一种是由政府投资建设园区,通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业;另一种是在投资初期就会进行招商引资,引入企业、资本一起搭台,通过打造完整产业链来设立产业园区。”

 

   各类产业园区遍地开花同时,产业定位同质化、产业招商盲目化的现象越发明显,很多产业园区都存在着“有企业无产业”、“产业点高面低”的产业困境,园区的产业集群效应并不显着。

 

最典型的,莫过于近些年各地风起云涌的科技产业园,物业租售收入依然“一枝独秀”,成为园区的主要营收来源。与此同时,园区服务手段单一也备受诟病。在招商过程中,拼地段、拼租金、拼税收政策的现象仍比比皆是。

 

“园区服务主要集中在传统的租赁服务和物业管理方面,未能充分挖掘企业多方面的需求,建立起有效的公共服务共享机制和支撑体系”,顾乃华解释说。

 

  在经历近40年的快速发展后,产业园区正迎来新的十字路口。探索出一条产业园升级的新路,运营服务成为了产业园“下半场”的关键。

 

在探索新型产业园的建设过程中,要搭建完善的园区服务体系,促进信息化基础设施建设,形成以基础设施、园区管理和服务所产生的协同作用,是产业生态系统的重要支撑,同时也是产业园区进一步优化投资环境、提升核心竞争力、推动园区转型升级与可持续发展的关键举措。

 

基于产业园区的发展现状,在产业园区企业服务体系的服务范畴重点建设内容运营支撑体系评估等方面制定了相应的操作规范,为产业园区建设企业服务体系提供参考。

 

运营服务体系制定原则

1、导向性原则:

引导园区以企业和人的需求为导向,整合各类服务资源,完善企业服务体系,创新服务体制、机制和方法,以进一步优化园区产业发展和产业生态,提升品牌建设水平和核心竞争力。

2、规范化原则:

通过导则的制定和实施,推进产业新载体建设、运营、管理的标准化规范化,推进企业服务内容的标准化规范化,引导园区建立客观、全面、系统的企业服务体系。

3、可操作原则:

导则按照企业服务“政府引导、社会为主、专业化管理、市场化运作”的基本原则,结合现阶段产业园区实际状况和未来发展需求,通过制定科学合理、可操作的企业服务内容和工作措施,指导园区有针对性地开展各项服务运营工作。

 

园区的企业服务是紧密围绕技术创新链、企业成长链而形成的服务集群。

 

企业服务可按服务要素来源、服务内容属性、服务的企业主体链分布、服务圈层等做不同的分类。目标在于为产业园区企业服务体系的组织、建设、运营提供引导性规范,采用以园区运营为本体,以服务要素来源分类为主线、以服务内容属性为副线的阐述方式,将企业服务分为三大类:

  1. 整合市场化、社会化服务机构资源提供的市场服务;
  2. 产业园区依托自有资源直接面向企业提供的园区服务;
  3. 整合各级、各条线政府资源提供的政务服务。


园区服务体系如何完善?园区运营机构同第三方服务机构的协同效应该如何推进?这些还有待接下来在实践中逐步摸索、印证。不过,尽快踏出并走实第一步,显得更为重要!

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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