被玩儿“坏了”的勾地

来源: 投拓江湖 飙马 2020-09-18 16:57

公开市场的土地就那么多,优质的地块更是稀缺,但是房企的胃口却越来越大。100强的想冲刺50强,50强的想销售过千亿、两千亿,区域房企想全国化布局,总的来说,就是缺地。

为了拿地,地产大佬们的思路也不尽相同。以恒大为代表的房企,着重玩收购并购,尽可能把市场上存量的土地,都搜罗一遍,榨干最后有价值的项目。这两年勾地项目也是发展的主要方向,招拍挂市场偶尔才能看到恒大的身影。但是恒大玩收并购,不是其他房企能学的,毕竟盘子大,就算一两个项目被坑里面也能慢慢解套,长期干收并购,吃亏的经验还是积累了不少的。

以碧桂园为代表的房企,以战略下沉为重点,利用降维打击,挤占三四五线城市的土地市场,以此来满足土地需求。但是碧桂园这种模式下,项目比较分散,管理难度很高,融资也受限制较多,注定了项目只能走高周转薄利多销的模式。这也不是一般的房企能学的,至少在管理和融资上,就不行。

以万科为代表的房企,近几年加大了跟地方平台国企合作的力度,赶上了削减地方债务,国企纷纷退出地产业务的大潮。在这个大背景下,不管是大规模的勾地,还是平台公司合作开发,都是拿地的主要形式。“老大哥”这种玩法,也不是一般房企搞得动的,背后的政商关系,以及长期的合作默契,不是谁家都有。

被玩儿“坏了”的勾地

招拍挂项目是越来越贵了,还有不少瞎举牌的“搅局者”,拿不拿都难受。为此,近两年不少房企纷纷在研究和尝试勾地项目,用以缓解对土地的饥渴感。但勾地并不是那么好玩儿的,现在很多政府对房企去勾地,已经变得爱理不理了,甚至可以说勾地套路基本上是已经被玩儿坏了:

1、想要勾得动地,产业必须得高大上。看看恒大新能源汽车,碧桂园的机器人产业园,多么的高大上,勾地那是一片一片的。想要吸引政府的注意,那产业必须得“有料”,你得搞点有内容的产业,比如集成电路、高端制造、生物医药、新材料、半导体等。仅仅想靠修两座商业、酒店就勾地,这种套路太老了,地方政府也审美疲劳了。

所以,不是随便哪家房企都有这些拿得出手的勾地题材的,你想勾地,要么跟别的公司一起去玩,交点学费,或者花点钱引入产业方,别人除了拿出产业啥事儿也不干,还占干股分利润。

2、没几个想真心做产业,拿地才是唯一目的。房企勾地的初衷,就是冲着地去的,不管是康养题材、商业题材、教育题材、总部经济题材,都是打着幌子掩盖勾地的目的。拿地前信誓旦旦,保证以后会引入产业,协议里面约定了无数个条款,但是拿到地以后方显本性。大多的套路,都是先把住宅开发出来,卖得差不多钱挣得差不多了,才开始磨磨蹭蹭搞产业地块。不少项目以各种理由推脱,延迟产业地块的开发。

因为房企都不傻,产业投资大多是“无底洞”,投入资金大,资金回收周期漫长。如果没点真本事来运营产业,作为外行的房企,基本上是个稳赔不赚的生意。因此,对房企来说,商住地才是真爱,产业只是噱头,热度只有几分钟。

3、房企套路玩多了,政府也变聪明了。一般的产业,他们那里有的,你吸引不了他。你能带来的高大上产业,只要政府能联系得上产业方的,好多也会绕过你直接去谈,因为毕竟人家还是把你当成去忽悠土地的。

为了防止你拿了地后翻脸,现在政府对房企勾地的研究出的应对方法也多了,产业来了是欢迎的,对产业的优惠啊,补贴啊,那都是没得说。但是商住地你要想占多大便宜,那可能性很低了。特别是热点的一二线城市的勾地,商住地本来就没便宜多少,算上产业的投入,怎么算账都是亏得。更要命的是,时不时的还会有地方平台公司出来托底,以极高的价格拿一波产业勾地,例如时下兴起的TOD项目,活生生强行地给大家“打个样”,无形中拉高了勾地的成本。

4、商住用地配多少,这是个问题。作为房企,勾地肯定想拿到手地商住用地越多越好,政府想的正好相反。因此要想多拿配套商住用地,你的理由必须得足够强大,诸如解决职工安置、内部购房、人才用房等,都是常用的套路。关键点在于用合法的,大家都能说得过去的形式解决配套住宅地的问题,这样才能让政府决策时不那么为难。

但是现在要配套住宅地越来越难了,你想的可能是产业和住宅2:8,最少也要3:7的比例。但是最终谈了以后才发现,只能做51:49,想想都鸡肋,拿不拿都难受。

被玩儿坏了的勾地,现在想要再勾,已经没那么简单了。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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