文旅地产的下半场,要做到五大转变!

来源:未知 网络 2020-03-19 11:37

  文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼,营造休闲的环境和氛围,并以独特的文化为标签形成组合联动。文旅领域群雄逐鹿,如何通过转型升级来获取竞争优势,如何达成旅游和地产的平衡,如何实现“旅游拉动地产,地产反哺旅游”的良性循环,这是我们要思考的问题。

  

  
一转:从强地产到重体验

  

  据统计,我国58%的旅行者在计划旅行时,更愿意把钱花在“体验”而非“物质”上。国内文旅正在由纯观光向深度体验游转变。未来,文旅项目当中诸如生态游、探险、深度游将越来越受到市场。在见多识广之后,大家不再满足于观光,进而追去更高层次的体验需求。因此,配置娱乐体验、健康体验、购物体验、特色休闲体验等复合功能的文旅地产产品更受客户青睐。对比目前已运营的文旅地产项目,全面运营能力多成为最受诟病的短板。往往是大地产小旅游,旅游项目的互动参与性差,人气难以提升。拥有得天独厚的优质自然景观资源固然可贵,但更重要的是要强化客户的参与体验感。

  
二转:从被动满足到主动引领

  

  旅游地产的意义不是单纯的建房子,满足人们的居住需求, 而是要为大众创造和引领新的生活模式和体验。同时,在基本供应过剩的今天,如何打造强的IP,强的核心功能,并能不断变化,可持续,是十分重要的。这是国家的需要,每个家庭与个人的需要,也必然成为巨大的市场需求。趋势总是由少数人引领的,而文旅地产置业的财富人群多属于引领度假趋势的这少部分人。

  
三转:多样化盈利向产业靠拢

  

  无论哪一种文旅地产,对比开发商擅长的高周转开发销售模式而言,均是投入高、回报周期长以及利润薄。但时移势易,开发销售利润率见顶,在消费升级的大潮下,文旅产业市场庞大。过去,文旅地产偏重地产思维,企业盈利主要来源于地产销售,后期的物业管理、租赁服务等仅占很小比重,未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益,开发企业势必要找到新的盈利模式。要摒弃单一的销售为重、租赁房费门票等收入占比小的模式,注重文旅地产长期开发中的后期利润价值,从而形成一个良好的产业链条,实现长期获益。

  
四转:从产品与功能到场景与服务

  

  无论文旅地产项目,还是普通房地产项目,产品都由三维组成,即空间、精神和服务。从“产品”到“场景”,从“功能”到“服务”,这是文旅地产下半场应该关注的重要转变。“场景产生需求,场景即服务,把工作做到极致”。这不仅是营销机构的转型升级,也是新时期营销的本质。未来旅游地产的特点与文旅共通,用12个字概括,那就是:优场景,好内容,深运营,细服务。无论是住宅项目还是文旅地产项目,都要围绕“空间+精神+服务”打造有特色、标识化的IP体系。

  
五转:从单一营销模式到运营模式

  

  房地产进入存量时代,“高杠杆、低投入、快速周转,现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继,尤其是文旅地产,从几十万平米甚至到几平方公里的开发,周期一般需在3~5年以上才能形成规模效应,而大部分项目前期基础设施落后,配套不完善,不能像市区住宅楼盘一样进行预售,文旅地产要找到全新的开发模式。门票销售逐步向商业运营转型,而商业的载体必然是产业,多元化的产业能够促进当地的消费,注重后期运营的文旅项目将是未来的走向。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
215万平米
城市综合体
2025年
230万平米
步行街区
暂无
11038.84万平米
城市综合体
2019-12
47382万平米
步行街区
2020-09
3.2万平米
城市综合体
2020-12
2.5万平米
城市综合体
2020-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
箱包皮具
30 - 60平米
1 - 5年
全国
家电厨卫
50 - 100平米
1 - 3年
华东区
美妆护理
30 - 50平米
3 - 5年
西南区
眼镜
40 - 80平米
3 - 5年
北京
饮品
500 - 800平米
4 - 8年
华东区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
全国
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