数字化商业地产运营

来源:未知 陈嘉男 2020-03-25 13:44

2020年商业地产随着政策及宏观经济环境的变化,其规模化发展阶段已经逐渐成为过去时。取而代之的是商业物业的精细化运营和数字化管理。也是商业地产数字化转型的挑战和机遇,消费者认知与交互重构。

在2020年不确定环境下,“确定”唯一真实可靠的来源是消费者,消费者成为商业地产运营者和品牌商户间唯一的价值聚合点。而技术作为一种“艺术”语言,能够高效集合产业链各个环节从而成为“大系统”(开发-筹建-招商-运营)。整个商业地产的发展正在以数据为纽带,经历新技术、新业态对组织的穿透和重构。在合作的要求下,相同领域甚至不同领域的生态组织将不再陌生,而逐步转变为荣辱与共的生态共同体。

商业地产的本质是作为平台连接商户和消费者,满足消费者的需求,然而消费者的需求却在不断变化。根据消费者调查显示,近六成中国消费者的消费行为发生了显著变化。90、00后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求,其中,近七成00后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品,并不介意为此付出更高的价格。

造成商业地产运营不善导致的不健康发展原因:

第一是开发商侧重于短期利益,轻视和忽略了商业本质;

第二是运营商普遍着眼于自身利益,片面迁就开发商对眼前利益的述求,追求高租金,导致对店铺定位不合理,影响项目良性运营和可持续发展。

第三面对消费者需求变化的挑战,不少商业地产运营商依然遵循行业惯性,希望通过在传统开发运营模式上修补的方式跑赢市场,结果往往不及预期。因为对于大多数商业地产运营商而言,其本身就是房地产开发商衍生出来的,在选址、设计、招商和运营等各个环节,都普遍缺乏数字转型能力,而正因如此,商业地产在过去几年更多的是追求数量和扩张,大量陷入同质化的红海竞争中,而当下需要从数量转质量,从增量转存量,就需要更多的在运营管理、模式创新、科技应用方面下功夫,尤其在线上线下融合、重视用户需求和体验等方面侧重投入,及时推进数字化转型,形成行业的差异化竞争力。

商业地产的传统价值是利用“场”聚合商户品牌和客流形成“交易”平台,收取租金或提成是主要盈利模式。因此传统零售地产运营指标和组织模式是围绕“场”和“交易”这两个价值点展开的(即开发选址、物业维护、招商/出租率管理、营销运营)。

究其原因,首先,这是企业自身发展中,顺应市场需求,把握了新的市场机遇;其次,目前住宅市场调控趋严,市场的不确定性增强,进军商业地产成为房企在新的市场环境下,顺势转型的首选,而且房地产市场不可能只靠住宅市场来拉动,数字化商业地产逐步走到前台也是一个必然趋势;再次,商业地产的商业模式已经由一站式综合型购物中心向数字化商业地产运营变革,购物中心已成为零售业主流模式,这也为商业地产的发展提供了客观需求和市场机遇。

商业地产具有商业与地产的双重属性,是商业与地产高度融合的产物。一个商业地产项目要想取得成功,既要做好房地产业务的运作,又要做好商业运营的的运作。

首先是房地产运作。商业地产的房地产业务运作,表面看来与一般房地产业务基本相同,但实质上比一般房地产更复杂、标准更高。商业地产项目设计复杂、施工复杂、资金需求大、“门槛高、风险大"。在房地产业务运作中,如果不能很好地解决商业运营的各项要素,将会直接影响商业运营的成败、最终影响整个项目的成敗。

其次是商业运营。通过项目的商业定位、业态规划、商家引进、持续经营等,不断地赋予项目商业属性,使一个地产项目通过开发建设和运营管理的有机结合,最终演变为一个具有商业功能的商业项目。运营管理在商业地产中扮演着重要角色。一个商业地产项目的最终成功与否,很大程度上取决于后期的运营管理。前期的开发建设只是为了后期的运营管理准备了基本的物质基础,真正完成整个投资链条闭环的,是运营管理。这就要求商业地产项目从建设之初,就必须按照商业需要去规划,在整个开发建设过程中,也必须以商业运营管理规律为根本指针,服从运营管理需要。运营管理是商业地产价值的最终实现者,是商业地产投资行为的最终检验者。

所以说,商业地产,建得好不代表成功,经营好才算最终成功。

因此,在对商业地产进行研究时,必须加强对商业运营管理的研究,这是商业地产投资的本质要求,也是实践的要求。

商业运营管理是一个比较宽泛的概念,所讲的运营管理,是指对商业物业,特别是对购物中心、城市综合体的运营与管理,是一种经营性行为。它以商业物业为载体,通过租赁经营商业物业,引进商家;为商家提供经营支持,整合商家资源,与商家共同构建营销平台,为消费者提供多元化的消费服务,实现商业物业的保值增值,并以此体现商业管理者自身价值的运营管理行为。

商业地产运营管理包含三个重要组成部分:招商、营运和运营保障。

招商是商业地产项目得以顺利运作的前提和基础,也是决定后期运营管理能否成功的关键性工作。所有商业地产项目开发的经验与教训都表明,前期招商的好坏,实际上已经在很大程度上决定了项目的成败。在项目建设初期,从选址、规划到开发建设阶段,招商工作就已经同步展开,最终通过商业业态的引进来实现前期的商

业策划和运作。如果说,招商是商业地产价值实现的关键环节,那么,营运则是商业地产价值实现的最终环节。营运管理重在提升商家的经营业绩,进而提升整个商业项目的市场竞争力和品牌价值。商业项目的经营管理,是一个不断发展的、创新的、循环的过程。 运营保障是对商业地产项目正常经营的支撑。与一般的住宅或写字楼的物业工程管理相比,商业地产项目的运营保障更加多元化,管理的难度也更高,它不仅包括设备设施的维护管理,还涵盖了系统的工程智能化运行体系和消防管理、安全秩序管控等。其表现出来的特征是无形和无声的,但却是运营管理不可或缺的业务主线,为商业项目的顺利经营保驾护航。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
11038.84万平米
城市综合体
2019-12
47382万平米
步行街区
2020-09
3.2万平米
城市综合体
2020-12
2.5万平米
城市综合体
2020-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
美妆护理
30 - 50平米
3 - 5年
西南区
眼镜
40 - 80平米
3 - 5年
北京
饮品
500 - 800平米
4 - 8年
华东区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
全国
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