长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。

　　习近平总书记指出："抗击疫情有两个阵地，一个是医院救死扶伤阵地，一个是社区防控阵地。"

　　商业地产包括写字楼、产业园是社区防控阵地的重要组成部分。自疫情发生以来，商业地产及上下游企业同样损失严重，经营受阻业绩停滞。疫情之下，对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击？商业地产企业从业者应该怎样应对和反思？对商业地产市场有何预测和展望？

　　为了能为更多的商业地产企业提供助力，房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动，梳理了来自50位商业地产总裁的思考和建议，期待与大家共享思想共克时艰。

　　预测：长风破浪会有时

　　金地商置华北区域商办营销总监侯智猛：

　　对于行业、市场的未来趋势，有以下几个判断。

　　判断一：房地产调控政策或出现宽松可能。对于今年，我们一方面认为疫情将对今年一季度地产产业链及后周期相关消费产生冲击，但若疫情蔓延超预期，国家可能增加旧改等方面投入，作为经济托底的政策选项；另外，在因城施策的政策环境下，地方政府或根据自身情况适当放松地产政策，房价地价回落的城市出现政策放松的可能性最大。

　　判断二：中长期看，商办市场趋于平稳。受疫情影响，企业对于写字楼的租赁需求短期内将更趋谨慎，扩租、换租需求减少，但伴随疫情控制，以及政府利好政策刺激下，企业择址需求将很快得到修复。特别对于某些疫情中受损的零售行业、进出口行业、旅游行业、线下教育行业，经历了一轮洗牌之后，择址需求将在二三季度集中爆发。

　　判断三：疫情会造成产业与商业模式的变革，但商办楼宇需求不会减弱。　疫情影响下，原有商业形态、商业结构势必受到冲击，但疫情过后商办楼宇需求很可能集中爆发，办公楼宇需求至少来源自三个方面：一是受冲击行业的自我修复，旅游、餐饮、休闲娱乐企业对于原有市场的收复失地；二是疫情中壮大的相关企业，生物制药、医疗用品等与抗击疫情密切相关行业企业；三是在疫情大趋势下萌生的新兴产业，比如智慧物流、电影线上发行、大数据等。

　　判断四：高新技术将成为今后商务楼宇管理发展主流。新冠肺炎疫情的大范围爆发，势必引发楼宇设计与楼宇管理的再次变革。商务楼宇的变革，管理的升级，会有更多元的评判权重、更高标准的提出。

　　判断五：疫情过后，商办楼宇将迎来较好的投资时机。受疫情影响，部分物业持有企业很可能因为资金链问题引发风险；同时部分写字楼租户也可能因为成本压力、经营问题等造成商办市场短期空置率上升。也就是说，疫情过后，大量优质楼宇资源将会涌入市场，回归价值。在可预期的时间段内，量化宽松将成为金融政策大概率事件，这对于资金充沛的企业来说，是绝佳的投资时机。

　　嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩：

　　疫情是调整优化租户结构的重要契机。从行业角度看，生物医药、互联网、科技等依旧看好；疫情催生的新的细分产业比如第三方检测、公共卫生防疫、医药与医疗设备、大数据、5G、AI、线上办公&游戏&视频、远程教育、远程健身和医疗等等也会快速增长；律所、会计师事务所等专业服务业及金融业受到的直接影响较小；这些客户扩租能力更强，将会成为未来争取续租、扩租的重要对象。

　　智慧楼宇、智慧园区将成为发展趋势。深度 B 端运营，培养客户粘性，将成为未来运营商重要的评价指标。

　　大悦城控股北京大区公司常务副总经理、中粮广场总经理孙天立：

　　如短期疫情结束，则写字楼市场需求量下降，企业承租能力下降，将对上半年的出租率和平均租金带来下行压力，中小企业会产生违约和退租风险（免租期不是救命稻草）。如疫情时间延长，则大中型企业也会受到影响，部分楼宇"主力店"会有缩减面积风险，将会对写字楼未来一段时间产生影响。

　　目前办公方式将会对未来办公形式产生一定影响，但不意味着远程办公成为主流，目前的沟通成本和工作效率也是需要解决的问题。

　　今后，客户会更加关注楼宇健康，促进产品升级，楼宇更加智能化。科技类和环保类服务商将更多的参与到楼宇运营方案中。

　　中海商业北京公司总经理李佳林：

　　受本次疫情影响，虽项目收益受到一定影响，但商业地产行业的整体管理运营水平，特别是突发公共安全事件的应急处理能力，将进一步提升，为未来行业的长远发展、健康运营注入活力。

　　新设备、新技术的涌现与后期的应用将有效保障疫情防控工作开展。项目信息化、科技化管理手段的上线，为行业管理、人员生活方式转变带来变革的同时，也将提升项目的管理效率与效力并优化管理成本。

　　全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯：

　　新冠肺炎疫情发生以来，商业办公项目包括写字楼、产业园同样损失严重，经营受阻业绩停滞。直接面临的是疫情和经济环境叠加效应的影响。我们预计，疫情过程中商业办公类项目开发商、运营商、渠道商会面临很大的生存和经营压力。所以，我们在调研部分企业行业和行业专家的基础上，积极向全国工商联和北京市有关部门反映，建议减免持有型、租赁性的商业办公项目2020年房产税，未来两年也给予适当减免。

　　疫情之后，我们认为商业地产将发生五大变化，绿色健康安全成为用户首选，轻重资产运营模式轻者胜，资产管理和资产运营大行其道、专业化运营与服务团队崛起，科技赋能和智慧运营迎来窗口期。

　　中耀盛世董事总经理马耀扬：

　　总的来说短期形势严峻，长期逐步趋稳。本次疫情对全国商业地产项目的营销节奏和销售节点均产生影响，预计疫情结束后的1-2个月内，市场会迎来一波集中需求释放，将成为年度营销的重要窗口期。

　　另外目前一线城市商业地产已出现部分优质商办资产低价入市的情况，国内外机构资本也会借此时期选择介入，年度大宗交易机会有望提升，房企应该积极提前做好营销准备工作，强化项目价值输出，及时把握时机去化，全年度商业地产销售或呈现价跌量升的趋势。

　　CBRE中国区研究部主管谢晨：

　　2020年写字楼市场最早在二季度迎来反弹。受到疫情冲击，一季度写字楼租赁活动明显放缓。但随着疫情逐步得到控制以及金融和TMT行业新增长引擎的推动，我们预计需求会在之后的几个季度内逐渐企稳并反弹。全年吸纳量将与2019年基本持平。2021年起的供应减速和需求持续复苏将使市场空置率逐步回落。

　　租金方面，若疫情整体能在2-3个月内得到控制，其对大多数市场写字楼租金的影响将是有限的，2020年全国平均租金预计将同比下降1.5%。一线城市和杭州、成都等核心二线城市租金相对稳定，需求偏弱的部分华北市场和短期供应过剩较为严重的中西部城市租金下行压力较大。

　　匠人科技创始人兼CEO项铭：

　　我认为未来整个产业的发展趋势一定是两极分化，这两极分化是由这个行业的存量市场这根本性来决定的。两极分化以后，未来行业会出来非常多的专业机构和运营机构，这也是必然的。

　　所以，我认为写字楼、产业园一定是从招租变成真正的招商。

　　启迪协信集团园区运营部总经理徐鹏：

　　与业主方的合作模式将会发生改变，采用管理费的轻资产模式。

　　从产品来说，低密度的园区产品比写字楼将更畅销，同时对中央空调的选择更加理性。

　　为客户提供更加弹性的办公空间管理，提升园区的通信基础设施，5G成为主流。

　　中信资本房地产部执行董事、IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平：

　　呼吁减免商业地产业主方的"房产税"。当下，抗击疫情是第一要务，但后续的经济发展举措如何落地至关重要。我们看到全国范围内，无论写字楼、购物中心、联合办公、物流仓储等商业地产领域的很多业主方，都尽其所能已经为其资产的租户方或多或少的进行了租金减免，以减轻租户的压力，携手共担疫情造成的负面影响。所以，在此呼吁政府针对已经给予过租户租金减免的业主方免除或减少"房产税"等相关税费负担。

　　展望：直挂云帆济沧海

　　高力国际华北区董事总经理严区海：

　　对于2020年的北京甲级写字楼租赁市场走势，我们做出以下四个基本判断。

　　第一，供应高峰持续推高空置率才是市场本质。无论有没有疫情，逐步走高的空置率是北京甲级写字楼市场目前的现状，而这个持续走高的空置率则是由于集中的供应高峰所致。同时，2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会继续攀升。但受到疫情的影响，部分项目或将延迟入市，导致整个市场供给压力减轻，可能会从一定程度避免更多项目集中在2020年入市。从供给的角度来看，疫情从一定程度上减轻了今年的市场供给压力。

　　第二，市场需求长期存在，疫情只能影响市场租赁节奏的变化。短期各类市场需求都会受到抑制，但需求会在疫情逐步稳定后出现一个短期的释放，用来消化之前所压抑的市场需求，全年吸纳量或将维持往年的平均水平。金融业，互联网和专业服务业依然会是北京市场的主要需求来源，特别是外资金融机构，相对成熟的互联网公司以及各类专业服务类公司。

　　第三，2020年是北京写字楼未来4到5年内最后一个供应高峰。从2002年到2020年，北京甲级写字楼市场增长规模一共经历了3个时期：2002-2008年的供应量推动期，2009-2017年的租金推动期，2018年到2020年的第二个供应推动期。从2021年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮3-4年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入规模依然会持续攀升。

　　第四，租金进入阶段性高位调整阶段的大趋势保持不变。由于疫情导致整体市场节奏的变化，且对于很多行业的一季度收入都有着灾难性的影响，这将导致很多企业遇到现金流危机而出现经营困难的情况。因此，在租户遇到租金兑付危机时，整体市场租金依然会处于调整期，且受疫情影响租金短期调整幅度可能会加大。因此，受疫情影响，租金调整节奏大概率会持续到2020年底，从2021年初开始租金企稳预期将会增强。

　　中粮·置地广场副总经理马佳音：

　　疫情之后，第一，经济压力持续下行和结构调整造成的产业办公行业两极分化局面，叠加疫情影响，愈发加快加剧；第二，升级场景，不断探索智慧办公。

　　健康和安全是客户长期永恒的聚焦点。受疫情影响，写字楼安全健康功能及对服务升级的需求被提到了新高度。如何提升场景营造能力，满足企业集中办公的俱乐部化需求；如何在5G时代的远程办公需求背景下，加强技术与硬件供给，也将成为写字楼运营团队持续关注的课题。

　　金融街北京置业有限公司副总经理高亮：

　　大体量办公项目对自身的产品定位、经营策略盘整、分析、调整势在必行，即使是运营稳定期的项目依然要未雨绸缪，积极调整，形成产品竞争差异化、关注物业服务提升、促进运营团队管理提升。

　　从项目角度来看，商业项目面临哪最艰难的时刻，同时也是决策、优化、结构调整的一次机会。

　　远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达：

　　预计下半年随着经济发展趋势和速度的变化，写字楼租赁市场将有所改善，但是项目整体收入的提升具有滞后性，预计2020年各商务楼宇的租金收入将有所下降，但年底的出租率和租金水平会有所上升。

　　金茂北京产城公司副总经理、金茂北京产城公司写字楼部总经理李华臣：

　　虽然疫情期间，大量公司启动居家办公，但居家办公短期内很难成为未来的发展趋势（部分行业除外）。

　　受疫情影响，行业会进入调整期，供给端会有部分项目减缓入市节奏，需求端至少需要半年以上的缓冲期才能逐步转暖。如果联合办公的运营方能够挺过本次疫情，未来对他们来说可能会有更好的机会，至少中小微企业中，会更多地选择更具有弹性的办公空间从而对冲风险。因此，标准写字楼配置联合办公产品应该更能顺应潮流。

　　荣盛产业新城集团副总经理王玉龙：

　　从新冠疫情看产业园区的五大转变。

　　第一、园区配套升级及硬件的转变。对新建的园区来讲，经过这次疫情，应该将健康、绿色作为园区建筑设计中的一个重要的评价因素。第二、政策扶持的转变。政府肯定会出台更加有利，更有针对性的政策和措施来刺激经济，大家要密切关注，快速反应，详细解读政策，抓住这次少有的窗口期。第三、产业转型升级的转变。在互联网时代下，产业园区不再是一个独立的个体，而应该是一个产业的集聚。第四、产业招商能力的转变。线上招商方式可能会成为趋势。第五、园区智慧运营能力的转变。未来的产业园区，将会是通过互联网新兴技术"大数据""云计算""移动互联"等技术，打造一个智能化的运营服务信息平台，实现企业资源共享、高效办公、业务管理、合理决策等功能的一体化。

　　誉翔安地产执行合伙人王珂：

　　长期看，广义的写字楼市场（含产业园）触底的标志，是各个产业龙头的企业借助国家扶持，通过资本市场输血完成资产负债表的修复，也就是刺激股价上升来实现产业再启动，所以需要密切关注国家在产业扶持、金融等政策和实际行动上。

　　现阶段是一个探底的过程，可能需要一两年，把市值夯实了，市场也就进入新的一轮增长了。

　　中国城智更新研究院院长陈方勇：

　　商业地产有其长期趋势，疫情只是加速了变化的到来。传统写字楼、购物中心和酒店都是疫情影响最大的业态，相应也加速了向灵活办公、智慧零售、无人酒店的转型，已经看到盒马、亚朵等新兴业态在公开搜捡"尸体"，这就是行业的新陈代谢。

　　对于商业地产行业来说，最困难的日子还没到来，疫情结束后的三到四个月才是真正的生死时速，一定会有一大批倒下，也一定一大批新生力量崛起。是好事，该来的总归会来，早点到来不是坏事。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜：

　　疫情对商业地产市场的影响不只是最近这一段时间，而是一个相对长期的过程。一方面疫情会导致不少租户经营困难乃至消失，引发空铺和重新招租的问题，而市场信心的恢复也是需要时间的；另一方面疫情对于商业形态和生态的影响也将是长期的，反过来会影响商办物业的规划设计和市场供应，比如中央空调的新风系统可能需要加大风量以及消杀功能、一些具备开放式中庭与天井的商办物业可能会更受市场欢迎、一些线上业务占比较高的商业业态可能也会更受商办市场的追捧。

　　左邻副总裁周荟荣：

　　园区和楼宇管理方在防控疫情过程中，纷纷将眼光投向智慧园区运营平台，但都十分注重平台对长远发展的实际效益。管理方的需求更具体，对效益追求更明确；已经摆脱早期为了智慧化而智慧化的盲目。这是行业发展良好的方向。

　　通过疫情，很多园区楼宇意识到可持续的增值营收的重要性，会更注重运营。疫情发生，影响到大部分园区和楼宇管理方的稳定租金收入，促使管理方思考增值运营方向，实现收入多样化，确保良性发展。