2020年产业园区的五大关键词

来源:和君咨询 徐建 2021-02-05 16:00

2020年黑色开局,新冠疫情叠加国际政治经济形势风云变幻,产业园区也经历了跌宕起伏的一年。从上半年的防控疫情、减租降费、云上办公,到下半年的项目投拓、招商引资、抢夺市场,产业园区既展现出行业韧性,也面临着重塑增长的严峻考验。“如何活下去”已然成为所有产业园区都必须思考的核心命题。

2020年初的这场疫情一方面成为加快产业园区行业洗牌的“催化剂”,另一方面也推动产业园区加快创新转型的步伐。随着“后疫情时代”的到来,产业园区外部环境的不确定性、变化性显著增加,行业内部的竞争态势也日趋激烈,产业园区必须要积极主动地进行创新以实现“成功突围”。

笔者观察到,2020年部分标杆产业园区已经走在了时代的前列,做出了诸多有益的探索,也取得了较好的效果,园区核心竞争力持续提升。基于此,我们对2020年产业园区行业的创新发展趋势进行分析总结,概括为以下五大关键词。

关键词一、盈利模式创新

1、2020年,产业服务成为园区盈利模式创新的主要方向

通常来说,产业园区从初创建设期到成熟运营期,会经历三个典型的阶段(如下图所示)。

 

2020年园区呈现从“房地产开发模式”往“产业服务模式”加速转变的趋势。以中电光谷((00798.HK))为例,早期也是像国内大多数园区一样,是一个以园区及配套房地产开发、销售、租赁为主要盈利模式的企业,但是从2015年开始,中电光谷明确提出了“从园区开发商向园区运营服务商”的战略转变。从2015年、2019年到2020年的营收数据对比可见,2015年园区相关房地产开发销售的收入占比80%以上;而到了2019年,这一比例降低为49.6%,而来自于产业服务的营收占比达到44.3%;到了2020年的上半年,产业服务的营收占比更是达到了52%,这说明中电光谷已经转变为以产业服务为主的模式,实现了战略的转型升级。

 

从中电光谷2020年的半年报来看,受疫情影响,虽然整体营收下滑,但是产业园运营服务收入仍然差不多有5亿元,其中,占比第一的是设计与建造服务,第二是物业管理服务,其他的还有能源服务,以及园区的餐饮、酒店、园区金融、智慧园区等服务,可见这种轻资产类的服务型业务已经占越来越大的比重。而设计与建造、物业管理还算是一些比较基础的服务项目,中电光谷也在探索智慧园区等更高阶的园区服务。

2020年越来越多的头部园区企业也在其规划的新战略发展方向里,提出了要提升产业服务等战略新兴业务的权重,从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型的模式。以鸿坤产业集团为例,它提出未来将重点推进“1:1的战略”,即50%的收入来自于租金,50%的收入来自于其他的产业收入。联东集团也提出未来将基于“跟随产业转移趋势执行轻重并举”的战略方向,要加大增值服务,税收减免等新兴的服务。

2、产业投资成为园区的重要利润来源

2020年园区盈利模式创新的第二个趋势是——产业投资成为园区的重要利润来源。资本市场的通道已经加速放开,什么样的园区企业更容易上市?或者能得到更好的估值?其实要看模式上是否更有先进性。相对而言,产业服务、产业投资等创新业务收入占比较高、盈利模式先进的园区,更容易得到资本市场的关注和高估值。

以张江高科为例,是典型的已经升级到3.0模式的标杆园区,这个模式主要以股权投资、产业深度服务为主。从张江高科近几年的年报可以看出(参见下图),产业投资收益已经成为利润的“大头”,充分说明了产业投资的价值。

 

总的来看,2020年中国大多数产业园区还处于“以房地产开发为主的”初级阶段,但随着时间演变,产业园区到中期将形成“地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”的“四维一体”模式,到远期将形成“物业持有+产业服务+产业投资”的“三足鼎立”模式。另外,随着AI等新兴技术的发展,以及智慧园区、虚拟园区等的出现,还有可能催生出园区4.0以上的新型盈利模式。

对标上述先进模式、头部企业,那些还处在初级阶段、靠园区房地产相关收益为主的园区,一定要抓住行业变迁的趋势,及时进行盈利模式的转型升级。

关键词二、数智化创新

园区数智化创新是国家一系列政策正在加速推进的方向。2020年4月,国家发改委和网信办发布了《关于推进“上云用数赋智”行动,培育新经济发展实施方案》,明确了以“上云、用数、赋智”的六字方针,指引各行业各领域加快推进数智化转型。园区目前的数智化创新还处于比较早期的阶段。很多园区目前主要还是在打造园区基本的智能化管理,比如智能门禁、一卡通等,这其实都是比较基础的园区智能化。现在已经有一些头部园区企业,包括我们服务的中关村科技园,他们在构建园区自身的数智化经营系统,包括客户关系管理、招商管理、设备管理等,相对而言稍微走得靠前一点。

但是,园区的数智化转型仍然在探索之中,真正做得特别好的园区非常有限。例如,天安云谷构建了数据化产城社区运营平台CC+、空间设施易联易控系统、大数据运营指挥中心总裁驾驶舱三大数据平台,以智慧化、可视化的方式管理园区空间和公共设施,致力于掌握空间与设施的全生命周期数据,实现实时、高效、智能的指挥调度。

未来更高阶的园区创新领域数智化转型,是构建产业园区的工业互联网平台。工业互联网应该是未来巨大的风口,园区里有大量战略新兴产业和企业,可以围绕这些战略新兴企业构建工业互联网平台、产业互联网平台,发挥园区先天优势,构建产业大数据中心等,如果真正走到这个阶段,那么园区的数智化创新空间就打开了,未来的想象空间会更大。

关键词三、资本创新

2020年“注册制”改革等创新政策的推出,开启了中国资本市场的一个超级机遇期。注册制的推出是“分水岭”,未来30年,中国资本市场将真正迎来大发展的机遇期。

1、园区企业上市“风口”开启

国家对于国资开发区、高新区出台了推动上市的政策,一些轻资产的园区企业也都在纷纷对接资本市场。我们观察到,从2019年到2020年,园区相关企业掀起了上市热潮,比如2019年上市的中新集团、力合科创、易商红木,2020年上市的锦和商业、德必文创。近两年园区上市企业主要有四类,一类是国有背景的园区,第二类是做轻资产运营的园区运营公司,第三类做资本出身的创投机构,第四类是做物流园区的企业。以上种种,表明各个类型的园区头部企业未来都会具有更好的机会,这个机遇期一定要抓住。

2、园区REITs和资产管理提速

资产管理现在成为头部标杆园区最关注的事情。因为园区具有投资周期长、投入大、产出慢等特征,必须要找到一个良好的资产循环通道。2020年1月,证监会召开2020年系统工作会议,指出稳妥推动基础设施REITs试点。4月30日,中国证监会和国家发展改革委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,明确提出“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点”,并“支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。”昭示着产业园区REITs资产证券化进入黄金发展窗口期。2020年,许多国资背景的头部园区正在加速推进园区资产证券化。

3、园区产业基金继续“高歌猛进”

产业基金原来被认为是一个比较时髦的东西,但现在已经快成了很多园区的“标配”业务,有的园区甚至提出来了“一园区、一基金”的模式。产业基金一方面是招商的重要手段,简单依靠土地和政策优惠,现在已经很难招到好的企业了;另一方面,通过基金,园区也能分享好企业的价值增值,获取投资收益,这对于成熟园区的盈利多元化是非常重要的。

关键词四、政策创新

2020年,产业园区的政策创新也在加速。我们观察到,产业园区成为“风口”,各个方面的力量都在加速进入,除了政府背景的园区管委会,还有大量的房地产企业、实业巨头、轻资产运营公司、创投资本等各方“玩家”都在大力进入,使得园区变成了一个“同质化”特别明显的领域,出现了“千园一面”的情况,大量园区“重复建设”、主导产业“雷同”,基本都定位于战略新兴产业,要么是新一代信息技术,要么是医疗健康,要么是文创,要么是节能环保,甚至一些不太发达的县级园区也在做生物医药产业,可想而知难度有多大!需要考虑园区到底适不适合做这样的产业?跟别的园区相比较有什么样的差异化竞争力?在此背景下,政策创新是一个可以创造园区差异化竞争力的策略,这样在招商的时候才会有针对性的优势。

这两年比较热的园区政策创新主要有三大方向:

第一是营商环境相关政策创新,这其实是很多入驻企业非常关注的“底层需求”,比如说构建“一揽子”服务体系,加快办理相关证照、施工报批等,促进企业快速入驻和开展正常生产经营,减少不必要的检查和审批,兑现招商承诺等。这些“底层”政策创新做好了,园区就已经具备了较强的竞争力。

第二是人才相关政策创新。人才现在越来越成为战略新兴产业发展的核心要素,许多拟入驻园区的企业在考察备选园区时,非常关注本企业的人才能否一起过去,园区能不能对这些员工有吸引,甚至有一些企业负责人,在选中一个园区之后,往往会组织核心员工去现场考察这个园区,如果人才在园区稳定不下来,这个企业不可能入驻这个园区。去年我们为天津宝坻中关村京津科技城做了一个政策创新项目,许多建议到了天津市政府的采纳,尤其是关于人才落户、购房、产业发展等创新政策,成为了园区的差异化竞争力。

第三是产业发展政策创新,这对于园区来讲更为关键。以银川市发展互联网医药产业为例,相比较发达地区的省会城市,银川市的区位竞争力不强,但是它在产业政策上做了创新,比如争取到了国家在互联网医院资质方面的独特政策,从而吸引了许多互联网医院都落户在那里。另外,像前些年比较热的新疆霍尔果斯,也是因为税收等政策突破创新,吸引了大量影视文化企业的落户。可见,政策创新会对园区产生非常重要的推动作用。

关键词五、招商运营创新

园区的招商运营创新,2020年也出现了一些比较有新意的模式。

第一是“飞地招商”,分为正向飞地、反向飞地。正向飞地是指从高级别的城市,在低级别城市设立一块飞地。比如前几年北京市要转移医药生产相关企业,而沧州渤海新区抓住机遇,给北京在渤海新区规划了一块飞地,在税收、资质互认等方面保留了类似于北京的特点,这对于地方政府、企业都是非常重要的利好,最终促成了北京数十家医药企业集中搬迁到渤海新区,成为河北省的医药产业“高地”。

反向飞地是指一些相对欠发达城市的头部企业、新兴企业,有到北京、上海等一线核心城市设立研发总部、企业总部的需求,目的是吸引人才和提升企业品牌,这时候,也需要发达城市给予一个“飞地”,从税收分享或者是资质互认方面提供一些优惠政策,这对于双方都有好处,也是产业招商的一个好办法。

第二是园区和产业巨头的跨界联合,这是一个非常好的模式。因为产业巨头是地方产业聚集的龙头企业,他们有很多业务扩展、全国布局的需求,如果园区跟龙头企业有很好的衔接,能够共建园区,对于项目获取、完成招商都是非常好的做法。例如,招商蛇口联合中国移动打造的湖北5G产业园、首创高科携手58集团在南京建立58区域总部,都是非常典型的跨界联合模式,强强联手、互相得利。

第三是产教融合服务。园区想要吸引一些好的企业,人才是一个非常重要的要素,所以现在很多园区会围绕人来做一些服务,比如许多园区在建一些科研机构、大学、人才培养的机构,对于提升园区产业服务能力、吸引优质企业入驻均会有很大的促进作用。例如,南京江北新区设立南京集成电路大学,对于深化南京创新名城建设、充分发挥南京人才优势和科技优势、驱动集成电路产业高质量发展,起到了重要的推动作用。

文章来源:和君咨询

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