旅游地产项目金融化

旅游地产项目金融化，是中国旅游地产的一次变革，迟早会有这么一天。金融化有两个核心，第一，就是如何把产品理财化。众所周知，在中国市场、房地产市场出现的最大的问题是中国的老百姓早就把存在银行的存款拿来自己做投资理财产品。中国的房价之所以高，是因为中国的富人把存在银行的存款拿出来投资买房，做保值增值、租赁赚钱，实际上就是投资理财产品。只不过不像个人去做投资理财产品而已。第二，当投资理财产品项目资本化，因为只有通过项目资本化最终解决整个大盘问题，在这个立项过程当中我们采用的方式就是所有的产品先发投资理财产品，发完之后我们规划，然后全部给金融投资基金公司，包括银行以及相关金融机构先发投资理财产品，订单式卖了再建，宁愿不建。万一建了，投入了成本，欠农民工款，欠工程款，不如企业每年多花2000万成本。通过这些我们把这个观点跟地方政府谈过之后，也得到了他们的认可，于是我们和政府共同开发。

另外，如何达到和政府共同开发？小的地产商拿两三百亩的土地还不如和政府一下子拿几千亩和上万亩的土地做一个大市场。用一个大盘和政府谈条件，比单个小项目谈条件好得多。跟政府把条件谈好，在发理财产品的时候收益率会更高。先把钱拿来，房子建好之后全部给上市公司，上市公司最终资本化，万达就是这么做的。万达把很多项目做到香港上市公司去了，一天涨157倍，在房地产市场当中你花了多少钱才能赚多少钱。

旅游地产项目艺术化

中国的旅游地产项目规划很多还是在建房子，和住宅几乎差不多。我们的观点是既然做旅游地产，把旅游地产的规划从过去单一的房产，传统城市里的房产搬到了旅游景区，搬到山里去，还不如把它做成艺术化。这里有两个观点，我们有两个项目，一个在黄山，一个在九华山。在黄山的蓝田镇，黄山5A级景区中间的22公里全部给我们，针对这个项目，我们把蓝田镇做了规划，在这个地方以当代艺术家施少平先生2013年获得世界顶级十大大地装置金奖的艺术作品《莫非•卵》为蓝本——把所有房子盖成卵形。而当地的环境、气候以及发源地和我们的规划是融合的。

另外，在九华山的项目中，我们和青阳县政府提出一个理论，九华山前山已经开发出来，后山一直没有开发。我们在九华山千山拜佛，后山修行，做了修行度假项目。修行采用的方式定了一个核心理论，把所有房子做成圆筒式。当一个造型在某个地方规模够大，就会吸引别人。如果盖几千个全都是一种造型的房子，一定会吸引世界的关注。

我们提出一个理论在旅游地产项目规划艺术化，是中国旅游观光市场的新经典。我们认为，既然是做旅游地产，那么规划也要围绕着旅游这个卖点去做，吸引人们的注意。

旅游地产内容产业化

中国的旅游市场，从海南到东北的白云山，任何地方都有旅游市场都有季节性。迪士尼乐园为什么没有季节性，是因为它有内容产业。如果当我们在旅游地产中按季节去做，因为有季节性，从而导致我们投资的产业会带来贬值。所以在这个问题上，我们采用的方法就是搞内容产业。也就是说房子不重要，真正去消费的人很多是冲着内容去的。我们因为有这个内容，从而去吸引很多消费者，不是因为季节原因不去，而是因为内容才要去。

内容主要体现在三点：养身、养心、养灵。养身在旅游地区，包括九华山，中国四大佛教圣地之一。老百姓真的不缺钱，但是中国老百姓的幸福指数很低。最核心的问题是因为有钱之后，开始膨胀，从而导致人们开始浮躁。谈任何事，就谈钱。而我们做这个旅游度假项目，中国旅游地产要做能够让旅游者、消费者能够待在这里，能够静下心来的项目。

这里有两个核心，第一是养身，通过环境项目去养身；养心，是通过受的教诲；养灵是做公益项目。第二是消费增值，中国的企业家们没有一个愿意真正的伤害老百姓。但是做房地产开发的过程当中，恰恰时时刻刻伤害老百姓。我们采用的方法是把三农打包进去。怎么打包?就是消费者来消费以后，通过把三农产业，老百姓的产品，农副产品打包之后通过品牌化，解决三个问题：一是通过土地增长解决就业问题；二是解决老百姓的包销的问题，将他剩余土地能够产出的农副产品进行包销；三是包租，现在中国的农民很多都是子女到城里打工，爷爷奶奶带着孙子在家里务农。我们通过大量调研发现，有的家庭六七个人，种一些地，多出四亩地租出来，每年4000块钱，我租回来拿一亩地给富人，中国有太多的富人愿意在农村以每亩2万、3万租一块地自己耕种，生产一些自己想要的东西。最终，就是想通过这种方式，帮助老百姓来解决一些问题。

旅游地产养老养生化

中国的养老地产到现在没有一个做成，很难做成。我们通过大量的市场调研发现一个问题，有钱人不会把父母亲送养老院，晚辈孝敬长辈不会把老人送到养老院。中国传统孝道价值观念认为，把父母亲送到养老院，是违背孝道的一种体现。中国养老只有一种可能，居家养老。我们说政府在把老人从一个地方搬到另外一个地方去，新建那么多设施，还不如把这些钱在社区里建设诊所、服务站。老人没一个是冲着环境好去养老的，目前，中国老人的现状是孤单寂寞，不能和社会进行互动。我们要解决的是老人的养生化，让老人的身体健康起来。只要让他健康，生活品质提高。从晚辈来讲，我们说孝道的真正体现是如何让老人能够安心、放心、安逸，在此环境中能感觉到社会对他们的关心，孩子不遗忘他，和他们的这种亲密关系，是孝道的核心价值和核心内容。

文章来源：中国房地产时评传媒