如何破解文旅项目商业难题

来源:未知 网络 2020-03-27 13:52

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二、小镇街区与集中商业

以前做商业地产或者城市商业的地方朋友对于目前做的比较low的地方或者比较街区化的这种项目不太能入眼。因为他们有这样的一种思维定式,就是在早期已经做过了这种东西,没有品牌的话对于他们来说就没有项目价值和项目吸引力。但还有一些项目做的时候恰恰是不需要品牌,也不做品牌,主要是从以下几个方面来做。

4.动线逻辑

从上面消费性质案例引出一个问题,就是动线逻辑不一样。对商业体来说其核心逻辑是业态动线,比如说什么天女散花之类,就是让业态牵着你走,它让你走到哪里就走到哪里,这样做提高了人均消费。在这里强调,人均消费比客单价更准确。比如说消费十次都算一个人,因为他来了一次。

小镇的消费性质是随意性,决定招商的业态是街区型消费,这些消费业态在规划的时候就会把每一个节点穿插规划好。比如说在这个地方正好游客坐下来休息,那你卖水、卖吃的就能消费出去。或者这个地方有一些亲子性项目,那你的业态应该怎么布?就把和亲子相关的业态布置下去。

小镇的动线逻辑基本上都是旅游性质,游览动线。比如说你到了一个景区,在你进去之前,不管你买不买门票都会告诉你这个景区有10个景点,你就会产生出一种要全部看到、玩到、拍照片等心理。如果你只玩5个,那下一次还想来,不然就会感觉不完整,欠缺东西。景区就是用这种方式来拉人,这个景点需要游览多长时间,那个景点需要多长时间都是提前计算好的。这样在布置游览路线的时候,就会考虑的更加全面。

以在这个地方强调在做市场调研的时候要做好几次,第一次,拿地的时候做一个A版测算,就是评估地块的时候做,第二次用商业的视角做一次测算,最后还要再做第三次测算。

驻马店皇家驿站的项目已经开业一年多了,当时做市调的时候发现驻马店这个地方餐饮消费人均非常高,每个人人均达到150元左右。但是,驻马店在河南地区属于经济偏下,人均消费能有这么高?这里面肯定有问题,数据没有问题,那就是逻辑问题。很简单,这里翻台率特别低,客单量自然就高了,一年就下两次馆子,请两次客。北京的客单价没有这么高,为什么呢?因为在北京生活的人每天都在外面吃,那是完全不一样。

样效果就会很好。很偏的项目采取这种方式,整个的商业价值就会体现出来。只要一开业,人流量就起来了。

之前在打造小吃街的时候,有这样一个团队。这个团队是陕西的一个小吃团队,主打的是面食。他在招商的时候就说非常想来,认为肯定能把这个做起来,但是最后没有让他来。是因为南昌人整天都是吃炒粉,除了炒粉还是炒粉,从早到晚都是炒粉,吃面就难受。所以在这种情况下,你的主力业态应该怎么做呢?就是要你顺势而为,他爱吃粉就给他做粉。通过这些案例就是强调大家在做市场调研的时候一定要细致、充分,要看清到底什么业态能活着。

是有效的还是无效的。

举一个例子,做景区的有一个客流数据,叫团散比,就是团队和散客比例。比如说团队比率超过30%,就是3:7,少于3成,这个就容易做。如果是大于三成,就很难很难。为什么?这就是与你无关的客流量,比如说100万,连50万都达不到,就算你来了,也起不到什么大的作用。因为住宿、吃饭这些都定好了,来景区就是拍个照片就走了。所以,这种人流量要学会判断是有效的还是无效的。

你一定要看好,团队客流量对于旅游项目来说其实意义是不太大的。除非你做了团队性质的业态,但是团队性质业态有什么呢?就是除了底价团餐、底价住宿,其他都没有了。购物店还不敢要,现在打击这么强。新型购物店,操作水平太高,只有以前做购物店的那些人转型升级,他们能做,其他人做不了。这样天平就是倾斜的,客人都到他们那里去了。

6.品牌与独属性

城市商业体讲究品牌连锁、标准化,而小镇讲究的更多是唯一性、地理标识性、产地依赖型、属地粘性。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
11038.84万平米
城市综合体
2019-12
47382万平米
步行街区
2020-09
3.2万平米
城市综合体
2020-12
2.5万平米
城市综合体
2020-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
美妆护理
30 - 50平米
3 - 5年
西南区
眼镜
40 - 80平米
3 - 5年
北京
饮品
500 - 800平米
4 - 8年
华东区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
全国
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