产业地产资产整合、构建生态是关键

来源:互联网 未知 2021-03-02 13:52
产城和产业地产之间更像是母子关系,以城“养”产。光做产业地产板块不赚钱,大部分园区目前依然是在依靠政府补贴生存,开发商的成长路径很难适应和接受产业地产的低利润,因此必须结合产城做片区开发。
 
通过产业地产周边的配套、商业和城市综合熟化后提升周边物业价值,在此基础上进行一些如产业投资、商业投资等投资叠加生成利润滚动,这种以资源整合为主导的方式才是产城未来的方向。
 
资源整合的过程中需要明确“做”和“不做”。
 
两点要“做”
 
 
传统一级开发和对应基础建设一定要做;
 
 
产业方面以生活配套服务为核心的产业要做,如商业、康养、教育等;
 
大多招商困难的区域商业的解决方法是通过第三方运营商迅速招商,这些第三方运营商能迅速提升入驻率的背后是规模效应
 
而教育和康养产业虽然要自己做,但是就地实现资源整合很难,初期可以向专业公司购买服务的模式引入产业,后期深化后采用入股的模式,但从长远来说企业一定要成立独立板块。
 
生活服务类的产业每个项目都需要,因此企业成立独立板块和专业团队可以运营在后续项目上。
 
 
 
一点不“做”
 
主力的科技创新类的产业最好采用对外整合的方式,而非亲身下场劳心劳力。
 
 
顶层设计:出发点和算账逻辑
 
开发商做产业地产一定要想清楚顶层设计,即出发点和算账逻辑。
 
出发点是“在各业务板块中,产业地产在战略上处于什么地位”。不管是产城项目或是小镇项目,每个项目在推进的过程中可以在组织管控方面上升到企业维度。比如星河控股在产业方面其实并不算突出,但星河直接把产业板块上升到集团五大板块之一,有助于对外整合产业资源时更顺利的进行商务接洽。
 
算账逻辑指的是所有业务中的盈利点,哪一项业务一定要达成盈利?哪一项业务可以承受短期亏损,以在战略上谋求长期的发展?不同的出发点下,算账逻辑差别很大。
 
产城业务基本是前期强投入,后期慢产出,短期很难实现盈利,企业在进入产城板块前一定要做算账逻辑和打“持久战”的心理准备,待后期成熟后才会产出惊人的高利润回报。
 
 
 
在能做产业的地方做产业
 
产城的投融资首先要满足两点:
第一看城市,第二看产业。
 
这两个角度本质上是完全不同的城的思路和产的思路,但本质都归结为一点:在能做的地方做合适的产业。
 
城市思路的核心是产业转移。
 
我国的大城市都存在一种通病,比如上海,虽然有三千万人口但真正中心城市的面积很小。而反观国外的东京、纽约,即便是城市边缘地区发展的也很不错。在区域一体化的趋势和政策引导背景下,大量的产业正在发生转移,主要路径是高成本区域转向低成本区域,降低成本并进行资源整合最终实现产业升级。
 
这些产业的落脚点基本是新一线或二线城市,基于产业转移后带入人口。而户籍政策也正在引导推动这一趋势:除了一线城市,大部分城市放开落户限制,而一线城市如上海正在缩紧落户全面控制人口,在引进高端人才的同时把低素质人口淘汰,但控制人口规模会极大程度影响城市发展。因此未来新一线、二线城市将是人口不断发展,城市创新力不断提升的主力。
 
 
产业思路的核心是能否平衡现金流。
 
单做产业地产板块时其实城市并不是主要考虑因素。很多企业默认一二线城市机会大,而三四线城市没有机会,但真正在操盘产业地产项目时,三四线城市的生意要更为容易,因为三四线城市对产业类型物业的分割出售不做限制。
 
不管出发点是“城”的思路还是“产”的思路,细化到具体实操时还要落位到政策、资源、机会三个维度,最终才能做出“在能做产业的地方做产业”的准确判断。
 
 
看政策:因区施策
 
不同区域因为其发展定位、产业市场、政府偏好等因素,其产业政策各有侧重。因此,做产业地产投融资,“因区施策”,是首要原则。这要求开发商对区域经济和政策有深度了解。
 
 
看资源:聚焦区域资源禀赋
 
选址时,考虑每一个产业和每一个地区之间的匹配度,这个地方的环境适不适合做这个产业、适不适合做这个产业载体。
 
 
抓机会:产业转移再整合中的机会
 
产业整体提质增效中蕴含重大机遇。此前,老上海记忆的代表之一——上海辣酱油厂,在区域产业提质升级中,搬迁到了浙江的调味品产业园区。辣酱油厂的入驻会带动园区内产业联动,同时带动当地农业发展、实现订单式生产。从这可以看出,在产业“转移、集中、整合”的过程中,给转移承载地的上下游产业链和产业载体都带来了很大机遇。
 
以小见大,在城市群间产业的“淘汰、转移、升级”过程中,同样给承接产业转移的中西部地区带来全新的投资机会。这些区域原有的存量物业不再符合产业承接的条件和能级要求,这就产生了对新的产业载体的需求;此外,这些产业转移承载区未来的产业发展方向,也是值得挖掘机会的重点课题。
 
 
深耕趋势:从概念宣传到落地行动
 
随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化,产业结构和产品结构不断调整升级,运营商必须主动经营,提供产业服务,为园区产业发展寻找新动力和新模式。
 
在当今信息越来越对称的时代下,再靠之前园区给企业画饼,承诺各种优惠政策服务之类的招商已经行不通了。产业地产运营正在由被动的“几通一平”传统模式转向主动的“产业服务”运营模式。同时,产业园区的盈利模式也正从传统的土地出让、物业租售、税收分成“老三板”逐步向基于产业服务、产业链条、产业投资的“新三板”盈利模式转型升级。
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项目名称城市商业面积类型开业时间
3万平米
城市综合体
2020-09
35万方
城市综合体
2015-12
37万方
购物中心
2019-12
9万方
城市综合体
暂无
40万方
步行街区
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800 - 1200平米
5 - 10年
全国
其它菜系
400 - 500平米
5 - 10年
安徽
传统百货
2000 - 3000平米
5 - 10年
全国
其它菜系
2000 - 5000平米
5 - 10年
全国
大型综合超市
8000 - 15000平米
15 - 20年
全国
美食广场
1500 - 2000平米
5 - 10年
全国
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