文旅地产，指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

旅游度假类项目通常远离市区，完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产，增强休闲娱乐项目的丰富性和参与性，变观光为度假，实现旅游资源向地产价值的转变是项目成功开发的关键。中国国内的疫情已经为接近尾声，文旅地产行业又有什么样的发展机遇呢？

政策方面：政策频繁出台促进文旅地产专业化、规范化发展

疫情结束，各地政府文化旅游方向政策利好频现，引导文旅地产市场规范化、专业化发展，一定程度上缓解发展商面临的资金压力。从国家发布的针对文旅地产的政策来看，分为三大类：一是坚持旅游个性化、特色化发展方向，大力发展具有地方特色的商业街区，积极发展老年旅游、支持研学旅行发展、积极发展中医药健康旅，鼓励发展特色餐饮、主题酒店；二是规范文旅地产，合理开发旅游资源，经营、管理旅游景区；三是对文旅地产项目提供财政、土地支持，支持旅游企业发展多元化资渠道和方式，鼓励有条件的上市公司上市融资。其中在金融支持方面，从2009年至今，国家共出台超过50条支持文旅产业发展的相关财政政策。同时，随着文旅地产的兴起和快速发展，许多问题开始浮现，国家开始明文规范文旅地产市场。2018年4月，发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态，严格控制主题公园周边的房颗公园捆绑供即和审批。

需求方面：深度体验型消费需求规模不断扩大且持续升级

我国文旅地产需求开始由观光游览向深度体验转变且不断升级。近年来，我国旅游市场发迅猛。2015年，我国旅游人数达40亿人次，出境游1.2亿人次，总收人超过4万亿元。世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。据中国旅游协会公布的数据统计，我国58％的旅行者在计划明年的旅行时，表示更愿意把钱花在“体验"而非“物质"上，45％的旅行者出行目的地选择上会更加偏“冒险"一些，而47％的人则想要抢“鲜”涉足周边朋友都不曾去过的地方，40％的旅行者对体验SPA或疗养之旅感兴趣，而38％的旅行者则想要尝试养生、健身之旅。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。在未来，文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场欢迎，各种健康SPA、健身活动、冥想场地和户外设施也将变得更为常见。

供给方面：以服务和设施经营为核心的文旅地产供给不足

同质化、纯粹地产销售型项目供给难以匹配以服务和设施经营为核心的文旅新需求。过往文旅一直被来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。不少开发商打着旅游的口号圈地，而实质只是依靠卖房子、卖门票来賺钱。国内大部分文旅项目还是以“销售”为导向，不注重运营只着重于卖房子，导致云南、青岛、奏皇岛等地出现大量的文旅地产库存。着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。三业、云南、巽寮湾等区域的文旅地产项目均遭遇销售缓慢后续缺乏人气的问题，给开发商带来很大的资金压力。由此可见，“以地产形式短线套取暴利"的发展模式已经难以为继。作为以服务为核心的文旅地产需要注重和关注消费特征及市场需求变化、市场环境变化等i者多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，逐步实现旅游业、文化产业、房地产业密切结合，告别以往单一的房地产业态和文旅概念，真正着眼于资产运营层面而非营销层面，真正解决市场所面临的需求。

➣案例一：恒大文旅项目注重一体化植入大规模复合式配套设施

目前，恒大已先后打造中国海花岛、海上威尼斯、海口文旅城、海上夏威夷等多个度假项目。2015年，恒大集团斥资1600亿元打造了世界最大人工岛一一海花岛。2016年，恒大集团斥资500亿元，推出北京恒大文化旅游城度假胜地。北京恒大文化旅游城项目占地15000亩，集超五星白金酒店集群、五国顶级温泉小镇、世界儿童水上乐园、顶级商业集群等17大配套于一体，涵盖商业购物中心、世界主题美食街、恒大影视中心、顶级文化博物馆等配套于一体，同时配备国际双语幼儿园、国际双出精英小学等优势教育资源。

➣案例二：万科重点推荐滑雪度假主题文旅地产

在万科三十多年的发展过程中，文旅地产项目并不多，外界比较熟知的是万科滑雪度假项目。万科吉林松花湖度假区项目于2014年12月开业。整个度假区占地20平方公里，总投资400亿元，共分3期开发，一期主要开发滑雪场、索道、酒店、商业街和公寓等产品，整个项目开发周期长达20年。吉林万科松花湖之后，万科又相继签下了桥山北大壶以及北京石京龙两个滑雪项目！

文章来源：产业地产智囊