新城控股为什么执行住宅+商业地产战略?

来源:未知 飙马 2019-12-31 14:27

大家都知道自持商业地产会占用企业大量的资金,为什么新城能够这么快速的拓展商业综合体项目?坚定的走住宅加商业地产双轮驱动?下面我们来看看公司双轮驱动的好处和可持续性。

1.吾悦提升公司利润率

我们可以看看 新城控股 大量投入商业地产后的扣非净利润率:

 

 

从上表可以看出新城控股大量投资吾悦广场之后公司盈利能力明显改善。扣非后的净利润率从2014年的4.53%增长到2018年的14.03%。

让我想到了一句话,当碧桂园在2013年销售突破1000亿元的时候,碧桂园老板觉得找到了方向,找对了商业模式,做到地产全国第一不是什么很难的事情。现在碧桂园真的做到的国内第一。

新城从2016年开始貌似也找对了商业模式,通过商业综合体能够以更低的成本拿地,虽然很多都是三四线城市,但是在三四线城市很多位置都是比较好的地段,通过整体持有的商业综合体,能够给政府产生持续的税收收入,解决当地就业,同时配套的住宅和商业地产销售,由于商业综合体存在,能够溢价出售,产生更高的利润,公司净利润率逐年增高。

公司利用住宅和商业地产销售产生的现金流投入吾悦广场,吾悦广场能够产生持续的租金收入,城市不断发展,加上通货膨胀,租金收入和商业地产不断增值,公司净资产稳步增加,负债率控制得当,能够以更低的成本融资和拿地,由于有商业配套,位置相对较好,住宅销售顺畅,甚至能够溢价销售。形成一个美妙的正循环。

最近几年新城控股主要在三四线城市,周转更快,毛利更高,更容易拓展。碧桂园和中国恒大主要也是通过三四线城市的快速周转来超越万科,同样新城控股也是通过三四线城市的住宅+商业地产实现规模的快速扩大,地产销售排名不断提升。

2.地产销售规模扩大支持吾悦快速扩张

公司很多项目是10万方自持商业综合体,另外再配套40-50万方住宅,通过住宅销售回笼资金获取利润,覆盖商业综合体的现金支出,相当于赚取的利润和现金用于修建吾悦广场。近几年吾悦广场投入如下:

 

 

公司构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金虽然没有全部用于构建吾悦广场。但是截至2019年6月公司固定资产账面金额20亿元,除吾悦广场之外的固定资产支出很少。该部分现金支出大部分用于构建吾悦广场。固定资产具体如下:

 

 

过去五年构建其他长期资产(吾悦广场)的现金支出略小于公司的净利润。未来如果净利润持续增长,公司吾悦广场新开的数量也会大幅增加。也就是说新城控股的商业模式是通过住宅地产和商业地产的销售产生的净现金流几乎全部沉淀到了吾悦广场上面。从财务数据上也印证了新城的商业模式。

公司吾悦广场的投资节奏控制的很好,用公司的净利润来拓展,如果投入过大,公司债务负担太重,投入太少,商业地产又没有行业地位,公司视乎找到了速度与规模的平衡点。很多人就是担心地产行业的现金流不好,从这里我们可以看出地产销售的是完全能够产生经营活动净现金流的,不然修建吾悦广场的资金从哪里来?把地产项目销售现金流(短期的暂时的),变成吾悦广场用来出租,基本可以产生长期租赁现金流。只要零售业和体验消费持续存在,公司基本就能稳定的赚取现金流。王健林希望将万达打造成百年企业,商业地产万达广场就是他寄予厚望的百年基业之一。

一个好的商业模式不能产生稳定的现金流,或者不能给增加企业价值,故事再好也没有人买单。只有能够产生稳定的现金流,企业增值,员工收入能够大幅提升,其他各方都能获利才能长久和持续。

至少目前来看新城的商业模式还是比较好,公司净利润持续提高,地方政府很欢迎地产公司建设商业综合体,合作的商户规模也可以不断扩大,新城控股规模不断扩大,资本市场给予更高的估值。这是一个系统工程,一个价值网,在这个价值网中会做得越来越好。我想这也是为什么新城控股能坚定的走住宅加商业的双轮驱动的原因吧!

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项目名称城市商业面积类型开业时间
14.8万平米
购物中心
2008-05
2.6万平米
城市综合体
2021
5.29万平米
城市综合体
2020-06
5.5万平米
购物中心
2020-05
1.7万平米
城市综合体
2018-01
7万平米
城市综合体
2020-06
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
女装
50 - 100平米
1 - 2年
西南区
泰国菜
100 - 120平米
5 - 6年
华东区
女装
70 - 150平米
1 - 3年
华东区
儿童游乐
200-5000㎡
2-5年
全国
儿童游乐
100-200㎡
3-5年
上海
百货
10000-50000㎡
10-20年
全国
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