文旅地产发展至今，大多数项目都是与地产结合，这样项目不仅前期投资大，产品建设的周期也长，特别考验运营商的后期综合运行能力，风险也高！如何杜绝虚文旅，真地产，如何给项目注入文化灵魂，实现差异化经营，是当前文旅地产开发商的一道坎！疫情过后，文旅行业发展如火如荼，文旅开发商应静下心来考虑未来如何长期健康发展！

关键词：从市场看大战略方针

文旅项目之所以这么受投资者欢迎，是因为上有国家有政策驱动，下有人民群众喜爱。房企一向对国家的政策非常敏感，见风使舵，望风而行。但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。一个文旅项目的开发，其最根本还是要看市场。市场的风向决定未来一定时间的发展方向，国内全民旅游时代的来临，超快速度的消费升级，导致全国各地全域旅游热潮的兴起。

关键词：城市周边郊区是未来选址的热点

我国国家规定旅游资源就是旅游等级，一共分为五级。一般五a级景区是不允许开发的，但是有一些就是星级比较低的地方，拿地成本比较低。又有比较好的生态环境，就比较适合做文旅地产项目。

而在一些城市周边，也就是说市郊临近地区，离市区不远，所以客流得到保障，而因为今年疫情的原因，周边本地游更加受欢迎，这比较经典的案例就是恒大旅游城和华侨城的欢乐谷。在未来，随着周边旅游资源的开发，位于城市周边一到两个小时路程项目会成为城市旅游产业的主要趋势。

关键词：需要精准的客群定位

文旅项目主要分为三类。

第一，以城市观光为主的文旅项目。一般这类项目主要是以城市观光娱乐为主，项目通常都是主题公园加上酒店为主配置。其通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如万达茂或者融创茂！

第二，娱乐休闲为主。自然景观+民宿客栈。一般都是古镇、古村落为主体，融合当地文化，让旅客在这浑然一体得自然环境里享受，这种就适合小短途的旅游休闲，加强了旅居的功能性。

第三，多元属性的小镇。以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力比如芙蓉古镇，凤凰古镇，通过小镇知名度带火周边产业。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径，但也是造成特色小镇同质化现象的主要原因之一！

关键词：持续发展运营

文旅项目就是前期投入高、周期长、收益预期难，所以开放商首先开发的目标就要开发核心区，通过核心区来建立品牌形象，然后在进行分区发展，分期建设。同时，必须在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断客流。

关键词：成本得合理分配控制

一个文旅项目的开发，如果没有财务的精准计算，就会造成预算的模糊，成本得不确定，员工绩效无法评判计算、客户得收益也存在许多不确定性，最终造成无法合理的分配管理，影响整个项目的资金流转！真实直面得预测计算，是可以调配好政府投资和社会投资的风险，使他们的收益分配一目了然，即使有点偏差，也不会因为收益分配不均的问题导致投资方撤资，最后项目无法进行！

关键词：造势和借势营销

打造一个成功的文旅项目，其肯定有一个优秀得策划团队，利用其绝佳的创意然后借势造势利用时事热点进行宣传，以点带面，高速放大。

正确使用网红效应，就是能找到吸引人的切入点，体现项目的文化，就像摩登兄弟，刘宁宇的爆火就成功吸引各大主流媒体争相报道蹭热度，这样扩散式的营销方式是最成功的宣传手段。

关键词：资源整合，优化配置

每个文旅地产项目都是各大产业的集合，所以项目的资源整合就尤为重要，不单单是1+1=2那么简单，整合资源，优化资源配置，那么1+1是大于2的。这样不但可以让项目拥有更强的竞争力！在文化旅游的开发运营中，文化资源、社会资源、旅游资源、交通资源、土地资源、商业资源、人才资源等等，都是在整合中之后，才能生存、强大。

文章来源：产业地产智囊