产城和产业地产之间更像是母子关系，以城“养”产。光做产业地产板块不赚钱，大部分园区目前依然是在依靠政府补贴生存，开发商的成长路径很难适应和接受产业地产的低利润，因此必须结合产城做片区开发。

 

通过产业地产周边的配套、商业和城市综合熟化后提升周边物业价值，在此基础上进行一些如产业投资、商业投资等投资叠加生成利润滚动，这种以资源整合为主导的方式才是产城未来的方向。

 

资源整合的过程中需要明确“做”和“不做”。

 

两点要“做”

 

 

传统一级开发和对应基础建设一定要做；

 

 

产业方面以生活配套服务为核心的产业要做，如商业、康养、教育等；

 

大多招商困难的区域商业的解决方法是通过第三方运营商迅速招商，这些第三方运营商能迅速提升入驻率的背后是规模效应

 

而教育和康养产业虽然要自己做，但是就地实现资源整合很难，初期可以向专业公司购买服务的模式引入产业，后期深化后采用入股的模式，但从长远来说企业一定要成立独立板块。

 

生活服务类的产业每个项目都需要，因此企业成立独立板块和专业团队可以运营在后续项目上。

 

 

 

一点不“做”

 

主力的科技创新类的产业最好采用对外整合的方式，而非亲身下场劳心劳力。

 

 

顶层设计：出发点和算账逻辑

 

开发商做产业地产一定要想清楚顶层设计，即出发点和算账逻辑。

 

出发点是“在各业务板块中，产业地产在战略上处于什么地位”。不管是产城项目或是小镇项目，每个项目在推进的过程中可以在组织管控方面上升到企业维度。比如星河控股在产业方面其实并不算突出，但星河直接把产业板块上升到集团五大板块之一，有助于对外整合产业资源时更顺利的进行商务接洽。

 

算账逻辑指的是所有业务中的盈利点，哪一项业务一定要达成盈利？哪一项业务可以承受短期亏损，以在战略上谋求长期的发展？不同的出发点下，算账逻辑差别很大。

 

产城业务基本是前期强投入，后期慢产出，短期很难实现盈利，企业在进入产城板块前一定要做算账逻辑和打“持久战”的心理准备，待后期成熟后才会产出惊人的高利润回报。

 

 

 

在能做产业的地方做产业

 

产城的投融资首先要满足两点：

第一看城市，第二看产业。

 

这两个角度本质上是完全不同的城的思路和产的思路，但本质都归结为一点：在能做的地方做合适的产业。

 

城市思路的核心是产业转移。

 

我国的大城市都存在一种通病，比如上海，虽然有三千万人口但真正中心城市的面积很小。而反观国外的东京、纽约，即便是城市边缘地区发展的也很不错。在区域一体化的趋势和政策引导背景下，大量的产业正在发生转移，主要路径是高成本区域转向低成本区域，降低成本并进行资源整合最终实现产业升级。

 

这些产业的落脚点基本是新一线或二线城市，基于产业转移后带入人口。而户籍政策也正在引导推动这一趋势：除了一线城市，大部分城市放开落户限制，而一线城市如上海正在缩紧落户全面控制人口，在引进高端人才的同时把低素质人口淘汰，但控制人口规模会极大程度影响城市发展。因此未来新一线、二线城市将是人口不断发展，城市创新力不断提升的主力。

 

 

产业思路的核心是能否平衡现金流。

 

单做产业地产板块时其实城市并不是主要考虑因素。很多企业默认一二线城市机会大，而三四线城市没有机会，但真正在操盘产业地产项目时，三四线城市的生意要更为容易，因为三四线城市对产业类型物业的分割出售不做限制。

 

不管出发点是“城”的思路还是“产”的思路，细化到具体实操时还要落位到政策、资源、机会三个维度，最终才能做出“在能做产业的地方做产业”的准确判断。

 

 

看政策：因区施策

 

不同区域因为其发展定位、产业市场、政府偏好等因素，其产业政策各有侧重。因此，做产业地产投融资，“因区施策”，是首要原则。这要求开发商对区域经济和政策有深度了解。

 

 

看资源：聚焦区域资源禀赋

 

选址时，考虑每一个产业和每一个地区之间的匹配度，这个地方的环境适不适合做这个产业、适不适合做这个产业载体。

 

 

抓机会：产业转移再整合中的机会

 

产业整体提质增效中蕴含重大机遇。此前，老上海记忆的代表之一——上海辣酱油厂，在区域产业提质升级中，搬迁到了浙江的调味品产业园区。辣酱油厂的入驻会带动园区内产业联动，同时带动当地农业发展、实现订单式生产。从这可以看出，在产业“转移、集中、整合”的过程中，给转移承载地的上下游产业链和产业载体都带来了很大机遇。

 

以小见大，在城市群间产业的“淘汰、转移、升级”过程中，同样给承接产业转移的中西部地区带来全新的投资机会。这些区域原有的存量物业不再符合产业承接的条件和能级要求，这就产生了对新的产业载体的需求；此外，这些产业转移承载区未来的产业发展方向，也是值得挖掘机会的重点课题。

 

 

深耕趋势：从概念宣传到落地行动

 

随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化，产业结构和产品结构不断调整升级，运营商必须主动经营，提供产业服务，为园区产业发展寻找新动力和新模式。

 

在当今信息越来越对称的时代下，再靠之前园区给企业画饼，承诺各种优惠政策服务之类的招商已经行不通了。产业地产运营正在由被动的“几通一平”传统模式转向主动的“产业服务”运营模式。同时，产业园区的盈利模式也正从传统的土地出让、物业租售、税收分成“老三板”逐步向基于产业服务、产业链条、产业投资的“新三板”盈利模式转型升级。