文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

来源:仁科仁居 飙马 2020-09-08 16:55

很多人问我:老师,文旅地产有没有什么成熟的开发模式?文旅地产到底要怎么盈利?对于这个问题,其实并没有什么标准答案。

 

我们知道,单纯的地产开发,开发模式非常简单,就是“开发——销售”模式,但对文旅地产开发来说,涉及到产业+地产的组合,随着产业和盈利组合的不同,文旅地产的开发模式也会相应的不同。

 

而选择什么样的产业,这又与开发商对市场和项目的定位是相关联的。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

因此,对文旅地产来说,选择什么样的开发模式,首先取决于对项目开发方向和开发内容作出正确的决策,在此基础之上,再设计出合理的开发模式。而开发模式将决定项目的盈利能力,也决定项目的存活能力。

 

具体来说,文旅地产的开发模式,涉及到产品和产业如何导入、盈利模式如何设计、资金及现金流回报周期等等系列问题,是一个比较复杂的商业过程,为了便于理解,我曾经总结过7种模式,下面就给大家简单介绍和分析一下。

 

游乐地产模式

01PAST

 

以华侨城,还有前些年的万达文旅地产等为代表的。这种模式主要是以游乐产业,来带动项目人气,然后以地产开发,快速回收投资成本。以深圳华侨城为例,前期通过世界之窗、民俗村、欢乐谷等项目做旅游,等地块成熟后进行大片地产开发。后来发展到全国遍地开花,欢乐谷地产开发成为被普遍借鉴的模式。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

华侨城

 

但这种模式有先决条件,一是资金实力雄厚;二是有耐心等得起。当然,这类开发商自身对游乐项目也有丰富的运营经验,通过运营这类产业,本身是可以长期盈利的。

 

度假地产模式

02PAST

 

这一类与前一类有些类似,只不过是将游乐产业,换成了度假、商务等产业,其模式是先做度假和环境,培育度假市场,再进行住宅地产开发。

 

以海口观澜湖为例,一方面在地块原始生态的基础上,构筑一个优良的度假环境,一方面通过引进享誉世界高尔夫球场、高端度假酒店群、主题乐园、电影公社等项目,使项目在短期内快速成为海南的度假新地标,在此基础上再开发高端住宅项目自然就水到渠成了。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

当然,这种开发模式依赖于强大的资金实力与产业运营和整合能力,不能简单复制,但理念却可以推而广之,那就是为项目创造核心价值,打造真正的度假功能,追求更高层次的度假服务

 

旅游商业模式

03PAST

 

这一类项目开发主要以旅游商业开发为主。此种模式的关键是处理"游和购"的关系,它对商业环境、商业形态、商业业态、商品展示、商品类别的选择有着和城市百货商业完全不同的组合。

 

这种开发模式对项目的选址要求相对较高,因为能不能吸引人气,对整体市场环境、客群的定位以及商业资源的依赖度较高,同时,除了在城市中心地段,旅游商业大多一般以与其他业态相结合的方式出现。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

桂林阳朔西街

 

旅居养老模式

04PAST

 

以康养产业作为文旅地产开发的主题,这是近些年来的一个流行趋势,其中绿城乌镇雅园是目前最成功的样本。项目借助乌镇优美的水乡风情、厚重的江南古镇文化底蕴和品牌效应,绿城独具匠心打造出一个世人惊叹、亦养亦居的经典。这一模式最重要的是对老人"养和护"的流程设计,关键不在硬件设施,而在后期的运营和服务。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

绿城乌镇雅园

 

农业观光模式

05PAST

 

乡村文旅地产开发的主要类型,以农业观光和体验作为度假主题,这类项目多以花海、果林、农场等为主要卖点,目前在成都周边、云、贵等丘陵、山地区域开发最多。

 

丘陵、山地等自然风貌是基础条件,游客亲身体验和参与的场景和方式才是关键。同时把当地有的特有的自然、教育、艺术等资源进行融合。

 

这里要注意的是,回归自然不等于回归劳作,游客是来休闲放松的,不是来干农活的。同时,如何将地产与这类产业结合,目前来看,也存在较大的挑战。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

古镇改造民宿模式

06PAST

 

这一模式的关键是:古镇是否有文化基因,或者风情、或者民俗、或者饮食、或者自然风光,这些文化因子必须是独特的、甚至是独一无二的。

 

古镇的核心虽然是“古”,但也因为闭塞、落后、原始而与城里人最基本的生存要求相去甚远,如果不重新改造,很难留住客。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

乌镇

 

那么改造什么呢?既然是改造,那么就不是新建,而是在原有基础之上,改掉不适应的东西,造出原本缺乏的东西。但无论是“改”还是”造”,其原则还是对历史和文化的尊重。改造不是破坏,而是丰富或提升。

 

显然,这类模式依赖于“古镇”这一特殊的人文资源。

 

文旅组合模式

07PAST

 

因为文旅项目规模大,单一的形态和业态难以支撑。所以,很多开发商将更多的类别组合进去,也就是文旅是个筐,什么都往里面装。

 

这样看似业态丰富、功能更全、风险更小,但我认为这种模式的顶层设计没做好、风险最大。当然,这种模式也并非就一定不能成功,关键是处理好几种类型的逻辑关系,将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合,观光和游乐的组合等都可以大大提升项目的生存和发展能力。

文旅地产开发模式该如何选择?我总结了这7种

不过,我还是要着重提醒:这种模式最怕乱,如果什么都往里装,到最后则什么都不是!

 

当然,文旅地产的开发模式远不止这些,这些开发模式也并非都达到成熟的标准,但不管选择什么样的开发模式都同样有一个决定因素:开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题决定模式!而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。

上一篇:这六种“网红土地骗局”,专割智商税 下一篇:文旅融合的主要模式有哪些
项目名称城市商业面积类型开业时间
0.8万平米
城市综合体
2020-09
5万平米
城市综合体
2020-09
18万平米
城市综合体
2020-07
8.8万平米
城市综合体
2021-07
3万平米
城市综合体
2018-10
3.8万平米
城市综合体
2021-01
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
Copyright@2008 Perfcet Market.Cn All Rights Reserved. 皖ICP备11004787号-2
×

欢迎拨打一对一免费咨询电话:

13816360548

您也可以咨询我们的在线客服

在线咨询

QQ咨询

/*百度统计*/