文旅地产“大时代”背后的综合开发新宠

来源:文旅地产怎么搞 飙马 2019-11-06 15:30

从住建部2016年公布首批127个特色小镇名单开始,到2018年4月文化和旅游部正式挂牌,文化和旅游的融合推动了全国范围轰轰烈烈的文旅投资,特色小镇、文旅综合体、度假区、主题乐园等一批文旅项目的建设在全国各地全面铺开。

1

 文旅地产“大时代”中的房企转型

房地产企业纷纷成立旗下文化和旅游公司抢滩文旅,至目前,已有过半的百强房企布局,文旅投资的主体呈现多元化;特色小镇在经历了跑马圈地、野蛮生长之后,多点开花,向着规范化、高质量方向发展;与此同时,以文旅综合体、特色小镇为代表的文旅项目则越建越大……

I

文旅产业:拉动内需增长的另一极

【10万亿级支柱产业】

经文化和旅游部综合测算,刚刚过去的国庆长假中,全国共接待国内游客7.82亿人次,同比增长7.81%;实现国内旅游收入6497.1亿元,同比增长8.47%。随着产业不断发展,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口,正在纷纷抢滩加速布局。据业内人士估计,我国旅游度假行业将形成10万亿级支柱产业。

【跨越式大发展的时代】

随着文化部门和旅游部门的打通融合,我国旅游业迎来了难得的发展机遇。值得关注的是,今年8月《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》出台。可以预见,有了一系列政策的“倾力支持”,文化和旅游产业的巨幅画卷正在徐徐展开。

同时,消费正成为拉动经济发展的重要力量,文化旅游产业带动消费升级,正成为其重要引擎之一。随着文化和旅游的进一步融合,巨大的消费潜力将被激发,消费质量和消费者的体验感也进一步提升,各类重量级主题乐园遍地开花,优质的文化旅游资源有望被进一步挖掘……2020年打造世界旅游强国的目标近在眼前,文化与旅游行业正在迎来一个跨越式大发展的时代。

 

 

II

转型分析:老牌央企华侨城的创新发展

【文旅投资窗口打开】

随着产业不断发展,越来越多的企业将文旅地产作为开启利润新增长点的一个窗口,正在纷纷抢滩加速布局。他们加大文化产业挖掘力度、在打造旅游硬件项目的同时注入更多文化内涵、打造超级旅游IP以重构旅游全产业体系,从而助力文化旅游产业整体升级,引领旅游经济发展进入良性循环。特色小镇、全域旅游、田园综合体、康养度假等迎来良好发展势头。

【创新:文化+旅游+城镇化】

作为一家开创了“旅游+地产”先河的央企,华侨城从深圳起步,后逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地,以主题公园及周边综合配套、生态资源保护等带动房地产销售,以房地产反哺旅游,通过这一方式,华侨城奠定了中国主题公园的龙头地位。2015年,华侨城在原有“旅游+地产”模式上探索出“文化+旅游+城镇化”的创新发展模式。

华侨城意在打造一个新型生态模式,通过土地资源的获取和赋能,建设完备的自循环系统,包括商业综合体、住宅、酒店、城市基建、城市公共空间、艺术展馆等,形成完整配套,以文旅为主链,贯穿起整个生态,从而提升区域价值。

 

 

【转型中的加减法】

减法:在中国经济发展由中高速转向高质量发展的进程中,根据自身战略发展做“减法”的企业并不在少数。2018年以来,华侨城转让多项资产股权,包括纯地产项目和金融资产等。这些动作折射出华侨城对不符合集团战略的产业形态做减法的信号。

加法:2016年起,华侨城在全国范围内发起了一系列大手笔投资,在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、华中、西部、云南等地进行多点布局,获取项目数十个。2019年5月16日,华侨城位于深汕合作区小漠文旅小镇正式启动,总投资超千亿,被规划建设成粤港澳大湾区首席滨海文化旅游小镇。据相关资料显示,华侨城集团上半年在全国范围共落地项目18个,整体发展态势趋盛。

 

 

2

 TOD:成都2019发展热词

TOD(transit-oriented development),这个对成都来说颇为新鲜的英文缩写,译成中文是“以公共交通为导向的发展模式”,已在欧美国家风靡20余年,在日本城市发展规划中利用到了极致。

近年来,随着国内城市里地铁、高铁的快速延伸,TOD模式也成为了国内各大城市纷纷抢滩的“蓝海”,其中,成都身影踊跃。

到底,这个被誉为“城市精明发展”的舶来品为何?何以炙手可热?对于市民、对于城市又有何具体裨益?冲在前列的成都,是否找到了自己的思路?

I

TOD:并非简单的“地铁上盖物业”

【轨道加载复杂功能】

TOD”落到城市里到底是什么?轨道加载复杂功能,并非简单的“地铁上盖物业”。

简单来说,就是在公共交通的交通功能外再加载其它功能,以站点为中心塑造起小岛型的生活区。人们在这个园区里可以便捷地获取生活服务,产生消费。”而公共交通里的城市轨道交通,因其“运输能力强、人流密集”的特点,成为了发展TOD的最好场所。

 

 

“地铁上盖物业”与TOD

地铁上盖物业相对来说是一种单一的建筑形态,不会考虑与交通板块的互动,只是一个通道把二者连接起来了。

轨道站点与周围区域的“互动”,和商业体相比,“社区”才是TOD项目所对应的。

  • 从形态上来讲,TOD模式是以轨道交通站点为中心,以400-800米(约5-10分钟步行路程)为半径进行高密度开发;
  • 从功能上来讲,TOD就是要形成一个同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区,实现生产、生活、生态的高度和谐统一。

社区这个词很重要。它不是简单的一个站点加商业综合体。

 

新川科技园南站TOD一体化项目规划图

 

 

TOD一体化设计范围内的城市结构 意向图

II

备受青睐:轨道建设的造血神器

【炙手可热:大城市病的一剂良药】

推动新城更新、改变城市发展格局是TOD模式的一大重要作用,功能落后的城市近郊区通过实施TOD综合开发,融合产业、公共服务资源,可以形成新的商业中心和生活中心。TOD项目多了,就能在城市里形成多个中心,从而就将中心城区的资源、人口转移出来,有效缓解中心城区的人口负荷和资源环境承载压力,同时也优化了土地资源的利用率。这也能退让出更多公园绿地和开敞空间,形成疏密有致、大开大合的城市形态,给城市居民营造更加舒适宜居的生活环境。

  • 微观层面:交通站点如果只具备交通功能,只设有进出口,那么枯燥的出行对于通勤的老百姓来说是“比较辛苦的”;
  • 宏观层面:随着社会经济迅猛发展,城市人口急剧增加,过去城市发展“摊大饼”式的单一集中型的城市已经开始生病,包括交通拥挤、环境污染、通勤成本较高以及土地资源紧缺等。而经过国外城市几十年的探索,已经证明了TOD模式是“一剂良药”。

 

 

新加坡市中心的天际线、建筑物和Kallang的城市景观

III

成都思路:一个TOD就是一个公园城市社区

【已对全市700余个地铁站点进行战略研究】

2017年下半年,成都市政府先后出台《成都市轨道交通专项资金筹措方案》《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》,确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计;随后又出台了《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》,为TOD综合开发提供了具体操作层面的实施办法;2018年4月,《轨道交通场站综合开发专项规划》《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》编制完成,划定了TOD综合开发实施范围;并将成都全网700余个站点按照“城市级、片区级、组团级和一般级”构建了四级分级体系。

 

新川科技园南站TOD一体化项目规划图

刚起步的成都,步伐十分快。在吸收了世界多个城市的先进成果后,成都自己的路子怎么走?

在成都推进TOD综合开发的过程中,成都轨道交通集团下属的成都轨道地产集团是骨干之一。

  • 一个TOD综合开发项目就是一个美丽宜居公园社区

去年,成都提出建设美丽宜居公园城市,城市建设从“在城市中建公园”转变为“在公园中建城市”,从“空间建设”转变为“场景营造”。而成都的TOD项目,也将围绕“打造美丽宜居公园社区”的愿景,营造高端消费场景、宜居生活场景、新兴业态场景和蜀风雅韵的文化场景,擦亮成都“生活城市、消费中心”的名片,再次书写城市样本。

据了解,目前成都已从全域成都的视角,对全市700余个站点进行了战略研究,按照“无策划不规划、无规划不设计、无设计不实施”的原则,对标国际一流,开展了TOD综合开发的策划规划设计工作。

按照《成都市轨道交通场站综合开发实施细则》,成都将在全市13个区市县里各打造一个TOD综合开发标杆项目,体现“美丽宜居公园城市”理念,展现“人随线走”“站引人聚”的实体效果,形成良好的社会效应和城市新名片。“然后充分发挥试点项目以点带面的辐射作用,进一步推动更多站点实施TOD综合开发。”

 

新川绿谷规划图

【水到渠成:成都TOD探索】

当成都城市综合竞争力排名上升29位至全球第71位、成功跻身世界城市Beta+级, TOD必然进入成都视野;当成都承担起在中国首建美丽宜居公园城市的历史使命,开启新时代现代化城市建设的“成都探索”,TOD意味着最优的路径选择。

 

当成都轨道交通运营线路已达6条,累计运营里程197公里,占公共交通出行分担率近50%,TOD已是水到渠成。人们为了生活聚集在城市,也将为了更好的生活继续聚集下去。

 

 

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项目名称城市商业面积类型开业时间
18万平米
零售地产
2019-03
4.5万平米
其它
2016-02-01
13.13万平米
其它
2014-08
12万平米
购物中心
2016-10
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
童维教育超市(kidwit)
4000-12000㎡
3-10年
全国
韩式料理
300 - 800平米
1 - 5年
全国
大型综合超市
10000 - 15000平米
15 - 20年
全国
服饰集合店
1800 - 2000平米
10 - 15年
全国
饮品
300 - 500平米
5 - 8年
全国
饮品
150 - 350平米
10 - 15年
全国
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