概况

（1）什么是产业综合体的开发运营？

产业综合体的概念与现在企业、媒体关注的房企产业勾地，关联度比较高，主要是依托产业综合体项目引入，搭配住宅商业等可售或持有型物业进行综合开发，主要操作企业包括星河控股、复地产发、京东产发、华润置地等。

我先讲一个观点：我们认为良性的产业勾地，或者说我们更愿意称为产业综合体项目引入与建设运营不是坏事，问题在于后期产业不实际落地、承诺不兑现，产业项目建设未能帮助产业发展达成增量价值，这个是有问题的。

我们可以看到很多良性的产业综合体项目引入与建设运营，例如：京东产发在苏州项目，确实帮助了企业打造了更好的生产空间，同时用地产收益摊平拉低了企业进驻成本；华润和小米的合作，帮助小米建设了总部园区。

（2）政府产业综合体的市场空间还是很大的

产业勾地（产业综合体开发运营）的量还是很大的，我们整理过2015-2019年合肥的土地出让（非工业用地），具备勾地特征地块数目为76块，勾地数目占比4.26%；勾地面积1263.15万平米，勾地面积占比11.15% 。而从近期的土地集中出让的数据来看，长沙、武汉等热门城市勾地亦有勾地特征。

趋势

（1）从大趋势来看，整体产业综合体拿地是受到政策严控的，但在政府极强的产业发展需求下空间还是较大的

传统的PPT勾地、高铁新城产品勾地等已全面走上末路，取而代之的是从前期拿地土地保牌，到中后期产业落地、分块给地的政府全流程监管。这严重冲击了以恒大为代表的汽车拿地的基本逻辑，即通过整车制造控制汽车产业供应链，再四处勾地的发展模式，在严格的落地监管下，空间是愈发狭窄的。

特别值得关注的是，低能级城市的产业综合体拿地正在面临算不过账的风险，勾到地卖不掉，在政府土地不得低价出让的背景下，利润相对较薄，这都是非常直接的问题。故，综合可行性与收益性两个角度来看，我们认为产业综合体比较有价值的开发将集中在新一线、二线城市与新一线周边城市。

（2）从5年发展周期来看，我们认为产业综合体的开发将集中在新一线、二线城市与新一线周边城市

1）直接从新一线城市，产业综合体拿地非常困难，且基本是没有直接利润的，其利润来源，主要来自于持有物业长期价值提升，其中持有物业带来的避税也是企业愿意操作该种模式的重要支点。

比较典型的就是复地产发模式，其产业综合体的产业载体主要是商办写字楼，但向政府承诺落位产业企业总部，虽然有住宅、部分的可售商业、公寓的平衡，但资金沉淀还是很大，最高可达40亿元以上，依托复星极强的金融能力与丰富的产业资源，该模式才得以成立，其中GP、LP的金融操作手法可重点关注学习。

2）新一线周边城市依托产业综合体拿地相对有空间，亦有一定的利润空间

都市圈城市可从城市负债率、政府领导人的履历和城市产业基础状况，来判断其是否具备勾地机会和产业发展潜力。

背后逻辑 – 如今产业勾地比较好勾的地方，往往是都市圈有一定发展规划与产业基础，而近两年也想弯道超车，大拆大建城投负债较高，那就必然一方面通过卖地回笼资金，另一方面引入高能力产业，谋求税收进而实现城市的全面升级。

产业综合体拿地有3个误区需要重点关注

（1）从“城市-产业”走向“产业-城市”

我们在日常咨询中遇到相当一部分中小房企，主要是以想进入哪些城市，反过来去富集产业资源，这种项目一个两个是可能的，但中长期一定是明确自身产业IP，在一个产业领域进行持续深耕才有后续的发展机会。

（2）解决上层产业的问题，而非解决下层算账的问题

产业综合体创造价值的根本是产业带来增量价值，产业综合体项目的可复制性，不是在于项目的可复制，而是运营思路与产业资源的可迁移性。我们看很多项目，政府考察后认可了就邀请企业再去做一个项目，认可的不是项目内招了多少企业，政府也知道产业资源是很难带走的，而是对运营商自身一套运营思路在异地开花结果的认可。所以，做出一套产业招商运营逻辑是很重要的，这也是在产业综合体建设中要关键解决的问题。很多企业现在主要还是把精力集中在后面，可售物业如何覆盖算账的问题，这个问题越算越难推进，如何与合作方建立互信，也是一个亟待解决的问题。

（3）子版块是很难协调资源的，平行公司有利于产业板块发展

星河产业的成功，很大一部分原因还是是和星河地产一样的平行部门，在资源联系、整合的过程中，给与合适的自由权，在财务上对资源整合业务在合适的度下充分向合作方让利，对于业务人员给到充分的激励机制，这都是非常必要的举措。

文章来源：产城观察网