受“房住不炒”的顶层政策及宏观经济形势影响，以连续上演的世纪大并购、龙头玩家违约/破产潮为标志，近年来国内房地产行业在“白银时代”中历经挣扎；而继2020年8月“三道红线”政策压顶后，行业又迎来一颗重磅“炸弹”。

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新“紧箍咒”突袭

2020年12月31号，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

《通知》要求，银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。具体来看，《通知》分别设置了相应的“红线”。

针对房地产贷款，《通知》将银行业金融机构按类型分为5档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；而针对个人住房贷款占比上线，《通知》则分别设置为不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

来源《通知》

针对“越界者”，《通知》要求，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

如果以此“红线”为坐标，参考各银行在2020年中的财报，以兴业银行等在内的部分中资中型银行、成都银行等在内的部分中资小型银行和非县域农合机构为例，其房贷业务占比已经超标。受此影响，1月4日银行股在2021开年迎来全线大跌，成都银行跌幅超8%，杭州银行、兴业银行一度跌幅超6%。

结合人民银行统计的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》，部分银行并未达到《通知》所设上限，甚至还有较宽裕的放贷空间，但回归现实，当“釜底抽薪”的危机日趋逼近，谨慎乃至悲观情绪持续蔓延。反映在资本市场，包括格力地产、金科股份、中南建设等在内的头部房企，1月4日当天盘中跌幅均超过7%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时谈到，第一档和第二档没有浮动的概念，说明大中型银行信贷政策以收紧为方向。若考虑到后续房地产市场的变化，在一些新兴房地产市场中，尽管部分小型银行或仍有机会适当提高占比上限，但绝大多数银行或以收紧为主。

总的来看，伴随未来中小银行的房贷占比和规模被严格管制，大量房企的金融需求只能转向国有大行，而尽管大行的业务占比和额度空间宽裕，但在国有大行更为严格的风控体系和政策执行力度下，房企的金融供应链将愈发艰难。

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重压之下，文旅地产众生相

并非“后知后觉”，事实上，受宏观形势驱动，各路房企早在多年前就已高调踏上转型之路。以文旅地产为标志，从早前粗放的开发模式“攻城略地”，到近年来的特色小镇、美丽乡村、田园综合体、海南滨海开发等热潮中担当了主角，各路玩家借助PPP等金融手段，带动旅游地产开发高潮迭起。直至2017年底，宏观政策对地方融资提出限制后，市场热潮逐步降温。

转眼到2018年，国内旅游地产的“滑铁卢”降临。包括中美贸易战、小镇沦为鬼城烂尾、房企债务爆雷、海南严整开发乱相等系列事件，旅游地产迎来系列暴击。进入2018年下半年，伴随低线城市房产去化压力加剧，以乳山、漳州等偏远滨海城市为代表，传统旅游地产加速萎靡。

梳理时间线可以发现，从区域房企竞相折戟到龙头玩家深陷泥潭，市场震荡引发行业持续关注。

以山水文园为例，其近期因山水文园九御烂尾引发热议。该房企创立于1986年，其高调切入文旅产业始于2014年，彼时，其与世界三大主题乐园之一的美国六旗集团签署战略协议，共同在中国建设山水主题小镇——六旗乐园。协议披露，山水文园集团计划投资约300亿元在京津冀地区建设“山水六旗小镇”项目，2018年正式开业。

图片来源网络

此后的2015—2017年的三年时间里，山水文园马不停蹄地布局文旅项目，先后宣布在浙江、重庆、南京三地打造11个主题公园，对外公布的总投资超过950亿元。受多重因素影响，所有项目均相继折戟。

2019年，山水文园资金链问题被多家媒体曝出。2020年初，美国六旗娱乐发布公告称山水文园付费违约，公司已根据协议向山水文园发送正式的付款违约通知，六旗集团与山水文园合作的项目可能继续进行，也可能全部终止；如果山水文园不能如期支付违约金，六旗集团与山水文园合作的所有项目会被停止。随后不久，该项目被融创接盘。因各种债务问题缠身，如今山水文园度日艰难。

中旗战略专注于特色小镇、乡村振兴、田园综合体的策划，是国内最早的“特色小镇”咨询服务机构之一。目前已有成功案例22个，均得到当地政府和开发商的肯定。策划的项目有：新疆戈壁小镇、清远大龙湖生态度假小镇、湖州栖贤小镇等。中旗战略策划团队由陈仁科领衔，是目前国内最具实操性的专业团队。

至于另一文旅地产玩家新华联，历经早前的大胆的资本运作和连续的跨界投资，2016年，新华联房地产更名为新华联文旅，大举向文旅转型。其先后操盘运营包括长沙铜官窑古镇、四川阆中古城、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园四个文旅项目，相关信息显示，系列项目计划总投资高达500亿元。

尽管进军文旅的声调颇高且扩张迅猛，但现实是，房地产销售依旧占新华联营收的绝大部分，文旅板块毫无起色。2018年，新华联控股营收为140亿，商品房销售贡献了113.5亿，文旅板块至今都没能单独成项，被归为其它收入。此外，由于文旅板块占据大量资金，流动性低下导致其资金链危机持续加重。

因连续债务违约，2021年1月3日，新华联文化旅游发展股份有限公司通过中国证券登记结算有限责任公司查询的《证券轮候冻结数据表》获悉，控股股东新华联控股所持公司的股份被司法轮候冻结，本次涉及股份数量1,160,272,587股，占公司总股本61.17%。未来新华联走势如何，前路难测。

此外，包括2020年泰禾连续暴雷、融创宣布将处置部分文旅/酒店/商业资产，恒大打包售卖文旅/商业资产，以及月前万科撤销冰雪事业部并入酒店及度假事业部等系列事件，个中意义不言自明。

根据易居企业集团CEO丁祖昱“2021挑战未来——丁祖昱评楼市年度发布会”分享的数据，2020年，国内文旅项目销售首次出现负增长。显然，当潮水退去，早前粗放的“跑马圈地”模式将难以为继，国内文旅地产正式迎来新的时代转折点。

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未来何去何从？

追溯来看，曾经国内旅游地产市场高潮迭起，更多是源于营销轰炸下市场的冲动性消费。他们或出于对旅居需求的不甚了解，或出于对短期投资增值的盲目自信，导致行业偏离其原本的轨迹和初衷；如今伴随金融政策的持续收紧，理性消费回归，以核心的旅居需求为导向，旅游地产将会逐渐专注于产品/服务本身。

剖析房企底层的操盘逻辑，旅游地产原本是由于旅游项目的成功运作，带动旅游者大量涌入，从而使得项目内的商业、居住等地产随之增值的现象。因此，其成功的核心前提，应该是项目商业运营板块的持续正向驱动。

但审视行业现状，旅游地产群起的“大干快上”多丢失了本心和初衷。大量旅游地产落地，其“鸿篇巨制”多流于噱头，本质上是借旅游名义低价拿地，随后利用文旅的噱头，加速商业地产及住宅的周转，以迅速回笼资金，至于配套的文旅设施，其核心功能大多服务于营销，最终究竟烂尾还是建成搁置，早已无关紧要。诸如武汉万达汉秀、电影乐园，均是此类“明修栈道、暗渡陈仓”的结果。

由于“初心不正”，此类地产项目本身并非为文旅消费需求而生，加上大量文旅项目区位大多偏僻，在金融政策收紧、市场认知升级的未来，传统旅游地产要想突围更加困难。在这种形势倒逼下，行业生态或将由此蝶变。

有别于行业饱受诟病，在业者看来，包括金融政策的收紧和房产税落地在内，系列政策虽然会抑制一些二三套以外的投资性住宅，但以三避（避暑、避寒、避霾）为代表，旅游地产需求是真实存在的。所以除了纯粹意义的旅游度假地产外，伴随消费升级势不可挡，三避加康养类的旅游地产，将来真的会成为基于提高幸福指数的刚需品。

针对国内文旅项目销售首次出现负增长，丁祖昱谈到，文旅行业已全面转入“内循环”，文旅+IP或将成为未来的有效勾地方式，养老地产随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，将迎来黄金布局期，产业地产开发模式分化，未来随着公募REITS加速，产业项目也将回归资产的本源和运营的本质。

总的来讲，伴随市场形势的剧变，旅游地产将逐步实现“正本清源”。后疫情时代，以产品力和运营体系为核心，只有平衡好回报短与长、模式轻与重、节奏快与慢、标准化和个性化的文旅项目，才能实现能力升级和壁垒夯实的正循环，而属于文旅地产真正的“黄金时代”，也将正式到来。